Luch [92] : étude de cas immobilier (1er investissement)

luch · #1

Bonjour,

VOTRE PROFIL

- 33 ans, TMI 30%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : initié
- Fiscales : initié
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : néant
- Sociales : bonnes
- Temps disponible : faible

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : T1 bis
- Année de construction : 1930
- Étage 5/5, luminosité bonne, surface (au sol 26m2 / carrez 20m2), ascenseur. Les zones mansardées ne sont pas choquantes et peuvent être bien optimisées avec des rangements sur-mesure.
- Déjà occupé, locataire part fin août
- Syndic professionnel
- Chauffage individuel gaz
- Volets isolants ou persiennes : non
- Espaces verts dans la copropriété : non
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels, Linky
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires, RAS, 600e charges annuelles
- Concierge : non
- Décoration : moderne

Le bien a été refait à neuf qualitativement (Acova, Thermor, etc.) il y a deux ans mais i) de l’humidité dans la salle de bains a eu raison d’une surface de peinture, ii) une infiltration due à un ancien conduit de cheminée et iii) des partis pris d’aménagement assez illogiques sont à corriger.

LOCALISATION DU BIEN

- 92, très proche Défense, dans l’une des villes les plus chères de France
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique : la Défense
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : oui, mais marché bien mâture tout de même + nouveaux transports prévus par le Grand Paris

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 179k€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : loyer actuel 750€/mois cc en nu, loyer envisagé 950€/mois cc avec test de demande de locative très probant
- Taux de vacance envisagé : 1 mois tous les 4 ans
- Gestion directe

- Travaux immédiats : entre 9 et 15k€, à vérifier la gravité d’une infiltration par une ancienne cheminée et la possibilité d’engager l’assurance de la copro. 15k€ est une hypothèse exagérément haute mais retenue par précaution dans les calculs.
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : néant

- Taxe foncière 450e
- Assurance PNO 150e
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : non

- Rentabilité brute : 6%
- Rendement opérationnel brut 5.4%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : 105% amortissable
- Taux du crédit avec assurance : en cours de négo, mais hypothèse de 1.4 + 0.1
- Durée du crédit : 22 ans

RÉGIME D’EXPLOITATION

LMNP réel, 5k€ de mobilier envisagés

CASH FLOW

4.63% en net Rendement locatif, cash flow -98e/mois

Je sollicite la communauté sur ces points :

1) je passe par une agence d’investissement locatif qui prend une comm non-précisée ci-dessus et que je ne pourrai malheureusement pas financer par le crédit (courtier et banquier historique catégoriques sur ce point). Cela amoindrit assez considérablement la rentabilité de l’opération et occasionne une sortie de cash importante. Pour autant, je ne m’estime pas en mesure (capacités et temps) de faire cela seul et je tiens absolument à enclencher la machine. Est-ce une bonne démarche ?

2) Il s’agit d’un bien remarquable dans une copro remarquable gérée de manière économe. Initialement, j’étais parti pour un acheter un taudis pour tout faire refaire. Je me retrouve avec une opportunité de bon père de famille. Est-ce un bon bien pour commencer ?

3) J’aimerais faire d’autres investissements immobiliers et acquérir ma RP prochainement. Est-ce que ce projet obère trop ma capacité d’emprunt ?

Merci !

Dernière modification par luch (26/04/2019 18h45)

Mots-clés : 92, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

Rastignac · #2

1/ Non, ce n’est pas la bonne démarche. Pour se lancer dans l’immobilier, il faut acquérir un minimum de compétences, ce qui passe par un investissement en temps, par exemple des samedis après-midi pour faire des visites et être au point, petit à petit, dans une ville ou un quartier. L’investisseur immobilier sans compétence ressemble beaucoup à un pigeon… Quant à la commission non chiffrée d’un intermédiaire, ça s’apparente aux premières graines qu’on offre à cette brave bête…
2/ Débat inutile…
3/ Le bien n’est pas vraiment recommandable pour un début : il est petit et cher, 190 000 pour 20 m2, et a des problèmes d’humidité. Un 20 m2 se meuble très bien avec 1500 euros, voire moins. La rentabilité brute est faible avec un loyer hors charges [(700*12)/190 000=4,4%], au plus 3% net; l’espoir de plus-value reste assez sérieux, mais pas énorme, vue la forte hausse de l’immobilier ces dix dernières années. Sachez que ce bien risque de se voir appliquer le contrôle des loyers, et que vous ne pourrez y échapper en justifiant de gros travaux. Les petites surfaces sont dans le collimateur du législateur…
4/Oui, ce bien obère gravement votre capacité d’emprunt pour des projets plus intéressants, comme votre résidence principale. Pour l’immobilier locatif, soit vous cherchez la plus-value, et là Paris peut valoir le coup, soit un rendement locatif brut correct (= plus de 7%). il vaut mieux viser un bien moins cher, dans les 50 000 euros en province ou en banlieue, et commencez par vous faire la main avant de sortir le gros chèque de 200 000.
Rastignac

capital · #3

Le rendement paraît en effet très faible. Essayez de plutôt vous diriger vers un bien à cash flow nul en prenant en compte toutes les charges. Sinon vous aurez du mal avec votre projet RP.

Soit dit en passant, faites le tour d’autres banques en attendant car vous en aurez besoin le jour j.

DDtee · #4

luch a écrit :
4.63% en net Rendement locatif, cash flow -98e/mois
…/…
2) Il s’agit d’un bien remarquable dans une copro remarquable gérée de manière économe. Initialement, j’étais parti pour un acheter un taudis pour tout faire refaire. Je me retrouve avec une opportunité de bon père de famille. Est-ce un bon bien pour commencer ?

Votre première idée était bien préférable ! (mais vous nécessitera de dégager du temps)
Vous parlez d’opportunité de bon père de famille, à ce prix, je n’en suis pas convaincu… pour ce niveau de rentabilité vous trouverez à crédit des SCPI ou en cash des SIIC à 7% en restant tranquillement chez vous.

Vous dites faire le choix de gérer en direct tout en disant manquer de temps et en payant de coûteux chercheurs de biens, est-ce cohérent ?

luch · #5

@ DDTee : le temps à sélectionner et gérer un locataire n’est pas pour moi une corvée ni une activité insurmontable. C’est un biais de familiarité lié à ma personnalité, sans doute. Mes compétences sociales sont bien supérieures à mes compétences techniques, donc cela me semble faisable et acceptable de passer du temps sur la gestion directe. A l’inverse, je ne me vois pas gérer des artisans sur des problématiques où je n’ai aucun avantage comparatif.

Le mandat de chasse est lié à une réalité : il est complètement vain de s’abonner à des annonces, faire le tour des agences, etc. dans ma zone de recherche (92 en relative proximité de la Défense). Je dois être à une dizaine de visites sur cette recherche spécifique, une trentaine en tout comprenant d’autres recherches précédentes en province. Sur cette zone, absolument toutes mes visites étaient off market. C’est un scandale absolu, puisque les agences facturent des frais qu’elles n’engagent pas vraiment en réalité (le schéma étant : une agence rentre un bien et appelle dans la foulée deux/trois chasseurs, fin de l’histoire). C’est la double peine : FAI + chasse. Mais, c’est vraiment la norme et ils se connaissent tous. La seule solution serait de faire du sourcing auprès des propriétaires, gardiens, commerçants, etc. et de faire le job de chasse.
En province dans mes autres zones de recherche (Tours, Blois, Vendôme), c’est heureusement possible de se passer de chasseurs - même si Tours devient de plus en plus compliqué.

@ Rastignac et Capital : votre calcul de renta se base sur le précédent loyer mais, peu importe, vous avez raison. Cela n’a pas de sens de commencer par un bien non-rentable, je me suis égaré et laissé tenter par un beau bien.

Vous m’avez permis de revenir à la raison !

Bernard2K · #6

luch a écrit :
- 92, très proche Défense, dans l’une des villes les plus chères de France

Donc, l’un des pires endroits pour faire de l’investissement locatif. En effet, les loyers n’augmentent jamais aussi vite que les prix de vente, donc dans un endroit où les prix sont très hauts, le ratio loyer/prix a diminué, or ce ratio est justement la rentabilité.

C’est un scandale absolu, puisque les agences facturent des frais qu’elles n’engagent pas vraiment en réalité

Il n’y a aucun scandale, car les agences ne facturent pas des frais, mais une commission, conformément à la loi Hoguet. Personne n’a jamais dit que cette commission était représentative des frais engagés. Ces commissions sont annoncées, vous êtes libre de signer le mandat en étant pleinement informé. Se plaindre de choses qui sont ce qui sont, en dénonçant des prétendus scandales, est une attitude anti-pragmatique. C’est rarement la meilleure façon de gagner de l’argent.

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