Garantie des Risques Locatifs (GRL) vs Garantie Loyers Impayés (GLI) pour les banques ?

Idem pour moi, quand j’annonce que j’ai des assurances loyers impayés (GRL) pour tous mes lots, la réaction des banquier c’est : "ah oui c’est bien, on n’est jamais trop prudent".

Mais ça ne change absolument rien dans leurs calculs de risque, vu que ce n’est même pas noté dans le dossier et qu’ils ne prennent même pas la peine de demander de preuve.

Bonjour,

Je vais acquérir un studio, dont le locataire entré le 1er septembre est étudiant.
Le bail prévoit un garant (son père).

J’aimerais prendre une GLI, et idéalement garantir aussi les détériorations immobilières.
Dans ce que j’ai lu, pour un étudiant on peut cumuler le garant + la GLI.

Quel est votre avis là dessus?
Avez-vous un conseil sur un assureur?

Merci

Justement, je ne connais ni l’étudiant, ni ses parents puisqu’il a été mis en place par le propriétaire actuel… Donc je souhaite avoir une GLI…

Travaillant en tant que gestionnaire sinistre loyers impayés et détériorations immobilières, comme dis précédemment, je vous conseille de lire attentivement vos conditions générales avant de souscrire.

Lors que nous procédons à l’ouverture d’un sinistre loyers impayés / détériorations immobilières, nous procédons à plusieurs vérifications après coups.

Dans votre cas (en plus de la vérification de la solvabilité de votre locataire), le locataire étant un locataire déjà en place lors de l’adhésion au contrat d’assurance, souvent des conditions spécifiques peuvent être demandées. Le locataire doit être à jour de ses paiements sans aucun retard de loyers, le mois de l’adhésion et 3/6 mois avant et après l’adhésion. En effet, une période avant et après, souvent entre 3 et 6 mois, est très souvent indiquée, qui diffère selon les compagnies d’assurances. Je vous conseille de bien lire ce paragraphe qui fait malheureusement très souvent l’objet de déchéance lors d’une déclaration de sinistre.

Au titre des loyers impayés : vérifier bien que les loyers soient garantis par l’assureur jusqu’à la date du départ effectif du locataire.

Au titre des dégradations immobilières, les assureurs sont souvent très stricts sur les éléments de pris en charge : le mobilier n’est jamais pris en compte, le défaut d’entretien (éléments à nettoyer, ampoules à changer, etc..), la vétusté (l’assureur va calculer une vétusté à déduire de l’indemnisation proposée en fonction de la dernière date de réfection de l’appartement, souvent de l’ordre de 6% par an), éléments de vitrage, les éléments extérieurs (jardin, boite au lettre…).
L’indemnisation va surtout porter sur des éléments cassés, rayés, arrachés, des coups, des trous qui n’étaient pas présent avant l’état des lieux d’entrée.

A savoir aussi, que ce soit pour la garantie loyers impayés ou détériorations immobilières,  le dépôt de garantie est toujours déduit de l’indemnisation que vous propose l’assurance. Le dépôt de garantie est donc une sorte de franchise par l’assuré.

Dernier conseil, essayer de choisir un assureur/courtier ayant peu ou aucun retard de gestion dans la gestion de leurs sinistres, et qui dispose d’une bonne relation clientèle (faites quelques recherches sur internet pour éviter certaines compagnies ou courtiers…).

Voici les quelques conseils généraux que je peux vous donner sur ces deux garanties. J’espère avoir été le plus clair possible.

A quelle nouvelle clause résolutoire faites-vous allusion ?

C’est très vague cette clause résolutoire…

Le nouveau modèle de bail "loi Alur" ne prévoit 4 cas :
- non paiement du loyer
- défaut d’assurance risques locatifs
- non versement du dépôt de garantie
- non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée

Dans les faits, certaines de ces clauses n’entraînent même pas systématiquement la résiliation effective d’un bail. Je pense notamment au défaut d’assurance, qui n’est quasiment jamais prise en compte par les juges selon mon avocat (nous avons une procédure en cours contre un locataire et j’ai discuté de ce point avec lui pas plus tard que la semaine dernière)

Voici quelques cas où il est obligatoire de passer par le tribunal :

- si le locataire ne quitte pas les lieux après que vous lui ayiez résilié le bail  (c’est notre cas)
- si le locataire a bien quitté les lieux, mais vous doit de l’argent
- si le locataire conteste le bien-fondé du congé que vous lui avez donné

@Thierry

Non, ca n’est pas une nouveauté. La clause résolutoire est ancienne, très ancienne même, mais encadrée, de plus en plus encadrée par la jurisprudence et maintenant par la loi Alur.

Thierry2015 a écrit :

Ha cette clause n’est pas résolutoire et on ne peut pas passer par un huissier?
Pas très efficace alors…

La clause EST résolutoire, et induit la cessation du contrat de location. Ca ne signifie pas que le locataire va gentillement quitter le logement.

@siocnarf

Le problème n’est pas "l’activation" de la clause résolutoire du fait du défaut d’assurance. La clause est validée par la cour de cassation depuis des années. Son activation repose sur un respect très stricte des règles, et en particulier de faire le commandement de payer dans les règles de l’art.

Le problème c’est qu’une fois la clause activée, il faut encore que le locataire parte réellement. Sans compter qu’il dispose de recours contre cette résolution de bail.

Or effectivement, en recours, un simple défaut d’assurance est rarement admis par un juge comme une raison valable pour exiger le départ du locataire. (sur le principe : "c’est pas très grave en fait, sauf si l’appartement flambe, mais c’est pas le cas actuellement alors, franchement, en tant que bailleur pété de thunes vous exagérez un peu")

Je sais, c’est pénible, énervant, casse pied, stressant, couteux, et ca donnerait presqu’envie d’arrêter de louer.

Edit : c’est vrai, on ne peut pas poster 2 fois de suite.