Achat immobilier en Espagne : quels sont les pièges à éviter ?

Un des bons plans en ce moment est d’essayer de racheter le bien à une caja ou banque qui l’a reçu par défaut de l’emprunteur. Les banques essaient de s’en débarrasser le plus vite possible afin de ne pas avoir à déprécier plus leur bilan.

J’ai vu beaucoup de problèmes sur la qualité des constructions, il faut donc y faire attention (tout a été construit à tour de bras en ne respectant parfois pas les normes ce qui donne des biens en décrépitude au bout de 5 ans).

Le très récent est globalement plus qualitatif, il y a eu une certaine montée en gamme récemment (ils ont pris conscience des problèmes) mais toutes les constructions de la fin des années 80 jusqu’au début des années 2000, il faut se méfier.

Pour le fait de devoir les dettes antérieures, je n’en ai jamais entendu parler et cela me semble très douteux (la dette étant lié au patrimoine de la personne saisie et non pas au bien sui generis). Dans le cas d’une société d’accord, mais d’une personne physique, je ne vois pas quel mécanisme de droit civil permettrait ceci ! Je vais essayer de me renseigner.

Par contre il est possible que l’on soit redevable des factures d’électricité, eau, gaz précédentes (ça je l’ai vu et même en cas de location, ça m’est arrivé l’an dernier finalement j’ai négocié avec le propriétaire et cela s’est bien passé).

Je viens de faire une recherche.

En fait l’hypothèque peut se transmettre à l’acheteur, il faut bien vérifier dans la promesse de vente que le bien soit "libre de cargas" (que le propriétaire garde donc l’hypothèque pour lui).

D’après ce que je vois, l’hypothèque est en général également levée au moment même de la vente (somme restante d’hypothèque transférée automatiquement à la banque prêteuse).

Comprar piso aún hipotecado

D’ailleurs voici un lien des biens de banques et cajas si vous voulez jeter un coup d’oeil :
http://www.error500.net/comprarpiso-hip … .html#more

15 jours cela me semble optimiste mais moins long qu’en France, c’est très plausible.

GoodbyLenine a écrit :

En France, une partie du délai est lié à la possibilité par la commune de préempter le bien (s’il est dans une zone idoine)… je ne sais pas si les collectivités locales peuvent préempter en Espagne.

Ce serait super, cela voudrait dire qu’en étant proprio en Espagne, on le serait encore plus qu’en France
Parce que j’en ai vu qui se sont fait exproprier en France, cela n’était pas dans des conditions très avantageuses (en général la mairie voulait payer en dessous du prix du marché et c’est à l’exproprié d’essayer de se défendre, montrer qu’ils en donnent trop peu, que ça ne paye même pas un relogement équivalent au même endroit).

Dernière modification par zetrader (01/02/2011 14h28)

Pour le NIE, compte quelques mois (étant moi-même espagnol mais né à l’étranger cela m’a pris 5 mois pour obtenir mon DNI carte d’identité parce que le passeport ne permet rien sur place).

Mes amis ayant cherché à obtenir le NIE ont dû demander un rendez-vous préalable qui est en général dans 3/4/5 mois (des amis qui l’ont demandé en septembre l’ont eu entre décembre et janvier selon la ville) puis 40 jours à partir de ce rendez-vous pour la délivrance du NIE.

Je crois qu’il n’est pas possible de l’obtenir à Paris (en tout cas pour le DNI qui est l’exact équivalent pour les espagnols c’est impossible), pour le NIE il faut avoir une résidence en Espagne ou prouver des centres d’intérêts communs avec l’Espagne (économiques, familiaux…).

En théorie, le consulat devrait les délivrer mais a toujours refusé de le faire (je me suis battu des mois avec eux, rien qu’obtenir l’acte de naissance leur demandait plus de six mois, j’ai donc capitulé et suis allé faire mon DNI à Madrid,).

Il faut effectivement s’adresser au consulat qui est situé boulevard Malesherbes. Voici le lien du ministère de l’intérieur espagnol sur le NIE : http://www.mir.es/SGACAVT/extranje/regi … n/nie.html

Cette page explique également bien les démarches : http://www.amigosespana.com/fr/node/117

J’ai appris quelque chose en allant vivre en Espagne, les démarches ont l’air très simple (plutôt plus que les françaises) mais se compliquent énormément dès que l’on est étrangers et même espagnols nés à l’étranger (la reconnaissance des diplômes bien que les miens étant sous le statut de Bologne et donc valables dans toute l’UE sont par exemple un enfer). Ca donne l’impression d’une espèce de protectionnisme par le biais des démarches administratives.

C’est loin d’être insurmontable mais il faut parfois insister et avoir une bonne dose de sang-froid à certains moments (par exemple le consulat à Paris refusait catégoriquement de me donner une attestation de résidence qu’il est censé délivrer avant de me la donner au bout du 4ème essai en me disant que ça ne servait à rien et n’avait aucune valeur officielle alors que cela m’a justement beaucoup servi !).

Commence donc la démarche du NIE le plus tôt possible, ça te permettra de ne pas être dépendant du bon vouloir de l’administration ensuite

Ratpack a écrit :

Je crois qu’il n’est pas possible de l’obtenir à Paris (en tout cas pour le DNI qui est l’exact équivalent pour les espagnols c’est impossible), pour le NIE il faut avoir une résidence en Espagne ou prouver des centres d’intérêts communs avec l’Espagne (économiques, familiaux…).

En théorie, le consulat devrait les délivrer mais a toujours refusé de le faire (je me suis battu des mois avec eux, rien qu’obtenir l’acte de naissance leur demandait plus de six mois, j’ai donc capitulé et suis allé faire mon DNI à Madrid,).

Pour le NIE je l’ai bien reçu par la poste environ un mois après le début de ma demande auprès du consulat général d’Espagne à Paris, pour le motif de la demande j’ai dit que je veux acheter un bien immobilier en Espagne, je n’ai pas rencontré de difficulté particulière pour cela finalement, cela s’est déroulé correctement dans les délais qu’on m’a dit, pour ça c’est cool, j’espère que ça le sera aussi si j’ai besoin d’autres choses.

Bon à priori c’est ok pour ma colocation temporaire à Valencia, j’en suis actuellement à la recherche d’un avocat immobilier (puisque c’est fortement recommandé pour un achat en Espagne), et j’aimerais l’avis de ceux qui connaissent un peu l’immobilier espagnol et ont déjà acheté en Espagne.
Quel est le tarif correct (environ) d’un avocat immobilier espagnol ?
J’ai eu plusieurs propositions de tarifs assez variables, entre 800 et 2000 euros :
Achat immobilier en Espagne : quels pièges à éviter ?
Il s’agirait d’un achat sans crédit d’un appartement par exemple, cela me semble une requête assez simple en apparence (le fait de ne pas avoir recours à un crédit devrait simplifier le dossier il me semble), quelle tranche de tarif vous semble raisonnable pour faire correctement les vérifications et procédures nécessaires à un transfert de propriété ?
Parmi les réponses d’avocats citées dans le lien, quel avocat vous inspirerait le plus et pourquoi ?

Pierre

Bonjour,
Suis proprietaire en espagne sur la costa blanca depuis 2008, à l’époque nous avons contractés avec une "avocate" parlant parfaitement le français, en fait ce ne sont pas vraiment des avocats mais plutot un genre d’écrivain public Officiel.
  Elle nous à facturé environ 600 € pour un investissement de 300 k€ .
Tout c’est très bien passé ça présence etait obligatoire chez le notaire qui n’est autre qu’une chambre d’enregistrement.
  c’est l’avocat qui ce charge de consigner une somme sur l’achat en garantie des éventuels réliquats dû par le vendeur au impots ou autres créanciers public .. eau ordures, gaz etc.. cette somme est consignée 1 an maxi, le vendeur ne touchera le solde qu’aprés cette période, (sans doutes délais de recours des tièrs).
Elle c’est aussi occupée des changements pour l’eau l’électicité, les déclarations auprès du fisc ..etc
elle n’a pas voulu s’occuper du gaz … on à compris pourquoi cela nous à pris 18 mois pour faire s"implement le changement de propriétaire, un vrai cauchemard … avec repsol gas. Enfin tout c’est très bien passé.
Nous sommes très content de notre achat.

Nous avons aussi eu la chance de tomber sur une agence immobilière très pro, qui n’a rien laissé au hasard. par exemple nous avons Obtenu les NIE en 1 jours, l’ouverture de comptes banque en 1 jours avec un directeur de caisse français. Sur la qualité de la construction il faut effectivement être très vigilant. j’ai la chance d’être un proffessionnel du bâtiment c’était un gros atout pour ne pas faire d’erreurs. parce que l’on voit de tout surtout dans le neuf.

Pour le paiement il doit ce faire par chèque de banque donc vous devez ouvrir un compte en espagne, nous avons  ouvert à la CAM  ce n’est pas le bon choix ils prélèvent sans cesse des frais divers et variés.. La caixa est beaucoup moins cher.

Bon courrage pour la suite,

++

Dernière modification par linuxien (15/05/2011 12h11)

Cyril a écrit :

A propos de l’immobilier en Espagne, j’ai trouvé une vidéo fabuleuse sur la bulle espagnole.




"L’immobilier, ça ne baisse jamais ! "

Je l’avais vu cette vidéo, pas mal du tout, je l’ai même cité sur mon blog, j’aime la présentation du problème avec humour ^^
Ce qui m’a marqué notamment, c’est à quel point ils ont surconstruit en Espagne, je cite à un moment de la vidéo, il dit "l’espagne construit en un an plus que la France, l’Allemagne et l’Italie réunies", c’est énorme !
Sinon j’ai acheté l’appartement pour résidence principale fin mai 2011, pour le moment pas de problèmes à déclarer, ça se passe comme prévu de ce point de vue là.
Avant de signer, j’avais que des informations via le net, forums (au passage merci à vous) etc … donc j’étais pas sûr de ce qui collait vraiment à la réalité, notamment le délai pour finaliser l’achat.
Mais après achat, je peux vous confirmer une chose : les délais entre le précontrat de vente et l’acte devant le notaire peuvent effectivement être beaucoup plus courts qu’en France, si on achète comptant, en une semaine ou dix jours, c’est réglé.
Le délai entre signature du contrat de réservation de l’achat avec "déposit" (dépôt pour réserver l’achat, comme ça se fait en France) et l’acte de vente devant notaire est bien réduit par rapport à la France où c’est facilement du 2 mois de délai entre précontrat et acte de vente.

Bonjour,
Je n ai pas eu le temps de lire toutes les interventions  précédentes sur ce sujet , toutefois j ai relevé que certains intervenants ont souligné  également qu il faut être blindé juridiquement :
Le Notaire n est à ma connaissance  chargé que d enregistrer l acte sans vérifications particulières du titre de propriété du vendeur :
Le cadastre comme nos impôts semblerait  être à géométrie variable :
Il y a quelques années, celà a pu changer depuis , certaines de mes relations,  ont appris à leur dépend qu ils n étaient pas propriétaires du terrain sur lequel leur villa était construite  ….
Il y aurait un certain danger à ne pas connaître soi-même la langue espagnole
L immobilier baisse  et  Il  y a 25 % de chômeurs - C est là qu il y a matière à réflexion

En fait, le cadastre ne sécurise pas grand chose. il dit juste que l’immeuble existe bien.

Ce qu’il faut, c’est consulter (ou faire consulter par le notaire) l’équivalent espagnol du très prochain service de la publicité foncière en france (actuellement conservation des hypothèques) pour être sûr  que le vendeur est bien l’actuel propriétaire du bien vendu.