Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 6 appartements en LMNP)

Bernard2K a écrit :

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Contrairement à ce qu’écrit lachignolecorse, ces documents n’engagent (éventuellement) que l’acheteur et le vendeur, l’AI n’est jamais partie au contrat.

Accessoirement, c’est une preuve que la commission est due si la vente va à son terme…

Flyz57 a écrit :

payé 30% de plus pour un bien qui est n’est pas optimisé, c’est une bêtise pour moi.
Votre motif d’achat ne doit pas être, j’en ai marre des visites je veux ce bien et je verrais plus tard!

Qu’entendez-vous par "pas optimisé" ?

Bernard2K a écrit :

Sinon, sur l’opportunité de ce projet, je trouve que Fly57 a bien résumé.

Pour moi ce n’est qu’une partie du résumé . Je regarde aussi le fait que je quitte mon logement pour redevenir locataire en août (et qu’à partir de là, je pourrais plus difficilement faire la même acquisition) et je suis tout de même à plus de 9% de renta brut même si le bien est chère. J’ai l’impression d’être borné dans mes contres arguments en voyant que j’ai plus d’opinions négatives que positives. En tout cas j’entends tout ce que vous dites. Peut être que c’est une bêtise mais j’apprendrais de mes erreurs (je l’espère) et j’ai tout de même envie de concrétiser cette acquisition.

D’ailleurs j’en ai déjà fait une erreur, la négociation. L’agent immobilier m’avait énoncé 262k avec 6% de frais d’agence (14 830 euros environ) et un potentiel rabais de 2k sur leur frais. Au final j’ai demandé 260k et les frais sont de 10k (j’ai dis 3,8% mais ça fait 4% dont un rabais de 4k au lieu de 2). J’aurai du vous écoutez un peu plus la dessus…

Hello,

Je vous tiens au courant du projet qui n’avançait pas beaucoup ces derniers temps…

J’ai refait 2 visites il y a un peu plus d’1 mois me permettant de rencontrer la locataire qui comptait rester dans l’immeuble suite à la vente et de me rendre compte que certaines choses n’allait pas :
- impossible d’ouvrir la porte du garage avec l’agent immobilier
- la cave était rempli de débris en tout genre et cachait une fuite d’eau
- la locataire du T2 m’a mentionné le fait qu’elle avait :
     - un problème d’électricité au niveau de la haute de la cuisine
     - des volets manquants que le propriétaire actuel lui avait promis de réparer
     - les avants toits du balcon des T2 qui seront à rénover
     - un problème apparemment d’eau chaude dans une douche de l’un des T1 d’après les dires du précédent locataire

J’ai donc changé de discours avec l’agent immobilier lui demandant qu’il fallait soit une baisse du prix soit qu’une grande partie de ces éléments soient réparés. Au final depuis 1 mois :
   - la fuite d’eau, les volets, la haute et la porte du garage ont été réparés
   - le propriétaire n’a pas eu connaissance du potentiel problème d’eau chaude dans l’un des T1
   - il a loué le T3 en bail meublé avec une attestation par les locataires comme quoi ils préféraient utiliser leurs meubles
   - la locataire du T2 loué a accepté de signer un avenant de bail pour passer d’une location nue à meublée
   - le 2ème T2 devrait être louer à la fin du mois avec un bail meublé mais sans meubles…
   - un des T1 sera louer par la suite avec également un bail meublé mais sans l’intégralité des meubles obligatoires
   - le propriétaire à perdu l’ensemble de ses clés, changé les barillets et fini par les retrouver les jours d’après
   - il s’est dernièrement braqué avec 2 des agents immobilier de l’agence, souhaité arrêter la vente sans vouloir effectuer un dernier geste sur le prix ou le vidage de la cave.

Dernière news aujourd’hui : la vente reprend sont cours, le vendeur ne concédera rien de plus mais l’agence prendra à ses frais de vider la cave. A l’instant T, je pense que je suis allé au bout de la négociation. Le vendeur s’est fermé à la discussion suite à mes nombreuses demandes. Il refuse de baisser plus le prix et de financier les meubles de peur que je n’obtienne pas de prêt et que je ne puisse les rembourser par la suite. J’ai indiqué que je financerais les meubles des appartements restants lors de la signature de l’offre de prêt et que je remettrais au normes les baux des locataires existants s’ils le souhaitent.

La bonne nouvelle est donc que j’aurai 4 appartements sur 6 de loués à minima lors de la vente. Cela enlève quelques inconnues restants et pourrait m’éviter de recourir obligatoirement à un différé. Si la vente suit son cours, je compte tout de même faire un petit crédit conso dès la signature de l’offre de prêt pour anticiper les potentiels aléas des premiers mois de locations.

J’attends maintenant les diagnostiques et espère que l’arrêt du crédit foncier ne me posera pas de problème (mon courtier m’avait indiqué pouvoir me suivre avec potentiellement la banque postale et sinon avec le crédit foncier).

Bernard2K a écrit :

Cet immeuble est devenu une bombe à retardement juridique. L’attaque peut venir d’un locataire, qui considère que le bail meublé est moins protecteur et qu’il s’est donc fait rouler dans la farine ; il obtiendra sans difficulté d’un juge une requalification en bail de location nue.

Le locataire n’y a aucun intérêt. Ce que le locataire peut faire, par contre, c’est dénoncer aux impôts.
J’y ai bien réfléchi étant (en tant que locataire) dans cette situation.

Bernard2K a écrit :

Cet immeuble est devenu une bombe à retardement juridique. L’attaque peut venir d’un locataire, qui considère que le bail meublé est moins protecteur et qu’il s’est donc fait rouler dans la farine ; il obtiendra sans difficulté d’un juge une requalification en bail de location nue.

J’ai eu la directrice de l’agence immobilière ce matin qui est allé dans mon sens en m’indiquant que la légalisation des baux serait faite et qu’elle allait s’assurer que le mobilier serait bien acheté par le vendeur et que le montant serait mentionné sur le compromis :
    - soit dans le prix de vente ce qui me permettrait de ne pas recourir à un prêt conso,
    - soit en dehors ce qui me permettrait apparemment de le prendre en compte dans un amortissement séparé comme j’aurai pu le faire si je l’aurai acheté moi-même,

A suivre si le vendeur accepte.

Bernard2K a écrit :

Franchement, c’est PIRE qu’avant. Vous devriez laisser tomber ce projet trop cher, comme tout le monde vous le dit depuis le début, surtout qu’il est encore plus "mal foutu" qu’avant.

Je vais faire mon possible pour régulariser la situation avant la vente pour ne pas avoir de problème. Je prend bien en compte vos remarques mais je ne compte pas laisser tomber comme ça. Mon projet est effectivement cher mais je n’arrive pas à adhérer au fait qu’il le soit trop comme tout le monde me le dit ici. Pourquoi devrais-je refuser d’acquérir un bien cher si celui-ci correspond à mes attentes et me rapporte un cash flow que j’estime suffisant ?

jeromem a écrit :

C’est apparemment votre premier investissement immobilier. Pensez aussi que si vous vous ratez, ce sera compliqué d’obtenir la confiance des banques pour les suivants.

Ce n’est pas mon premier. J’en ai déjà un qui m’a justement aidé dans mon dossier. Et à l’inverse de cette acquisition, je ne compte pas conserver mon premier bien pour différentes raisons. Si je m’arrête après cette acquisition, je préférais donc vendre mon premier bien afin d’améliorer encore plus la rentabilité de celui-ci en le remboursant plus vite.

je me permet d’apporter ma petite contribution. De mon expérience, dans notre domaine il est parfois utile d’avoir de la patience au risque de passer à coté de quelque-chose.

Dans mon cas, mi 2016 j’ai repéré un immeuble fort sympathique et très bien situé dans une petite commune  très dynamique et en développement. Ma chance dans cette histoire c’est que les vendeurs refusaient de trop importuner leurs locataires et ont interdit à l’étude notariale de diffuser l’annonce ailleurs que sur leur site. La malchance, ils étaient 7 a prendre la décision de vendre. le bien était affiché à 280k pour un loyer HC de 1700 euros…. pas top. J’ai réussi à construire une bonne relation avec l’AI en lui faisant comprendre que le bien m’intéressait mais pour maximum 215K. j’ai laissé traîner les choses, pour au final faire une proposition en décembre 2017 à 205000 euros… et bien le meilleur dans l’histoire c’est que l’agent me l’a obtenue à 203K. A noter que j’ai que les peintures a refaire dans les appartements.. aucun gros travaux.

Conclusion ne pas se précipiter dans des cas comme celui là ou ce n’est pas un bon coup .. des bonnes affaires il y en aura toujours, a vous de savoir les provoquer. Le plus important c’est le relationnelle. C’est ces personnes qui vous aiderons a faire ces bonnes affaires. Ne vous précipitez pas. Quand vous avez une liste longue comme le bras de problèmes.. fuyez.. oubliez pas qu’à ce prix c’est l’équilibre de votre famille que vous impactez..
A votre place j’appliquerai la même méthode.. je laisse les choses se faire pendant 6 mois et la je reviens avec une offre cassée.. vous avez rien à perdre.

Macrom

Hello,

Je reviens ici pour vous tenir au courant de la suite de mes aventures sur ce projet : je me suis désisté il y a 2 mois.

La première péripétie a été lorsque mon courtier m’a indiqué que la banque qui devait me financer avec un prêt super intéressant s’était rétracté.

La 2ème plus bloquante a mes yeux a été lorsque j’ai reçu un exemplaire du futur compromis où je me suis aperçu qu’il y avait du plomb alors que les diagnostiques reçus n’en faisaient pas part. Au final, cela n’était pas une faute lié au compromis, je n’avais pas reçu la totalité des diagnostiques et bien sûr, ceux posant problèmes ne m’avaient pas été envoyés…

Un peu dégoutté, j’ai laissé patienté l’agence en indiquant que je ne signerai pas de compromis avant d’avoir retrouver un financement acceptable a mes yeux. Chose qui n’est pas arrivé et qui m’a permis de m’en servir pour me désister.

Je n’étais pas en accord avec certains des propos et arguments mentionnés dans cette discussions mais j’ai bien fini par aller dans votre sens et d’annuler cette acquisition… Je tiens donc également à vous remercier pour vos différentes alertes qui ont dues contribuer à ma dernière décision et m’ont permis de plus rapidement tourné la page.

Je suis maintenant sur un nouveau projet avec mon frère et ma mère. Nous souhaitons créer une SCI à l’IS et avons trouvé un immeuble avec travaux. Si l’offre d’achat que nous venons de faire est accepté j’ouvrirai un nouveau sujet.

L’immobilier est un marathon.

On prend le risque de dépenser du temps pour rien et même de perdre quelques euros (frais de compromis par exemple)

On peut naturellement se voiler la face et se mentir à soi même pour cette raison.