Portefeuille d'actions, obligations et immobilier de BonaFortuna

Me situant également dans cette tranche d’âge je trouve votre partage intéressant. Quelques questions me viennent à l’esprit :

Pourquoi optez vous pour un mix STOXX 600 + S&P 500 plutôt que pour un ETF World ? Et pourquoi ne placez vous pas tous vos ETF dans le PEA ?

Comment gérez vous la location à distance de votre appartement et quel est l’impact de ce mode de gestion sur la rentabilité ?

Rudge a écrit :

Pourquoi optez vous pour un mix STOXX 600 + S&P 500 plutôt que pour un ETF World ? Et pourquoi ne placez vous pas tous vos ETF dans le PEA ?

C’est une très bonne question. Quand j’ai commencé à placer mon argent en mars 2018, je n’avais pas regardé en détails tous les ETF éligibles au PEA.
Maintenant je sais que des ETF synthétiques éligibles au PEA peuvent répliquer des indicies mondiaux.

J’ai choisi 3 ETFs plutôt qu’1 pour être capable de varier le placement mensuel en fonction des situations économiques. Par exemple s’il y a une forte baisse en Europe, je placerai plus d’argent dessus.

Conclusion : Je vais certainement revoir mes placements ETFs pour 2019.

Rudge a écrit :

Comment gérez vous la location à distance de votre appartement et quel est l’impact de ce mode de gestion sur la rentabilité ?

Il vous manquait un peu de contexte pour comprendre. Je travaillais à Nice en 2016 et j’ai acheté l’appartement par opportunisme. Je voulais posséder de la pierre depuis plusieurs années, les taux étaient bas, cela permettait de m’économiser un loyer, j’avais mon travail depuis assez de temps pour plaire aux banques. J’ai calculé l’opération pour que le bien soit auto-financé.

Je n’ai pas l’intention de vivre dans une autre plutôt qu’une autre. Je me sens nomade et donc que l’appartement soit à Nice ou à Paris, je veux seulement que la ville soit bien desservie par avion.

dangarcia a écrit :

C’est un détail mais valoriser de l’immobilier locatif en valeur de marché n’est pas le choix le plus pertinent ici : ce n’est pas un actif que vous comptez céder. Le comptabiliser en valeur d’achat + travaux / réameublement vous donne une valeur plus juste de ce que vous avez investi dans ce bien, et quelle rentabilité vous en tirez.

Vous avez raison pour l’aspect rentabilité interne au projet. Il faut compter la valeur d’achat, les travaux et l’ameublement. Je le fais dans une feuille Excel différente.

Cependant pour la valorisation du patrimoine, le plus juste me semble bien de prendre la valeur de l’appartement sur le marché. Même si mon objectif n’est pas de vendre dans le court terme comme vous l’avez compris, c’est bien la valeur de vente qui m’intéresse. Je peux vouloir vendre par opportunité ou par nécessité dans X années.

+3,42% à l’actif net depuis le mois dernier. Cela s’explique grandement par la remontée des actions qui pèsent désormais pour 12,45%.

Budget mensuel

J’ai fait le point sur mon budget mensuel. Il me reste une belle somme à épargner tous les mois. Cette épargne ne compte pas des revenus d’opportunités (location et activité freelance) qui peuvent varier. La très bonne nouvelle est la défiscalisation des heures supplémentaires qui, sans m’être lancé dans des calculs complexes, vont augmenter mes prévisions d’épargne.

Avril 2019



L’augmentation de mon patrimoine en mars s’explique par
- la remontée des actions : la plupart de mes lignes sont au + haut depuis que j’ai commencé à investir.
- j’ai fait beaucoup de location sur Airbnb car je prévoyais des dépenses en fin de mois et je n’ai pas entièrement touché mon salaire ce mois de mars.

Côté location meublée, j’ai décidé de rester au régime micro-BIC cette année comme je l’explique dans un autre sujet du forum.

Ce mois de mars m’a permis de me renseigner sur le LMNP. Je dois encore 1. faire des formalités pour déclarer une activité, ainsi que 2. me familiariser avec ce régime, et enfin 3. calculer la rentabilité de ma location meublée.

Merci @witefree. Je vais me déclarer en régime réel pour l’année 2019 donc tous les conseils sont bons à prendre. Effectivement je noterai ces trajets comme dépenses.

Cela signifie que je dois garder les tickets de CB pour les péages et l’essence si je me déplace en voiture ? Cela va en faire des dossiers …

Et pour un achat sur internet, par exemple un billet d’avion, est-ce que le ticket PDF suffit ? Plus j’ai de preuves numérisées et mieux je me sens, car je n’aime pas la paperasse   Chez Leroy Merlin il est possible d’éditer une facture (format papier et/ou PDF) libellée à l’adresse du bien.

Autrement, voici l’évolution mensuelle de mon patrimoine. Avec d’abord une rectification pour avril car j’ai mal "compté" (ahem …) la valorisation de mes obligations :



Et pour ce mois de mai :



Constats

* J’ai réévalué la valeur de mon bien immobilier à - 1,8 % selon l’évolution du marché à Nice depuis 1 an. Je fais cette réévaluation en mai de chaque année. Et cette année ça plombe de presque 2 000 € mon patrimoine.

* Cependant j’arrive à générer beaucoup d’argent grâce à mon travail en CDI et mon travail de freelance. Je bosse beaucoup mais j’arrive à bien profité de ma famille, de mes amis, et de ma famille. Je suis sur un rythme que je juge bien équilibré et j’aimerais le garder.

* La valorisation de l’ensemble de mon portefeuille d’actions et obligations est au plus haut de sa forme depuis mes premiers investissements.

Grosse victoire de l’année 🍾 J’ai enfin réalisé mon REX de ma 1ère année de location meublée. J’en ai déjà tiré mes conclusions. Cashflow très négatif, rentabilité positive. Charges identifiées. Certains charges peuvent être diminuées. On garde comme tel jusqu’à la prochaine opération dans quelques années. C’est de l’argent que je trouve bien placé.

Objectifs de mai :

- résilier une CB et son assurance qui me coute alors que je ne l’utilise pas

- voir mon changer d’assurance emprunteur. L’actuelle me coûte bonbon vu mon profil.

Plus loin :

- déclarer une activité pour le LMNP et la mettre au régime réel

- voir comment placer mes liquidités (aujoud’hui 33% de mon net) sur des supports + rémunérateurs. Voir une répartition PEA / aristocrat dividend (je ne sais pas vraiment si j’utilise le bon terme mais des actions avec peu de risques et un dividende correct pour générer des liquidités) / obligations

Rectification sur mon patrimoine de juin, où j’avais mal reporté l’épargne (+600 euros) et oublié d’ajuster ma dette immobilière (environ +300 euros).



Et voici mon patrimoine de juillet :



Objectifs pour juillet

Néant. C’est l’été. J’ai du pain sur la planche dans mes différentes activités donc on continue sur ce rythme.

Constats

- l’explication de ma nouvelle assurance emprunteur sur mon premier prélèvement est qu’il comprend les frais de 25€ + 2 mois à 5,14€. Cependant j’ai d’autres prélèvements sur septembre et octobre, avec des montants différents, or j’avais demandé des montants fixes.

- je n’ai pas cherché comment investir EUR sur PEA, ni où prendre date pour un PEA-PME. Je le ferai après.

Objectifs

1. expliquer les montants des prélèvements de ma nouvelle assurance emprunteur en regardant sur mon espace internet

2. plus important, étudier la renégociation de mon emprunt immobilier

jusqu’à la fin de l’année, j’aimerais moins dépenser en repas et "luxes divers" pour dépasser le 100K€ net de patrimoine. Ca serait une belle étape.

Bonjour Franck059

Merci pour ces suggestions d’ETFs. Si tous ces ETFs répliquent un même indice, en fonction de quels critères feriez-vous votre choix ?

J’investi une somme en actions tous les mois. Tandis que je m’offre des obligations par montant de 10K (le minimum d’un ordre sur Goldwasser) comme cadeaux pour ainsi dire. En tant qu’investisseur très débutant, je trouve plus mes repères avec un produit à taux fixe. Je suis capable de calculer combien l’investissement me rapporte(*), et quand il se termine.

J’ajoute une étoile (*) car, en pratique, on ne peut jamais vraiment savoir, puisqu’il y a toujours un risque de défaillance, auquel s’ajoute, dans mon cas, le risque du taux de change. Car dans mon cas, j’aime acheter des obligations libellées en devises étrangères. C’est un pari sur la stagnation de l’Europe, et la croissance des pays émergents, à cause de mon goût pour l’international et la géopolitique (comme je l’ai dit, l’achat d’obligation est un "cadeau"). Voici les lignes obligataires :

* "Asian Development Bank" 2026 en INR taux 6.2%
* "Hellenic Republic" 2025 en EUR taux 3,375%
* "European Investment Bank" 2023 en BRL taux 7.5%

Mes critères sont les suivants  :

* Ne pas acheter 2 fois des émissions d’un même émetteur. Par exemple, je ne vais plus acheter chez Asian Development Bank. D’ailleurs, est-ce qu’il y a des liens entre les banques de développement ?
* Calculer une rentabilité actuarielle > 3% pour les devises étrangères, en considérant que le taux de change reste stable. J’achète pour garder jusqu’au remboursement du facial. Et non pas pour vendre à la hausse.
* Diversifier les devises étrangères.
* Dans l’idéal avoir des remboursements réguliers. Pas tous dans 10 ans. Je préfère un par an.

Au plaisir de vous lire.

J’ai également des ETF synthétiques. J’ai une idée des propos tenus sur les actions dans le livre que vous me conseillez "Placements de l’épargne à long terme". Malheuresement je n’ai pas le temps de le lire.

Mise à jour du patrimoine :





Constats

* On peut dire que je n’ai jamais été autant dépensier qu’en cette période, alors que je souhaitais économiser. Week-end, repas, achat de vêtement, smartphone … Il y avait un peu de nécessité, mais aussi beaucoup de craquage 😉

* En ce moment et en 2020 je fais passer ma carrière avant tout second projet d’investissement immobilier. J’espère ainsi trouver un environnement de travail encore plus stimulant et je souhaite une rémunération supérieure ou égale à l’actuelle.

* J’ai la liquidité d’épargne suffisante pour acheter une nouvelle ligne obligataire puisque je ne compte pas acheter d’immobilier.

* Après recherche rapide sur simulateurs en ligne, la meilleure renégociation d’emprunt immobilier serait :
- 672 € d’IRA pour 6 mois d’intérêts
- 1740 € pour frais de garantie et frais de dossier, 2% du capital restant
+ passer de 491€ à 470€ mensuel
+ une économie totale de 4073-(672+1740) = 1661€ sur 16 ans 8 mois
- les gains sont conséquents, mais je préfère ne rien renégocier pour l’instant afin de garder de bonnes relations avec ma banque dans l’optique d’un prochain emprunt. J’ai l’intuition que les offres d’emprunt immobilier des banques en ligne, bien qu’alléchantes, sont faites pour les gens qui rentrent dans les bonnes cases. Je préfère parier sur une relation clientèle personalisée.

Objectifs

* Economiser (repas, achats divers) sur le premier trimestre 2020. Afin de m’y tenir, je compte reprendre le suivi de mes dépenses que j’ai arrêté depuis août 2019.

Constats

* Je n’ai pas repris le suivi de mes dépenses mensuelles. C’est chronophage et j’en ai peu envie.

* J’ai acheté une nouvelle ligne obligataire comme je le souhaitais.

* Me concentrer sur ma carrière se relève un choix payant : nouveau poste bien mérité et mieux rémunéré 🍾

* Déjà évoqué en novembre, je confirme ma volonté : je fais passer ma carrière avant tout second projet d’investissement immobilier. En plus de cela, je dois continuer à me sonder si initier un second projet d’investissement me freinerait dans mes envies de partir à l’étranger. Alors que je peux choisir d’avoir des rentes plus faibles, mais avec moins de contraintes, avec des produits financiers (obligations).

Objectifs

* Louer mon appartement principal quand c’est possible. J’ai déjà 2 mois de retard. Ce sera difficile de faire autant que l’année dernière car plus fatiguant (pour certaines raisons).

Constats

* Les devises des pays émergents sur les lignes obligataires continuent à dévisser. Cela calmera mes envies de prendre des paris si incertains.

* J’ai renforcé mes actions à dividendes sur le PEA, en achetant des grandes entreprises du CAC40. J’ai également pris date pour un PEA-PME.

* Côté connaissance, je suis vaguement les marchés. J’écoute Pépites et pipeaux sur BFM Business. Je découvre des entreprises, c’est intéressant. Je suis curieux également du phénomène en cours sur Bitcoin et les conséquences du halving à venir. Je me tiens cependant à l’écart.

Objectifs

* Je me demande si le SP500 est à un niveau normal ou bien il est trop remonté. Donc : vendre ou garder mon tracker ?

Je vais être plus bavard que d’habitude car je rentre dans une gestion plus active de mon patrimoine.

Constats

Impôts : L’estimation semble être correcte. J’aurai donc à régulariser 3K€ à la fin de l’été, et le taux de retenu va bondir. D’après mon estimation pour les impôts 2021 l’augmentation du taux ne sera même pas suffisante donc je continuerai à avoir des grosses régularisations chaque année.

Immobilier : Je paye toutes les charges à la place du locataire car j’ai fait un contrat "tout compris" (loyer, eau chaude, électricité, internet, etc). Deux points négatifs :
- les charges sont sous estimées car je n’ai pas augmenté le loyer alors que le prix de l’énergie a augmenté
- je suis taxé sur des charges locatives élevées

Je souhaite cependant garder le locataire le + longtemps possible donc je ne veux donc pas augmenter le loyer. Cependant je pourrai passer en régime réel simplifié. Cela me fait un peu peur niveau paperasse et déclarations en tout genre mais à voir si j’y serai beaucoup gagnant financièrement.

Finance : je me mets en position "défensive/opportuniste" sur les marchés financiers.

PV sur le tracker SP500. Le prix (51€) me semble trop proche du + haut historique (57€ février 2020) alors que les USA sont touchés de plein fouet par le coronavirus. De plus, cela m’apporte de la liquidité en espérant plus tard, lors d’une nouvelle baisse des marchés, acheter une valeur tech américaine (MSFT ou AMZN).

PV sur le tracker MSCI EM. L’indice suit les pays émergents mais c’est presque 50% de Chine, Brésil, Inde, et suivent des pays d’Amérique du Sud. Or je sens des signaux mauvais pour la Chine à cause des tensions récentes avec le reste du monde : Hong Kong, Inde, USA+Australie, et même intérieurs. Cela m’amène à penser que les investissements extérieurs vont s’amoindrir pour réduire la dépendance. Quand au Brésil et les pays d’Amérique du Sud, les devises dévissent, le coronavirus frappe de plein fouet, et il y a des pays en difficulté dont le Vénézuéla. J’ai déjà 2/3 de mes obligations exposés au Brésil et Mexique.

Je déplace une partie importante de ces liquidités sur mon PEA dont 50% est investi sur une valeur de rendement, et 25% sur Total dont j’ai lu qu’il a la capacité de payer des dividendes en attendant la remontée du pétrole. Je voie Total comme une opportunité sur la remontée du prix du pétrole lorsqu’il y aura une "vraie" reprise de l’économie en 2021 minimum.

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Objectifs

* Re-réfléchir à passer au régime réel simplifié pour l’appartement en location.

* Comment gérer mes obligations en MV sévères ?

* S’informer sur le PEE