Investissement en scpi : analyse de l'opportunité de l'achat à crédit et en nue-propriété
Cette discussion porte sur l'opportunité d'un investissement en SCPI, plus précisément sur l'acquisition de parts à crédit et en nue-propriété, dans une optique de préparation à la retraite. Un membre, prospectant auprès de sa banque (BNP Paribas), sollicite des éclaircissements sur ce type d'opération, peu détaillée par son conseiller. Les participants mettent en lumière les subtilités et les potentiels écueils de ce montage financier.
Les participants soulignent que les SCPI proposées par les banques, en particulier celles de BNP Paribas, ne sont pas toujours les plus performantes. Ils déconseillent vivement de cumuler l'achat à crédit et en nue-propriété, car cela rendrait les intérêts d'emprunt non déductibles et priverait l'investisseur de revenus locatifs pour aider à rembourser le crédit. Il est suggéré d'opter, soit pour un investissement à crédit en pleine propriété, permettant la déduction des intérêts, soit pour un investissement au comptant en nue-propriété, permettant une décote à l'achat. L'effet de levier du crédit est également abordé comme un élément potentiellement intéressant dans le cadre d'un investissement en pleine propriété.
La discussion explore également les alternatives pour un investissement sans revenus complémentaires imposables. La SCPI de capitalisation Pierre 48 est évoquée comme une option pertinente, notamment pour les personnes ayant déjà des revenus fonciers, car les intérêts d'emprunt pourraient alors venir en déduction de ces revenus. Pour les investisseurs sans revenus fonciers, une combinaison de SCPI de capitalisation et de SCPI de rendement est envisagée afin de faire correspondre les distributions avec les intérêts d'emprunt. Les participants soulignent l'importance de prendre en compte le profil fiscal de l'investisseur et les objectifs de placement pour faire le meilleur choix.
Les participants abordent également la complexité des simulations financières pour les investissements à crédit, en raison de l'interaction entre les revenus de placement, la fiscalité et les intérêts d'emprunt. L'importance de choisir une SCPI performante et de ne pas se limiter aux produits "maison" des banques est mise en évidence. L'idée d'un démembrement temporaire, avec une cession d'usufruit, est également présentée comme une stratégie potentiellement avantageuse, en particulier pour les personnes fortement imposées. Les participants insistent sur la nécessité d'une analyse personnalisée de la situation et des objectifs de chaque investisseur pour déterminer la stratégie d'investissement optimale.
Mon banquier BNP me propose un achat à crédit de SCPI ACCIMO Pierre pour un investissement retraite sans m’expliquer vraiment l’intérêt d’un achat de Pierre Papier à crédit et en nue propriété.
Si quelqu’un peut m’accorder quelques lignes et m’expliquer succintement ce type d’opération, Merci pour le néophyte que je suis!
Mots-clés : accimo pierre, nue propriété, scpi
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Avez-vous lu les différentes files de discussion du forum qui traitent des SCPI ?
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Plusieurs remarques :
1°/ Les performances de la SCPI Accimmo ne sont pas très brillantes depuis de nombreuses années. Il y a d’autres supports beaucoup plus intéressants pour un investissement en nue-propriété ou en pleine propriété de parts de SCPI.
Il est triste de constater que votre banquier BNP ne peut vous proposer qu’un produit "maison" très médiocre. Il faudrait qu’il vous accorde la possibilité de choisir vous-même la ou les SCPI à mettre en portefeuille.
2°/ Je vous déconseille fortement d’investir à la fois en nue-propriété ET à crédit. C’est une bêtise.
La raison est très simple : les intérêts de l’emprunt ne seront pas déductibles, ni de votre revenu foncier, ni de votre revenu global, et vous ne bénéficiez d’aucun loyer pour vous aider à payer le crédit.
Si vous voulez préparer votre retraite, en achetant des parts de SCPI, il faut faire :
- soit un investissement à crédit et en pleine propriété. De cette manière, les intérêts de l’emprunt seront déductibles des revenus perçus, et vous pourrez payer les intérêts de l’emprunt et une partie des sommes à rembourser, grâce aux loyers versés. C’est ce que l’on appelle l’effet de levier du crédit.
Les taux sont bas en ce moment. La période redevient favorable à l’investissement à crédit en parts de SCPI, et c’est une bonne idée de s’intéresser de nouveau à cette formule d’investissement, même si l’octroie des crédits devient plus difficile.
- soit un investissement au comptant et en nue-propriété. De cette manière, vous n’acquittez aucun impôt sur le revenu, puisque les loyers sont versés à l’usufruitier durant la période convenue (généralement 5 ou 10 ans). Au terme du démembrement, vous bénéficiez d’un revenu plus important, puisque le discount initial appliqué sur le prix des parts vous permet d’acheter un plus grand nombre de parts.
Exemple : pour une nue-propriété sur 10 ans, vous ne payez généralement que 65 ou 66% du prix de la part.
Dans combien de temps partez-vous en retraite ?
Quel taux vous propose votre banquier pour cet achat ? Sur quelle durée ?
Quel est votre taux marginal d’imposition ?
Dernière modification par stephane (03/07/2012 18h35)
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Merci pour cet exposé très précis et accessible!
je pars en retraite d’ici 13 à 15 ans, mon TMI est au maximum et le taux proposé nous n’en avons pas encore parlé; l’achat en nue-propriété me séduit assez par le fait que j’achète moins cher sans modifier mon imposition voire l’ISF (auquel je ne suis pas assujetti) et sans revenu complémentaire: mon souci est que je ne peux l’envisager que par le biais d’un crédit.
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Si vous souhaitez investir sans percevoir de revenu complémentaire imposable, vous pouvez également vous intéresser à la SCPI de capitalisation Pierre 48.
1ère hypothèse : vous percevez déjà des revenus fonciers
Dans ce cas, votre investissement à crédit pourrait porter, prioritairement, sur la SCPI Pierre 48. L’avantage d’une telle formule est que les intérêts de l’emprunt souscrit seront déductibles de vos autres revenus fonciers, ce qui permet de les effacer de vos revenus imposables, au moins pour partie.
Avec un TMI au plafond, l’attrait fiscal d’une telle formule est indiscutable !
2ème hypothèse : vous ne percevez pas déjà de revenus fonciers
Dans ce cas, votre investissement à crédit pourrait être un mixte entre une SCPI de capitalisation (pour environ 2/5èmes) et une ou plusieurs SCPI de rendement (pour environ 3/5èmes). Un tel panachage permet de faire correspondre le montant distribué par les SCPI de rendement avec les intérêts déductibles de l’emprunt souscrit sur la période considérée.
L’inconvénient d’une telle formule est que Pierre 48 ne vous distribuera pas de revenus complémentaires au moment de votre départ en retraite !
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Bonsoir, je n’ai pas compris " pierre 48 ne distribuera pas de revenu complémentaire au moment du départ à la retraite"?
Dans vos simulations, vous ne me parlez pas des SCPI Nue propriété, serait-ce une mauvaise idée dans mon cas?
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Hall of Fame Si vous êtes lourdement imposé, l’achat de nue-prop de parts de SCPI (cédant un usufruit temporaire pour par exemple 10 ans, éventuellement pour en revendre ensuite encore un de qqs années) me semble une bonne idée.
Vous trouverez quelques simulations (en cas de paiement comptant) avec un investissement similaire en pleine propriété sur SCPI : achète usufruit temporaire de SCPI (à réajuster un peu, la fiscalité ayant un peu évolué depuis).
Cependant, il vous faut choisir une bonne SCPI (celles que les banques gèrent ne méritent en général pas ce qualificatif, celles de BNP en tout cas ne semblent pas du tout faire partie des meilleures).
En outre, en cas de financement à crédit, les comparaisons/simulations sont beaucoup moins faciles à faire, et leurs conclusions moins flagrantes. L’emprunt est alors en partie remboursé par les revenus du placement, et l’impact de la fiscalité sur ces revenus bien diminué par la prise en compte des intérêts d’emprunt (surtout les premières années). Il faut connaitre vos paramètres précis (taux et durée de prêt, TMI IR et ISF, hypothèses d’évolution des revenus des parts) pour faire une simulation (il existe même des outils faciles à utiliser sur le www).
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