Zera [31] : étude de cas immobilier (colocation à 12% de rentabilité brut)

Zera a écrit :

L’appartement s’amortit sur 25 ans à hauteur de 90% du montant de l’achat

Juste une remarque ne passant.
10% pour le terrain exclu de la valeur globale pour amortissement est possible dans une petite ville. Mais je crains qu’à Toulouse cela puisse être considéré comme insuffisant.
Qu’en dis votre Expert Comptable ?

@yademo :

Zera a écrit :

- Courtier en travaux (apporte une vrai valeur ajouté en terme de conseil pour trouver le meilleur rapport qualité/prix + contacts d’artisan de qualité)

Félicitations Zera, très beau projet, mené intelligemment avec un excellent résultat ! Vous faites fort pour votre 1er locatif…

La brouette de neige immobilière est lancée.

Zera a écrit :

Les colocataires sont un mix entre des jeunes actif et des alternants que nous avons sélectionné nous même. Pour information la majorité des colocataires sont des jeunes actifs (52% contre 48% d’étudiant).

Euh, vous avez combien de locataires au total, 25 dont 13 jeunes actifs et 12 étudiants ?

Bonjour à tous; Bonjour Zera

Très joli projet ! Continuez .

sven337 a écrit :

Zera a écrit :

Les colocataires sont un mix entre des jeunes actif et des alternants que nous avons sélectionné nous même. Pour information la majorité des colocataires sont des jeunes actifs (52% contre 48% d’étudiant).

Euh, vous avez combien de locataires au total, 25 dont 13 jeunes actifs et 12 étudiants ?

Je pense que Zera parle de la distribution de population en général sur ce type de location.

benje a écrit :

Ceci ne vous met-il pas dans la situation ou vous revendez de l’électricité (ce qui il me semble est interdit)? Ou est-ce toléré pour les colocations?

De ce que je sais à mon sens,
Il n’est pas interdit de revendre de l’électricité, il faut juste ne pas le faire avec une marge;

D’ailleurs ces charges font partie des charges récupérables de ce que je comprends du texte.

https://www.legifrance.gouv.fr/affichTe … eTexte=vig

Tout d’abord, merci pour vos retours et encouragements.

FrancoisM a écrit :

Quel est le loyer moyen en colocation à Toulouse? J’aurais tendance à croire qu’il est de 350 400 donc vous semblez avoir pu louer au dessus du prix du marché en décembre. Les 500€ auraient pu être atteints pendant l’été.
Après quelques minutes de recherche je vois que vos chambres se louent aussi cher qu’un studio, c’est inspirant pour mon projet.

Concernant les salle d’eau, est-ce le fait de partager une salle d’eau à 3 n’a pas été un frein pour les locataires?

Ce qui me surprend le plus c’est que la clause de solidarité a été signée alors que les locataires ne se connaissant à priori pas! Comment avez-vous amené le sujet?

>Merci FrancoisM.
Je pense que dans un cas général, nous avons souvent des croyances limitantes : à la base nous étions parti pour louer à 387€ HC. Nous avons mis 417€ et nous avons eu de très bon retour.
Plusieurs éléments jouent en jeu : notamment la qualité de rédaction de l’annonce + de belles photos. D’après ce que j’ai constaté, je trouve qu’il y a plein d’appartement de qualité qui ont du mal à se louer, tout simplement parce que la valeur perçue est faible.
Je ne sais pas si ce simulateur est très pertinent mais il peut aider à se donner un ordre d’idée.
>Je pense qu’un ratio de 3 colocs pour une salle de bain est vraiment le plafond, ici nous sommes à 5/2 soit 2.5. D’après les retours, ça se passe plutôt bien car les jeunes actifs ont des amplitudes de travail différents (il y a donc moins de croisement qu’on pourrait le penser).
Après j’imagine qu’une coloc d’étudiant de la même promotion pourrait avoir quelques complications mais comme pour tout : l’adaptation entraîne l’organisation.
>Concernant la clause, il y a une touche d’expérience managériale. Développer la confiance et le feeling à travers des paroles concrétisées en actes. Le but est de les responsabiliser et non de leur agiter une épée de Damoclès.
Il suffit donc d’expliquer le principe de la clause en fin de visite (déjà si l’appartement leur plait ce n’est pas un grand frein).
- chaque locataire a un garant
- si un locataire s’en va, ils sont responsables de trouver son successeur.
- l’application de la clause n’est pas stricte, c’est à dire que si les locataires ont démontré leur bonne foi en essayant de trouver quelqu’un mais que manque de chance ça n’a pas aboutit, nous sommes prêt à faire un effort. En revanche, s’ils ont fait absolument aucun effort pour trouver un remplaçant, ils devront alors assumer (on leur avons démontré derrière la "facilité" de trouver un remplaçant comme nous l’avons fait quand nous avons publié l’annonce, surtout dans Toulouse où il y a de la demande).
Un peu comme en management, c’est du cas par cas et on essaye de faire preuve de "bon sens".

DDtee a écrit :

Juste une remarque ne passant.
10% pour le terrain exclu de la valeur globale pour amortissement est possible dans une petite ville. Mais je crains qu’à Toulouse cela puisse être considéré comme insuffisant.
Qu’en dis votre Expert Comptable ?

>Merci pour la remarque DDtee.
De mémoire, c’était la répartition que nous avions vu ensemble en premier lieu, si c’est moins, ce sera moins. Nous nous sommes donnés suffisamment de marge de sécurité dans nos calculs pour encaisser un imprévu de ce type.

yademo a écrit :

Super projet et super rentabilité sur le papier.
Avez vous fait les travaux vous même ?
Etes vous sur place pour la gestion locative de cette colocation ?

>Merci yademo.
Non, les travaux ont été délégué. J’ai fais appel à un courtier en travaux dont nous avons beaucoup accroché avec sa vision faisabilité/prix. Au final, l’appartement a fini avec un meilleur rendu que celui que nous avons imaginer initialement.
>Oui, nous gérons la gestion locative pour 2 raisons : avoir le feeling avec les locataires dans la sélection (plutôt qu’une personne tierce dont les intérêts ne sont pas forcement aligné avec celui des bailleurs) et parce que j’aime bien gérer l’aspect humain (surtout aujourd’hui où on peut facilement se démarquer de ses concurrents quand on présente un aspect plus abouti là où il y a généralement peu d’attente. Le SAV d’une entreprise est un bon exemple. Ensuite nos clients ou locataires deviennent nos ambassadeurs).

bibike a écrit :

Félicitations Zera, très beau projet, mené intelligemment avec un excellent résultat ! Vous faites fort pour votre 1er locatif…

>Merci bibike, c’est grâce à des personnes comme vous qu’on améliore notre procecss d’investissement (exemple du portefeuille boursier).
Avec des feedback, on peut mieux structurer ses pensées et améliorer notre façon de procéder.
La chance a sans doute une part dans l’équation du résultat final mais je dirai que pas mal de choses se jouent au niveau de nos croyances et dans un second temps de nos peurs.

benje a écrit :

Ceci ne vous met-il pas dans la situation ou vous revendez de l’électricité (ce qui il me semble est interdit)? Ou est-ce toléré pour les colocations?

>Merci benje et très bonne remarque.
Nous nous en sommes rendu compte après l’établissement du bail, j’ai déjà été locataire en meublé et je payais la provision au propriétaire (je ne savais pas que c’était illégal).
Pour le moment je compte gérer ça à l’amiable et les locataires n’ont aucun problème à ce sujet. En parallèle, j’ai eu des échos comme quoi un des colocataires allait partir en début d’été. Ce sera l’occasion de modifier le bail et de passer au forfait (qui est plus simple à gérer) au lieu d’une provision sur charge. (au moins sur la première année, j’aurai collecté suffisamment de donner pour me donner un ordre d’idée des réels consommations).

AleaJactaEst a écrit :

Juste pour information, vous avez réussi à trouver un bien rénové complètement à moins de 2000e par m² à Toulouse ? Bien situé ? Chapeau !

>Merci AleaJactaEst.
Je pense que c’est un quartier sympa, mais comme l’atteste le prix au m² : 2 816€, nous ne sommes pas en plein hyper centre genre quartier du Capitole où le prix est à 4 098€ le m².
L’avantage étant l’accès métro pour se rendre en moins de 10 minutes en plein centre ville (porte à porte). Ainsi, nous pouvons présenter un loyer correct pour un prix au m² intéressant.

@Pryx et Bernard2K > Merci pour vos interventions.

Pour le forfait, mon avis un peu différent de celui de Bernard. Dans votre forfait de charges vous pouvez considérer que l’électricité est gratuite et facturer votre forfait dans sa globalité.

Par contre, il semblerait que depuis la loi ALUR chacun soit en droit de choisir son fournisseur d’énergie.

Cependant pour une collocation, vous pouvez laisser les co locataires choisir leur fournisseur et payer leur électricité. Vous seriez dans ce cas, simplement le gérant de la collecte de fond pour qu’ils payent leur électricité.

Je partage également le point de vue concernant la situation sur le marché de la colocation. Dans mon marché aussi, qui n’est pas Toulouse, la concurrence est de plus en plus nombreuse tandis que la demande bien que présente n’est pas extensible. Les prix sont tirés vers le bas et je ne suis pas sûr à 100% que le fait d’avoir une ancienneté sur ce marché constituera un avantage concurrentiel sur le moyen terme. Outre l’augmentation de la concurrence en terme de volume, je perçois également une amélioration qualitative de l’offre. Méfiance, donc.

Etant moi-même investisseur sur Toulouse, je partage tout à fait l’analyse.
La colocation est devenue banale, avec une offre qui a explosée et des "néo-investisseurs" toujours prêts à rogner sur la rentabilité en proposant des biens exagérément de bonne qualité et sur-équipés pour un loyer toujours plus bas.
Il faut passer sur un autre secteur non exploité

@Zera
Vous évoquez le fait d’être régulièrement contacté par des "newcomers", sur ce forum ou ailleurs.
Je serais curieux de savoir comment se répartissent les demandes que vous recevez :
- au niveau du contenu (du plus violent au plus convenable) : demande  brutale de contacts voire d’annonces / demande de conseils / demande de discussion et d’échanges
- au niveau des demandeurs : opportuniste sans expérience, débutant averti (mais sans XP), investisseur avec XP < 5 produits, investisseur fortement expériementé

J’espère pour vous que vous êtes assez contacté pour avoir un bon échantillonnage mais pas assez pour être harcelé !