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8 #1 04/05/2019 17h59
- BonaFortuna
- Membre (2018)
- Réputation : 14
J’ai ici pour objectif d’apporter de la matière pour que les débutants préparent leur premier investissement immobilier.
Mais je souhaite également recevoir des avis constructifs sur le bilan de ma 1ère année de location meublée.
…Sans plus attendre, voici tous les chiffres 🧮 :
Investissement initial
[I01] Prix de l’appartement 102 000,00 €
[I02] Frais d’achat 10 092,04 €
Total : 112 092,04 €
Cashflow sur un an avec le % brut du prix de l’appartement
[C01] Loyer 7 680,00 € 7,53%
[C02] Coûts de l’emprunt 20 ans -5 900,28 € 5,78%
[C03] Charges de copropriété . -933,60 € 0,92%
[C04] Taxe foncière -649,00 € 0,64%
[C05] Travaux et ameublement . -612,00 € 0,60%
[C06] Energie -414,24 € 0,41%
[C07] ½ mois de vacance locative -320,00 € 0,31%
[C14] Déclaration comptable -249,00 € 0,24%
[C08] Assurance emprunteur -192,72 € 0,19%
[C09] Frais recherche locataire -150,00 € 0,15%
[C10] Internet -119,88 € 0,12%
[C11] Assurance PNO -115,68 € 0,11%
[C13] CFE -86,93 € 0,09%
[C12] Impôts . 0,00 € 0,00%
Total : -2 063,33 € -2,02%
Rentabilité annuelle
[R01] Capitalisation : 4 505,16 € 4,42%
[R02] Cashflow : -2 063,33 € -2,02%
Quelques remarques sur les chiffres :
* [C14] est le prix du logiciel de déclaration fiscale Jedeclaremonmeuble car je ne compte pas passer par un expert comptable afin d’apprendre les bases par moi-même.
* [C13] est une hypothèse car je ne l’ai pas encore payé. J’ai appris récemment que je devais déclarer une activité, alors que je pensais que ça n’était pas nécessaire au régime micro-BIC. Je vais donc le faire cette année.
* Pour l’instant je suppose un impôt [C12] nul au régime réel (que je vais demander pour cette année 2019) car j’ai des charges importantes. L’impôt nul ne sera pas éternel, et je ferai bien de calculer l’année où cet investissement engendrera des recettes fiscales positives.
…Et maintenant place aux enseignements tirés et conclusions 🙋♂️
La rentabilité est positive car chaque année, je sors [R02] 2 063 € de liquidités pour recevoir [R01] 4 505 € d’immobilier. Mais cette rentabilité positive ne porte ses fruits qu’au bout de 4 ans, quand elle a remboursé [I02] les frais d’achat.
Toute chose égale par ailleurs, les gains [R01] augmentent avec le temps car les échéances de l’emprunt perdent des intérêts.
Le cashflow est négatif donc diminue ma capacité d’emprunt. Cela aurait un impact désastreux si j’avais l’intention de faire d’autres gros investissements immobiliers grâce à l’emprunt. Mais ce n’est pas (encore) le cas. Je souhaite plutôt faire un 2ème investissement pour un prix d’achat avoisinant. De plus j’ai limité l’impact car j’ai emprunté une "petite" somme pour me faire la main (62% de ma capacité d’emprunt de l’époque), et mes revenus ont augmenté depuis. Cela étant, il y a une variable d’ajustement pour équilibrer le cashflow : allonger la durée de l’emprunt. Mais cela aurait, en contrepartie, un impact sur [R01] la rentabilité annuelle.
…Enfin quelques enseignements tirés de cette première année, de ce premier investissement locatif :
* Il est rassurant de commencer par un petit emprunt pour limiter l’impact des erreurs.
* L’investissement dépend de sa situation personnelle et son patrimoine. Il faut réfléchir par soi-même et ne pas se laisser guider par une tendance. J’ai acheté cet appartement car c’était le bon moment pour moi. Je ne pouvais pas le faire avant, et j’aurais eu du mal à le faire après. Ce premier achat allait me permettre d’économiser sur mes loyers. Mon objectif était d’acheter sans attendre ad vitam aeternam la perle rare, afin de gagner de l’argent, mais aussi pour faire mes erreurs le plus tôt possible et ainsi apprendre. Pour mon prochain achat, j’ai bien plus de temps, et je chercherai le cashflow en priorité. Le second achat me permettra également de faire certaines économies d’échelle.
* Je comprends désormais pleinement la règle du 10% brut de rentabilité pour espérer un cashflow positif, et mon cas le montre (9,53% du prix d’achat en dépenses annuelles, sans compter la taxe foncière à long terme). Il faut être patient, et bien entendu, détecter le potentiel d’un bien pour atteindre une telle performance.
* J’ai découvert (à mes dépens) les nombreux frais cachés à l’achat et lors de la mise en location. J’en tire une conclusion simple que le prix d’achat est in fine la variable la plus importante car les dépenses les plus importantes y sont liées : les frais d’achat et l’emprunt. Lors de l’achat, on peut bien entendu négocier avec le vendeur, acheter un bien sous-estimé, ou encore négocier avec la banque. Je ne ferai aucun cadeau sur ce dernier point car j’en ai aucun pour mon premier achat (assurance emprunteur et assurance logement élevées, et produits prétendument obligatoires liés à la vente).
…Et après ?
Comme tous les propriétaires bailleurs, je n’ai que 2 options : vendre ou louer. La première option n’a de sens que si j’ai besoin de libérer ma capacité d’emprunt ; car la lourde imposition des plus-values est rédhibitoire les premières années.
Pour la deuxième option, continuer à louer, je ne peux faire l’hypothèse d’un casflow qui se solutionne miraculeusement, par exemple grâce à un loyer qui va augmenter. Car les dépenses semblent aussi augmenter. A titre d’exemple la [C04] taxe foncière du bien a augmenté de 12% en 2018 ! 😶
J’espère sincèrement que ce long message sera utile aux plus jeunes d’entre nous, afin qu’ils limitent leurs premières erreurs !
🥔
Mots-clés : cashflow, charges, expérience, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location, rentabilité, retour
Heureux sont les libres et libres sont les courageux.
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Je suis de cet avis également car la situation de chaque investisseur est différente, mais les gens ont tendance à juger de façon absolue.