Dégât des eaux : quelle assurance faire intervenir (locataire, PNO, autre…) ?

Bonsoir,

Merci de votre retour sur le dépôt de garantie, je pensais que c’était 1 mois en zone tendue et 2 mois dans les autre régions… Mon logiciel n’était plus à jour !
Mais inutile de le garder si tout est ok.
De plus un simple devis suffit pour justifier une dégradation, si elle existe réellement bien entendu. Vous n’êtes pas obligé de faire les travaux de suite.

Pour ce qui est de l’assurance, certaines demandent un constat degat des eaux, d’autres non… Mais dans tous les cas il est préférable de les prévenir dès la survenue d’un sinistre.

Il y a 2 ans, j’ai eu un dégât des eaux au plafond de l’appartement d’un locataire, les assurances ont été prévenues, l’assurance du locataire l’a appelé, lui a demandé de mesurer la tâche au plafond il lui a proposé une indemnité de 120 €, ce qu’il à accepté.
En fait il s’agit du prix de la peinture et d’un forfait minoré de main d’oeuvre.
Lorsque j’ai appris ça j’ai immédiatement appelé mon assurance pour protester et dire que je voulais que ce soit un professionnel qui fasse les travaux j’ai fait faire un devis il y en avait pour 800 €.
En même temps ce locataire donne son préavis d’un mois pour mutation, il part, je reloue et ne vois pas arriver les 800€…
En réalité il avait été versés au locataire qui était parti et n’avait plus de raison de me répondre.
J’ai du faire intervenir mon assurance qui au départ m’a clairement dit de me débrouiller et à finit par menacé ce locataire de poursuites (qui n’auraient pas abouties…) afin qu’il me restituer la somme, ce qu’il à finit par faire en me disant qu’il pensait que cette somme était liée au remboursement d’un accident qu’il avait eu avec sa voiture…🤔

Je pourrais vous raconter d’autres histoires d’assurances tellement elles sont nombreuses…

Le conseil suivant vaut ce qu’il vaut :
Il est important de connaître le fonctionnement des assurances car comme pour l’immobilier, ce que vous savez peux vous faire économiser (ou gagner) des milliers d’euros.

Ps: je suis nouveau sur ce forum et je le trouve génial… j’adore discuter avec d’autres investisseurs.

Tenez moi au courant du dénouement svp.

Au fait, qu’a dit votre assurance sur l’indemnisation pendant la durée des travaux ?

Qu’avez-vous fait du dépôt de garantie de votre locataire ?

Bonjour,

mon assurance est relativement claire : responsabilité du locataire => assurance du locataire au moment du sinistre.

Sinon, je viens d’avoir la société qui doit faire le changement de parquet, ils attendent l’accord de l’assurance du locataire suite à son pré-avis, à priori après plusieurs relances toujours pas de réponses … j’ai relancé mon locataire pour qu’il relance son assurance … Selon lui ils vont donner leur accord aujourd’hui ou lundi … je rappellerai donc mardi. Ils m’ont aussi dit qu’ils avaient en attendant dé-planifier les travaux et que cela décalerai donc en novembre voir à l’année prochaine …

Pour le dépôt de garantie, je pense le conserver tant que les travaux ne sont pas fait bien qu’honnêtement je perdrai moins d’argent en le conservant tout court et en faisant les travaux moi-même …

Je pense que je vais essayer "quand même" de trouver un locataire avec ces contraintes ( parquets relevés et deux jours de travaux et donc de gêne à prévoir sur les 6 mois ) afin de ne pas perdre trop d’argent. Le loyer devait être revu à la hausse car nous avions sous-coté l’appartement il y a deux ans, je maintiendrai peut être le même prix.

Fredx

Bonjour,

Dans le même thème mais moins grave.
Le jour de l’état des lieux de sortie, mon locataire est moi en rentrant dans l’appartement, avons découvert une belle flaque. (la personne des Eaux a mal serrer un écrou pour la coupure d’eau)
Le compteur ce trouvant dans le meuble sous évier. En résulte que le meuble a pris l’eau et le bois a légèrement gonflé. C’est surtout visible sur les chants (la bande de champ est prête à décoller).
Ce n’est pas non plus catastrophique,
je vais probablement rien faire sur le meuble dans immédiat, mais cela a quand même bien entamé la durée de vie du meuble qui à moins d’un ans.

Peut-on retenir quelque chose sur le dépôt de garanti pour cela? (le dégât a bien été précisé sur l’état de sortie). Faut’il absolument un devis? prendre un pourcentage du prix du meuble sous évier ?

Quoiqu’il en soit ce n’est pas un devis qui permet de garder une somme d’argent mais une facture. Si vous ne changez pas de meuble, demandez 50€ pour la forme en essayant de convaincre votre interlocuteur mais s’il refuse, vous ne pourrez rien faire.

Bonjour,

Je viens d’acheter un appartement au dernier étage d’un immeuble en brique du début 20ème totalement à refaire.
Il  appartenait à une personne âgée qui n’y vivait plus depuis deux ans.
J’avais remarqué de la peinture écaillée dans la pièce mitoyenne à la cage d’escalier qui elle aussi présente de la peinture écaillée au plafond.
En visitant les combles (dans le noir au téléphone) j’ai remarqué qu’une lucarne donnant accès au toit était hors d’usage avec des joints bien attaqués et située au dessus de cette infiltration.

En grattant ce plafond il s’avère que la fuite est assez importante car le plâtre ne tient plus et je ne sais pas encore comment sont les lattis, voir les solives …

Ma question concerne l’assurance de la copropriété, couvre-t-elle les dégats s’ils proviennent bien de cette lucarne ?

Bre ?
Indépendamment de cela ce que vous devez faire à coup sûr c’est entamer les démarches pour régler le problème d’infiltrations. C’est à la copropriété de faire les réparations et assurance ou pas, celles-ci n’ont pas vocation à être prises en charge (la lucarne si c’est d’elle que vient la fuite).

Il faudrait étudier les conventions CIDRE (accords entre assurance du locataire, du propriétaire et du Syndic qui sont censées faciliter les démarches du locataire…).

A titre personnel, je ferais une déclaration à mon assurance PNO et une au Syndic même si a priori, cela dépend de l’assurance du Syndic.

founal a écrit :

Ne peut-on pas me reprocher que j’étais au courant de ces problèmes quand j’ai acheté ?

Ce n’est pas le problème que vous soyez au courant ou non. Le problème est que ça soit déjà présent au moment de la souscription de l’assurance. Par définition, une assurance assure contre des aléas (il doit y avoir une incertitude sur la survenance des événements assurés ; on ne peut pas assurer des évènements certains). Par définitions, ces aléas ne doivent pas encore être survenus au moment de la souscription de l’assurance.

Bernard2K a écrit :

Et aussi savoir si je ne vais pas me faire retoquer par l’assurance qui pourrait me prétexter que je vais faire des travaux donc elle ne me finance pas les réparations.

Là aussi, le fait que vous alliez faire des travaux n’a rien à voir. Par contre, l’assurance pourrait retenir la vétusté pour diminuer son indemnisation.

Il importe de ne pas jouer contre son camp. Si vous déclarez un sinistre à votre assurance, dites que vous venez de remarquer le dégât des eaux et que vous ne l’aviez pas remarqué auparavant. Si on vous pose la question si c’est ancien, dites juste que vous n’en avez aucune idée, mais qu’en tout cas vous ne l’aviez pas remarqué auparavant.

Dans ce but, il s’agit de vérifier qu’il n’y a aucune preuve que c’était existant avant la souscription de l’assurance. Si vous aviez fait des photos au moment de l’achat, il faudrait peut-être penser à supprimer celle qui montre le défaut… A part ça, comme ce type de problème ne fait pas partie des diags obligatoires, je ne vois pas bien quel document ou quel personne pourrait témoigner que c’est ancien.

Si, à l’inverse, vous déclarez "je l’avais déjà vu quand j’ai acheté, ça date mainfestement de plusieurs années", il est évident que l’assurance ne va pas intervenir.

Attention, si vous faites cela, c’est une fausse déclaration

Il me semble assez peu probable que ça fonctionne, car les experts ne sont pas bêtes, il verront bien que c’est vieux. Maintenant, à vous de décider.

Bonsoir,

J’ai fait ma déclaration, en gros mon assurance paye jusqu’à 1600€ HT sur devis, photos et constat. Au dessus elle se retourne contre l’assurance de la copropriété car le sinistre provient de la copro.

Ils n’envoient plus d’expert de suite car je pense que ça leur coute moins cher de dédommager sans engager de frais (expert, dossier etc …) jusqu’à 1600€.

Le syndic va engager de son côté une procédure pour les parties communes et régler le problème dans la cage d’escalier.
Je pense de mon côté demander de me faire indemniser sur la base du devis.
2 solutions :
- Je fais les travaux moi-même et dans ce cas ils se basent sur le devis + expert qui chiffre à partir des photos que je vais leur envoyer.
- Ils m’indemnisent sur la base du devis et je le fais faire par l’entreprise.

Il semble que seuls le lattis et le plâtre soient abîmés. Je vais tout faire tomber demain.

Bonjour à toutes à tous,
Avant la connaissance de ce forum, j’ai cumulé toutes les erreurs à éviter pour acquérir un appartement en 2018 sur la Côte d’Azur. L’idee était d’avoir une résidence secondaire et puis pourquoi pas le louer lorsque nous ne sommes pas sur place (nous habitons en région parisienne). Mais à cause de l’impruden ce, ça a vite tourné en cauchemar.

Hier j’ai reçu le procès verbal de la dernière assemblée générale en date du 21 mars à laquelle j’etais absente. Voici le texte d’origine de la résolution dans le PV qui nous concerne :

« Lors des travaux de rénovation des appartements durant l’annee 2018, il a malheureusement été constaté des dégradations sur les parties communes et notamment bâtiment B, lot xxx (notre appartement) et lot xxx un autre propriétaire au rez-de-chaussée.
Le syndic rappelle que les copropriétaires restent responsables de leurs travaux privatifs et que la remise en état des parties communes restera à leur charge exclusive. Le syndic diligentera l’entreprise xxx pour effectuer ces reprises.
…
Résolution : L’assemblée générale approuve l’imputation des factures concernant la réparation des dégâts dûment constatée par le gardien sur le compte particulier du propriétaire de l’appartement.
Ces dispositions concernant non seulement les dégradations occasionnées à la copropriété et à ses éléments d’équipements communs, mais aussi à l’ensemble des nuisances du voisinage occasionnés par l’abandon d’éléments encombrants dans les parties communes ainsi que d’ordures et de detritus de toute nature.
L’entreprise X doit chiffrer les désordres dans les parties communes dû à des interventions ou dégât des eaux dans les appartements.
En vertu de quoi cette résolution est adopté à l’una des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés. »

Le contexte :
- J’ai constaté des traces de peinture un peu décollée sur la partie commune juste à côté de la porte d’entrée de l’appartement lors de la visite accompagnée d’une architecte d’intérieur. Nous avons demandé à l’AI s’il y a un dégât des eaux en cours. L’AI nous a répondu par la suite que non. Malheureusement pas de trace écrite ni de clause à ce sujet dans le compromis ;
- L’appartement a été loué pendant le mois d’août apparement tout semblait aller bien. C’était le même AI qui gère la location
- Puis les travaux ont commencé après la période estivale sous la coordination de la même architecte. Et là plusieurs mauvaises surprises s’enchaînent. La première : la cave était toujours enfermée par l’ancien propriétaire (nous n’avons pas visité la cave, l’AI n’avait même pas la clé et nous avons dû casser le serrure) et rempli de bazars. J’ai demandé à l’AI de s’en occuper et ce dernier a payé le gardien pour qu’il s’en occupe. Puis en rénovant complètement la salle d’eau (ce qui était prévu) l’archi et les artisanats ont constaté le mauvais état causé par un ancien dégât des eaux. Puis le mur était tellement fragilisé par l’anci dégât qu’il est cassé côte partie commune. L’artisant a bouché le trou et en as changé d’autres tuyaux qui étaient très usés. Etant en séjour à l’étranger, j’ai fait confiance à l’architecte pour tout gérer. Avant les réparations, l’architecte a vu la partie commune avec le gardien qui confirmait qu’il s’agissait d’un dégât des eaux ancien pour lequel l’ancien propriétaire n’avais jamais fait le nécessaire. Pas d’inondations par contre, selon l’architecte.
- Pour finir, la plus grosse mauvaise surprise est une grosse erreur de ma part, j’ai complètement zappé (parmi les milles choses à gérer à l’époque ) la souscription de l’assurance PNO ! Donc depuis le 22/06/2018 jusqu’à hier, l’appartement n’était pas assuré !

Je n’ai pas encore eu le temps de contacter le syndic pour connaître plus de détails nous concernant. Je vais descendre le 27 dans le sud pour vérifier l’état des choses (initialement c’était pour les vacances des enfants). Je mettre à jour la discussion dès que j’aurais plus de nouvelles.

Je m’angoisse à fond depuis hier. Je m’inquiète pas trop pour les ordures c’est surtout pour la réparation du aux dégâts des eaux car j’ai peur que les autres ajoutent dans la facture les dégâts ancients…
Selon vous quel montant de facture auquel je peux m’attendre? Quels sont vos conseils pour minimiser ma ruine ?

Sans PNO, ni concertation avec les autres copropriétaires, vous ne partez pas avec les meilleurs cartes dans votre jeu…

Premièrement, rendez vous sur place pour constater de quoi il s’agit.

L’architecte m’a confirmé qu’il n’y avait pas écoulement de l’eau pendant travaux.

Amha, l’eau trouve toujours un chemin: elle ne disparaît pas par magie…

Ensuite, vous pouvez, peut être, aller discuter avec vos voisins :
- en commençant par reconnaître votre responsabilité le plus sincèrement possible
- écouter leur problématique en étant empathique
- leur demander "comment il ferait?", "quels sont les dégâts?" etc etc
- reformuler leurs doléances
- Montrer vos bonnes intentions en venant avec un plombier (et un plaquiste ou un maçon).

Si cela ne marche pas, vous pouvez passer par la case justice mais cela ne fera qu’alourdir la note et le stress (avec les délais).

Après, une fois la fuite réparée et le séchage complet, cela ne devrait pas aller cherché bien loin. Mais, il est impossible de vous répondre sans voir les dégâts et, par ailleurs, les artisans pratiquent les prix qu’ils veulent…

Une dernière chose, une fois l’accord trouvé vous pouvez oublier le syndic : allez le valider avec le conseil syndical.

Bien à vous,

Bonjour,

Je suis très surpris par différents points :

1 - Si vous utilisez ce bien comme résidence secondaire, il convient de souscrire une multirisque habitation… vous êtes occupant du bien et donc l’assurance PNO ne couvre pas tous les risques…

2 - Il semble que vous n’ayez pas visité toutes les annexes avant la vente…

3 - Si le sinistre est antérieur à la vente, vous auriez pu demander à l’ancien propriétaire d’actionner sa propre assurance et signaler le sinistre à la copropriété puisqu’il concernait également les parties communes

4 - Les entreprises que vous avez mandatées semblent être intervenues sur des parties communes sans information préalable du syndic…

5 - Le PV de l’AG semble vous imputer le débarras d’encombrants situés dans les parties communes… S’agit t’il du contenu de la cave ? Des gravas laissés par les entreprises ? Dans le premier cas, cela aurait du être réalisé par le gardien ? A t’il été payé par l’AI ? Est il assermenté ?

6 - Les articles 10 et 10-1 de la loi de 1965 fixent la répartition des charges et sont d’ordre public… Il semble que seule une décision de justice permet d’imputer des dépenses à un copropriétaire ayant occasionné des désordres… Le syndic est il professionnel ?

7 - Vous avez 2 mois pour contester la résolution à compter de la réception du PV qui a du vous être adressé en recommandé.

8 - Compte tenu des erreurs commises et de votre totale inexpérience, je vous recommande de faire appel à un conseil pour communiquer avec le syndic et faire en sorte que les montants qui vous seront réclamés soient réalistes…

Canyonneur