LMNP : les déductions possibles en régime réel

Bonjour,

Je souhaiterais quelques conseils dans le cadre d’une location LMNP aux frais réels. Je suis dans une situation un peu particulière car j’ai acheté un appartement en 2015 mais je ne l’ai pas loué immédiatement.

En effet, je l’ai habité moi même jusqu’à fin 2018 et je l’ai donc équipé avec des meubles et une cuisine notamment. En 2019, suite à une mutation professionnelle, j’ai déménagé dans une autre région et j’ai donc décidé de le louer en meublé et d’opter pour les frais réels afin d’optimiser ma fiscalité. J’ai décidé de passer par Jedéclaremonmeublé pour faire ma déclaration mais je vous avoue que je suis un peu perdu entre les amortissements et les charges, notamment sur les points suivants:

- puis-je amortir le mobilier que j’ai acheté en 2015 lors de mon emménagement (j’ai toutes les factures)? Par exemple, j’avais acheté un canapé 1500€ en juillet 2015. Puis-je renseigner 1500€ en tant que montant à amortir avec une date de début d’amortissement en juillet 2015 pour 10 ans d’amortissement ? Cela revient grosso modo à amortir 750€ entre 2019 et 2025 et la période 2015-2018 est évidemment perdue. Cela me semble correct mais je n’en suis pas sûr.

- par ailleurs, je me demande s’il est possible d’amortir la cuisine équipée que j’ai aussi acheté en 2015 (meubles + electroménager) ou si la cuisine doit plutôt être intégrée à la valeur du bien et donc dans l’amortissement du bien lui même?

- enfin, quid du petit mobilier que j’ai acheté entre 2015 et 2018 dont le montant individuel est inférieur à 600€? On ne peut pas le passer en amortissement car les montants individuels sont trop petits ni en charges car les factures ne sont pas postérieures à la date de mise en location…. Que peut-on faire? Je me pose la question d’une évaluation sur leboncoin de ce petit mobilier et de faire une déduction par catégorie (petit électroménager, petit mobilier) avec pour date de facture la date de mise en location?

Merci beaucoup pour vos lumières ! Ce sujet m’intéresse et je souhaite évidemment essayer de comprendre comment tout ceci fonctionne afin de pouvoir être autonome dans ma déclaration.

Bonjour,

Oui effectivement j’ai fait ma déclaration P0i sous 15 jours après la mise en location.

J’ai défini la valeur du bien en me basant sur une estimation en ligne par le biais d’une agence.

Je parlais bien des amortissements, si celui-ci débute en 2015 je n’amortirai pas 100% de sa valeur mais bien la fraction restante à partir de la date de mise en location (2019-2025 dans le cas de mon exemple précédent). Il y a d’ailleurs une date de début d’amortissement à renseigner dans leur logiciel.

Pour les charges oui j’ai bien conscience qu’on ne peut déduire que des factures de l’année concernée mais je me posais quand même la question de la déductibilité du petit mobilier que je mets à disposition de mon locataire et pour lequel les factures ne sont pas de cette année.

Fil très intéressant.

Je me permets d’ajouter une question pour laquelle je ne trouve pas de réponse.
Si j’achète plusieurs meubles pour un appartement (ameublement initial) et que j’ai une seule facture disons de 1000 euros. Pour amortir ces meubles, j’inscris le montant total de la facture, ou chaque meuble indépendamment ?

Bonjour,
j’ai besoin de vos avis d’expert en investissement immobilier.
J’ai vu un plateau à aménager dans la ville ou je souhaite investir.
Il y a tout à faire à l’intérieur…
Est ce que je pourrais tout déduire pour créer un déficit Foncier?
Ou seulement quelques poste?
Comment être sur de pouvoir défiscaliser?
Merci d’avance.

Bonjour et merci pour votre réponse,
j’ai recherché mais il y a tellement de sujet traité que je n’arrivais pas à trouver ma réponse.

Quand je dis tout à refaire, le planché est bon ainsi que fenêtre et toiture.
Il faut isoler, cloisonner, faire l’électricité, la plomberie, carreler et parquet, Sdb, cuisine…
Pas de gros oeuvre ni maçonnerie à prévoir.

Apparemment, une partie était habitable mais tout à été repensé dans l’immeuble.
L’agent immobilier n’a pas été très précis sur le sujet.

Merci pour l’information, je ne connaissais pas le rescrit fiscal. Mais à qui faut il envoyer cette demande?
merci beaucoup

Bonjour,

Vous avez du lire vite! La réponse est certainement sur le site.

Pour vous répondre :

Frais de notaire : Oui.
Frais d’agence : Oui, s’ils sont à la charge de l’acquéreur.

A noter également que vous pouvez choisir de les inclure dans le cout d’acquisition de l’immeuble et de l’amortir sur la même durée.

Effectivement c’est un peu compliqué d’avoir une vision exhaustive.
De ma compréhension:
- notaire au choix: soit à déduire de suite soit à intégrer dans le prix d’achat et l’amortir sur la durée du bien
- tout ce qui est lié à la banque est déductible immédiatement
- rénovation: à amortir, dépend de la rénovation mais en gros sur 10 ans.
Attention si c’est du gros œuvre (je ne pense pas que ce soit le cas) ou de l’agrandissement ce n’est jamais déductible.
- taxe, charges de copro on peut tout déduire.
- amortissement les taux peuvent être trouvés sur internet mais en gros c’est 3% du montant de l’achat (hors terrain). Mais 2,5% (40 ans) pour le gros œuvre, aménagement intérieur (6,7%-15 ans), toiture (20 ans - 5%).

Attention l’amortissement ne peut pas augmenter le déficit de l’année.

- les meubles (amortissement sur 10 ans).
- les meubles de moins de 300€ chacun on peut déduire la première année.
- frais d’agence et de location à déduire.

Voilà je pense avoir fait le tour.
Peut être certains membres ont une autre lecture. Je serais ravi de partager sur le sujet.

gogo1601 a écrit :

Effectivement c’est un peu compliqué d’avoir une vision exhaustive.
De ma compréhension:
- notaire au choix: soit à déduire de suite soit à intégrer dans le prix d’achat et l’amortir sur la durée du bien
- tout ce qui est lié à la banque est déductible immédiatement
- rénovation: à amortir, dépend de la rénovation mais en gros sur 10 ans.
Attention si c’est du gros œuvre (je ne pense pas que ce soit le cas) ou de l’agrandissement ce n’est jamais déductible.
- taxe, charges de copro on peut tout déduire.
- amortissement les taux peuvent être trouvés sur internet mais en gros c’est 3% du montant de l’achat (hors terrain). Mais 2,5% (40 ans) pour le gros œuvre, aménagement intérieur (6,7%-15 ans), toiture (20 ans - 5%).

Attention l’amortissement ne peut pas augmenter le déficit de l’année.

- les meubles (amortissement sur 10 ans).
- les meubles de moins de 300€ chacun on peut déduire la première année.
- frais d’agence et de location à déduire.

Voilà je pense avoir fait le tour.
Peut être certains membres ont une autre lecture. Je serais ravi de partager sur le sujet.

Merci pour votre retour, mais sinon dans mon exemple les travaux ( refaire toutes les pieces intégralement, douche, wc, carrelage, sol, voir tuyauterie, peinture ) génèrent des charges qui sont reportables? ou suis je obligé de les amortir sur une durée fixe?
et si c’est reportable mon calcul est le suivant  dans l’ordre et si je passe en négatif je reporte si possible.
: revenu brut -amortissement(immo) -frais notaire (car année d’acquisition)-frais credit caution(pareil) - interet emprunt- charges(travaux charges copro….)

ce calcul est il juste? ou certaines charges ne sont pas reportables?

merci

Bonjour à tous,

J’ai longuement parcouru le forum et je n’arrive pas à me faire une idée définitive sur cette question:
Est-il possible d’amortir les frais de notaire et d’agence dans le cadre d’une déclaration au réel d’un LMNP?

Voici ma situation: studio acheté sur Paris fin novembre 2018. Nous avons fait des travaux nous même jusqu’en mai 2019. Depuis juin 2019, le studio est loué.

Comme nous n’y connaissons rien, nous avons complètement zappé de faire une déclaration P0i. Nous la ferions maintenant avec beaucoup de retard en datant notre début d’activité en 2019.

J’ai contacté deux cabinets de comptable: l’un me dit que les frais de notaire et d’agence sont perdus.
L’autre me dit qu’ils peuvent être déclarés et amortis sur 25 ans.

Qui a raison?

Sur le forum, je trouve des informations contradictoires et de fait j’ai l’impression que la réglementation a changé au cours des dernières années….

Merci d’avance pour vos lumières

Bonjour,

Je loue en lmnp régime réel simplifié et afin de réduire les couts liés aux travaux, je souhaiterai acheter de l’outillage afin de "participer" aux travaux et donc de réduire la note.

Puis-je déduire les factures d’achat de l’outillage (scie circulaire…) de mes charges ?
Pour la facture de l’artisan elle passera en amortissement vu le cout supérieur à 600€.

Merci pour vos réponses

Punaise ! quel sens de l’humour

Donc si je comprends bien c’est oui "Les outils, l’électricité, les frais de déplacement et restauration sur place, les croissants pour les ouvriers. ?"

Je débute en lmnp désolé.

Oui vous pouvez déduire à condition que ce soit "mesuré" par rapport aux recettes. Personnellement, je dois passer environ 3 à 4% en electroportatif/outillage mais aucun souci pour justifier l’utilisation puisque je rénove totalement les biens.

Pour les repas, vous pouvez aussi mais c’est tendancieux.

Pour les frais de voyage, vous pouvez déduire les frais de carburant suivant le barème des impots (mais pas les frais kilometriques).

Si vous invitez votre EC pour faire le point de votre activité, vous pouvez aussi le déduire…

Attention à ne pas abuser, tôt ou tard, vous tomberez sur un contrôleur pointilleux.