Cosmic [Villiers le Bel] : étude de cas immobilier (investir dans un appartement)

Cosmic · #1

MON PROFIL

J’ai 28 ans et marié. Ma femme est au chômage (1000 euros /mois)
Je suis cadre dans une entreprise privé. J’ai un revenu de 2400 euros net (après le prélèvement à la source) et une TMI à 14%

C’est mon premier investissement locatif, je souhaite avoir votre avis. Est c’est un bon investissement ?

CARACTÉRISTIQUES DU PREMIER BIEN

- Type : Appartement dans un immeuble de 8 étages
- Année de construction: 1960
- Surface: 44 m2
- Étage : 1 er étage avec ascenseur
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage collectif
- Volets isolants
- Espaces verts dans la copropriété : Non
- Compteurs d’eau et d’électricité : Individuel
- Concierge  : non

LOCALISATION DU PREMIER BIEN

- Villiers-Le-Bel 95400
- Village
- A proximité des arrêts de BUS

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire: 94600 euros
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: Envisagé
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%): Forte demande locative
- Frais de gestion locative envisagé si délégation: Non, je gère

- Travaux immédiats
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent.: Non
- Travaux dans l’appartement : 10 000 euros (environs)

- Taxe foncière : 850 euros
- Rentabilité brute : loyers estimé à 850 euros avec charges comprise
- les charges de copropriété: 60 euros mensuelle (comprend l’eau froide et l’entretien des parties communes)

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0 euros en apport à 110% (avec frais de notaire compris)
- Durée du crédit: 25 ans

RÉGIME D’EXPLOITATION
J’aimerai le meublé afin de faire de la location meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC)

Mots-clés : immobilier, investir, rentabilité

Nush · #2

Sauf erreur de ma part, il manque justement ce fameux loyer envisagé dans votre étude de cas.

Cosmic · #3

Alors l’agence immobilier me dit que les bien se loue à 850 euros en nu. En meublant , je pourrai donc augmenter légèrement le loyer à 900 euros (je pense).

Bernard2K · #4

Mises en garde classiques :
- vérifiez précisément le montant des charges de copro, et quelle répartition bailleur/locataire pour ces charges.
- lisez les CR d’AG des 3 dernières années.
- chiffrez les travaux par vous-même en visitant avec un artisan expérimenté
- évaluez le loyer par vous-même au lieu de croire l’AI qui veut vous vendre le bien.

Ce que je n’aime pas, c’est année 1960 + aucun avis sur l’état du bien (on dirait que vous ne l’avez pas vu ou bien que vous l’avez vu mais n’avez aucun avis) + connaissance imprécise du montant des charges de copro. Ca fait trop d’incertitudes. Un bien immobilier, c’est pas seulement des m². Il faut comprendre la qualité du bien, la qualité de la copro, le quartier… Attention aussi à l’ensoleillement et à l’insonorisation avec un 1er étage : bruit de la rue, bruit des voisins.

RichardG · #5

Bonjour,

Pourquoi voulez vous investir à Villiers le bel ? Coté quartiers il y en a quelques uns qui doivent être compliqués. Il y a aux alentours des villes plus agréables comme Gonesse ou Arnouville, pourquoi ne pas cibler sur ces villes ?

Richard

Cosmic · #6

Bonjour,

En postant une annonce fictive sur leboncoin, je constate que la demande locative est importante à Villiers le Bel

Cosmic · #7

Bernard2K a écrit :
Mises en garde classiques :
- vérifiez précisément le montant des charges de copro, et quelle répartition bailleur/locataire pour ces charges.
- lisez les CR d’AG des 3 dernières années.
- chiffrez les travaux par vous-même en visitant avec un artisan expérimenté
- évaluez le loyer par vous-même au lieu de croire l’AI qui veut vous vendre le bien.

Ce que je n’aime pas, c’est année 1960 + aucun avis sur l’état du bien (on dirait que vous ne l’avez pas vu ou bien que vous l’avez vu mais n’avez aucun avis) + connaissance imprécise du montant des charges de copro. Ca fait trop d’incertitudes. Un bien immobilier, c’est pas seulement des m². Il faut comprendre la qualité du bien, la qualité de la copro, le quartier… Attention aussi à l’ensoleillement et à l’insonorisation avec un 1er étage : bruit de la rue, bruit des voisins.

Bonjour,

L’immeuble a été entièrement rénové en 2012. Sinon concernant les charges:
-156 euros par trimestre dont 72,52 euros (locataire)
- Taxe foncière: 474 euros

Le quartier n’est pas terrible mais se loue assez facilement.

Kabal · #8

Cosmic a écrit :
Bonjour,

En postant une annonce fictive sur leboncoin, je constate que la demande locative est importante à Villiers le Bel

Mais est-elle de qualité ?

Cosmic · #9

Non pas forcément. J’ai un peu de tout. A mon avis y a un filtre à faire

maxxxime · #10

Cosmic a écrit :
Bonjour,

En postant une annonce fictive sur leboncoin, je constate que la demande locative est importante à Villiers le Bel

Bonjour,

L’annonce fictive va attirer du monde, cependant peut être pas les plus sérieux si elle a été réalisée à la hâte (pas de photos, descriptif assez basique….)

De plus, quand je vois que vous proposez un loyer proche des 900-1000 euros en meublé, alors que votre description fait état uniquement de bus et non de rer, cela m’étonne pour cette ville.

Cosmic · #11

Effectivement, j’ai fait une annonce rapide sans photo et sans vraiment de description. Je l’ai fait dans le but de vérifier si le bien était louable rapidement.

Les biens se louent actuellement à 850 euros nue (j’en ai visité d’autres dans le même immeuble) .

Y a des bus juste en face de l’immeuble qui vont jusqu’à la gare en 15 min.

pensez vous que c’est un bon investissement ?

RichardG · #12

Vous avez indiqué "Le quartier n’est pas terrible mais se loue assez facilement." En immobilier la règle d’or c’est l’emplacement. Si le quartier n’est pas terrible il est probable que ce ne soit pas ce qui se fait de mieux en terme d’investissement. Par ailleurs, prendre le bus pour aller prendre le train rebute peut être certains qui préfèrent aller directement à pied en 5 minutes dans le train.

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