Quelle garantie pour un crédit d'achat d'une nue-propriété physique ?

parkyrando009 · #1

Bonjour, intéressée par un achat en démembrement, j’ai demandé auprès de trois banques un crédit d’achat de la part en nue propriété, la part en usufruit étant conédée à un bailleur social pour 16 ans.
Ces banques pour garantir le prêt ont fait une demande auprès de Crédit Logement pour garantir le prêt à moindre coût pour moi;
La réponse est négative : pas de garantie du crédit Logement pour un achat en nue-propriété même si l’usage est à visée sociale;
Que me conseillez-vous ? une hypothèque classique sur mon habitation principale , ou autre? Quels sont les pièges à éviter? et surtout le plus intéressant en terme de coût,
Merci pour votre aide;

PS : Dans le forum de discussion en "gentlemen heureux", sans faire de sexisme, de plus en plus de personnes du sexe opposé s’intéressant aux questions financières, on pourrait peut être reformuler en"investisseurs heureux ?……..

Mots-clés : crédit, garantie de prêt, nue propriété

Rom · #2

Een terme de coût :

Nantissement d’épargne mois cher que caution d’un organisme moins cher que PPD/Hypothèque (déplacé dans ton cas)

Romain
Conseils d’un banquier en toute transparence, prêt, placement, immobilier, erreurs à éviter

BorderLine · #3

Si vous nous en disiez plus sur votre situation dans le forum de présentation?

parkyrando009 · #4

sur vos conseils, je me suis présentée sur le forum; j’attends toujours un conseil précieux concernant la garantie de ce type de prêt.
par ailleurs une des banques me demande de rembourser un prêt par anticipation (il reste 23 mois sur une durée globale de 180 mois) pour pouvoir effectuer ce nouveau prêt en se portant en première ligne sur l’hypothèque de ce bien déjà acquis et que la banque veut en garantie.

Rom · #5

Tu n’as pas 36 solutions concernant les garanties en général et tu en as même aucune dans ton cas si :
- les organismes de cautionnement ne donnent pas leur accord
- tu n’as pas de biens qui t’appartiennent en propre sans hypothèque (aucune ne prendra le risque d’intervenir en second rang sur ta résidence avec un prêt en cours)
- tu n’as pas d’épargne à nantir

parkyrando009 · #6

En effet, une seule solution : anticipé la presque-fin d’un crédit sur un logement en soldant le prêt pour que l’organisme prêteur prenne cette garantie. Merci pour vos conseils

GoodbyLenine · #7

parkyrando009 a écrit :
Bonjour, intéressée par un achat en démembrement, j’ai demandé auprès de trois banques un crédit d’achat de la part en nue propriété, la part en usufruit étant conédée à un bailleur social pour 16 ans.
…
….
Quels sont les pièges à éviter?

A mon avis, un important piège potentiel réside dans le bien acquis, et dans sa valeur potentielle et du montant des loyers qu’il sera possible d’en tirer dans 16 ans. Avez-vous évalué la rentabilité de votre opération dans un scénario défavorable (comme dans un scénario favorable) ? Un autre piège est la très faible liquidité d’un tel placement (si vous devez revendre avant 16 ans, il faudra faire un gros effort sur le prix de vente).

En général, ce type d’acquisition est utilisé par un investisseur qui dispose du cash et est fortement imposé (IR+ISF), car c’est alors bien plus favorable qu’un investissement en pleine propriété (en particulier, le bien sort de l’assiette ISF). J’ai un gros doute sur la pertinence d’une opération "achat de NP à crédit" si vous êtes imposés à l’ISF, car je crains qu’il ne soit pas possible de déduire le montant de l’emprunt de l’assiette ISF.

Pour un investisseur qui a besoin d’un emprunt pour financer la quasi-totalité de son investissement, il est souvent plus pertinent d’acquérir la pleine propriété.

Autre point qui peut se discuter : est-il pertinent pour vous d’investir encore un peu plus dans l’immobilier résidentiel (vous y êtes déjà largement investi si j’en crois votre présentation, et vous n’auriez avec un tel achat pas plus de prise sur le bien qu’avec de la NP de SCPI), ou ne devriez-vous pas vous tourner vers des SCPI (de la nu-prop de SCPI éventuellement, comme envisagée sur ACCIMO Pierre (BNP Paribas) en nue propriété ?).

patrimonia · #8

Tout à fait d’accord avec Goodbylenine,

J’aimerais rajouter plusieurs choses :

Achat de la Nue-propriété : oui si vous avez déjà des revenus confortables et que vous êtes éligible à l’ISF. C’est une stratégie classique mais pertinente que dans ce cas-là.

L’achat de la nue-propriété, d’un logement social n’est pas pertinent compte tenu de la faible valorisation de cet actif dans 16 ans.

Plus judicieux d’acheter la NP de parts de SCPI (bureaux, murs commerciaux). Vous pouvez ainsi choisir la durée du démembrement : 5 ans, 10ans, 15 ans etc…

Concernant les dettes : Le contribuable peut déduire de son actif toutes les charges afférentes à ce bien démembré même s’il n’a pas légalement à le déclarer, cette obligation étant remplie par l’usufruitier. (Cour de cassation, chambre commerciale, 31 mars 2009, n° 08-14645).

A votre disposition

Nicolas

parkyrando009 · #9

Goodbyelenine et Patrimonia :Merci pour toutes vos remarques. Effectivement très imposée (IR) et pas encore à l’ISF, cet achat me parait judicieux pour toutes les raisons évoquées.
Toutefois, le crédit m’a paru la seule solution pour moi même si j’ai conscience qu’un achat en cash aurait été plus adapté.
Nue propriété dans le cadre d’un logement social mais dans une résidence de bon standing dans une ville de bord de mer (sud de la france) avec une livraison immédiate donc à mon avis, pas trop de risque de perte en capital dans 16 ans!

Patrimonia : pouvez-vous m’expliquer la déduction des charges du bien : sachant qu’elles sont payées par l’usufruitier, comment puis-je déduire des charges dont je ne connais pas le montant et dont je n’ai pas les factures? De plus, déduire de quoi : ma résidence principale ? de l’ISF? Merci de m’éclairer

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