Amortissement en LMNP en louant une partie de sa résidence principale ?

aurore · #1

Bonjour à tous,

Je me pose la question, étant dans l’optique d’acquérir une maison en résidence principale mais dont je souhaite louer une partie aux étudiants (très forte demande). La maison comporte une cuisine, 2 salles de bain, 3 chambres et un séjour double. Je pensais conserver le séjour double et une salle de bain pour moi et louer les 3 chambres et une salle de bain aux étudiants (j’ai une population cible très précise, il n’y a pas de problème pour faire partir tous les baux à la même date).

Je suis déjà habituée à louer en LMNP mais pour des biens en entier. Je me pose la question de l’amortissement possible si je ne loue qu’une partie du bien ?
Est-ce que faire une mesure loi carrez, puis calculer le rapport de la surface louée par rapport à la surface totale, puis calculer au prorata l’amortissement est une bonne idée ? Idem pour les frais bancaires ? Et les charges d’énergie ? Pour les charges spécifiques aux chambres (meubles etc), il n’y a pas de problème évidemment.

En tout cas, je suis au réel en LMNP sur mes autres biens, je ne pourrais pas louer les chambres en meublé avec le 50% BIC si je me souviens bien.

Merci par avance pour vos réponses,

Aurore

Mots-clés : amortissement, lmnp (loueur en meublé non professionnel), résidence principale

Bernard2K · #2

Je pense qu’on peut résoudre la plus grande partie de ces questions en raisonnant de la façon suivante : un entrepreneur en nom propre utilise pour son entreprise une partie de son habitation. Ce n’est pas différent d’un artisan ou commerçant qui affecte une partie de son habitation principale à son activité. On retrouve ça très souvent, en fait, donc les experts-comptables savent faire.

Néanmoins, pour être plus précis, vous trouverez ici les réponses de Paul Duvaux, fiscaliste spécialisé sur ces questions : La location meublée de sa résidence principale

Llacwine · #3

Bonjour Aurore,

Je me permets de répondre sans apporter de solution, mais un énorme "+1".

Je suis exactement dans cette situation, mais ne parviens pas à trouver de réponse, et les questions que j’ai pu poser aux experts comptables restaient sans réponses claires. Ma situation est relativement proche : J’ai une chambre de 20m2 et une de 14m2 dans ma résidence principale, je suis énormément absent, et je vais louer la petite chambre de 14m2 en bail mobilité, l’autre en Air BnB et souhaite réaliser tout cela au LMNP réel…

Bref, loin de moi l’idée d’accaparer le sujet, mais c’est je pense une problématique très pertinente qui me semble peu traitée !

Guillaume

anneso · #4

Même situation pour moi. Je loue une chambre de ma RP sur Airbnb de façon ponctuelle. Je dépasse les 760 euros annuels. Actuellement je déclare en micro-BIC, ce qui est avantageux et simple pour ce type de location.

J’ai un projet indépendant d’investissement locatif en réel (donc dans un autre appartement, distinct de ma RP), et je vais du coup devoir passer l’ensemble de mes revenus en réel, ce qui ne m’arrange pas du tout pour la location de la chambre de ma RP.

L’abattement de 50% du micro-bic était avantageux. Je n’obtiendrai pas aussi bien au réel.
Ce que je comprends de mes recherches, c’est que je pourrai déduire en charges :
- frais Airbnb
- frais de ménage (la partie non déductible de mon IR)
~~- frais de correspondance (forfait 20 euros)~~

Je ne pense pas pouvoir déduire les intérêts de mon emprunt, l’assurance habitation, les charges de copro, taxe foncière, etc, au pro-rata de la surface de la chambre. Qu’en pensez-vous ?

Je ne pense pas déduire l’amortissement non plus, à cause des raisons évoquées dans l’article posté par Bernard2K ci-dessus (perte du régime de l’exonération de la plus-value de la résidence principale).

Dernière modification par anneso (23/07/2019 14h56)

Alpins · #5

Bonjour anneso,

Lorsque vous louez une pièce de votre résidence principale et que cette pièce constitue la résidence principale de votre locataire, vous n’avez pas à déclarer (donc ne payez pas d’impôts) si le loyer est en dessous d’un seuil défini par la loi (voir ici).
Vous habitez dans le Nord, le seuil chez vous est de 138€/an/m2, sachant que:
- il s’agit du loyer hors-charge; une partie des charges peut être répercutée sur le locataire;
- la superficie qui compte est celle réservée à l’usage exclusif du locataire; mais, selon la disposition de votre RP, il est possible de "grignoter" quelques m2, ce qui revient à augmenter le seuil.

Cdt

anneso · #6

Merci pour ces infos, mais cela ne correspond pas à ce que je fais. Je loue de manière ponctuelle : 1 semaine à quelqu’un, 2 jours à quelqu’un d’autre, etc.
Donc ce n’est pas leur résidence principale, et je suis bien au-dessus du plafond évoqué.

Bernard2K · #7

Bonjour,

Les charges à retenir seraient toutes les charges relatives à la partie louée. Lorsque c’est une charge commune à toute la maison, on fait un prorata des surfaces. Il faut des factures. On est en BIC au réel, on raisonne en comptabilité d’entreprise. Le mot d’ordre est : toute dépense peut être prise en charge, dès lors qu’elle est réalisée dans l’intérêt de l’activité ET qu’elle est justifiée par une facture.
Tout ce que vous listez, même après "je ne pense pas", me semble déductible, au prorata des surfaces, sauf le forfait correspondance qui n’a rien à faire là car 1) c’est une modalité spécifique aux revenus fonciers 2) ça ne répond pas au critère de la facture. Si vous voulez prendre en compte vos frais de correspondance, achetez des timbres avec une facture, et vous pourrez l’inscrire sans problème.
J’ai un doute sur les intérêts d’emprunt. Il faudra demander à votre expert-comptable (quasi obligatoire pour tenir correctement la comptabilité).

Vous dites que ces locations sont épisodiques. Attention, pour que la totalité des charges de l’année soient déductibles, vous devez louer tout le temps, ou du moins essayer.

Si, par exemple, vous ne louez que 3 mois dans l’année parce que ça vous arrange, l’analyse me semble indubitablement être que vous vous réservez la jouissance de la totalité de la maison pendant 9 mois de l’année. Du coup, vous ne pouvez évidemment pas comptabiliser les charges toute l’année sur l’"entreprise" LMNP au réel. Il ne faudrait alors inscrire les charges en compta qu’en appliquant un prorata temporis de 3/12e. Prorata des surfaces et du temps, il ne va plus rester grand chose !

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