VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA…

rocambole · #951

InvestisseurHeureux a écrit :
pas trouvé si après la réalisation de la class action (fin 2019), nous pourrons en tant qu’investisseurs français être indemnisés. Sur la base d’une règle de 3, mon préjudice est autour de 12 k€.

Vous avez eu des nouvelles ? car de mon coté j’ai écrit et c’est le blackout

InvestisseurHeureux · #952

Idem et impossible de trouver des informations probantes sur internet. Il faudrait être vigilant quand le procès aura lieu et saisir l’opportunité si elle existe.

GoodbyLenine · #953

Pour l’anecdote, j’avais des actions Tesco (sur mon compte IB) quand il y a eu la "malveillance". Quelques années après, j’ai été spontanément contacté par un cabinet d’avocats britannique, pour remplir des papiers et percevoir ma part de l’indemnisation négociée (le cabinet percevait une commission en proportion des indemnités versées…). Il a juste fallu comprendre comment remplir ces documents (et ce que ce gars qui parlait anglais avec l’accent Oxford me voulait, quand je l’ai eu au téléphone).

rocambole · #954

InvestisseurHeureux a écrit :
Idem et impossible de trouver des informations probantes sur internet. Il faudrait être vigilant quand le procès aura lieu et saisir l’opportunité si elle existe.

Comment ? car j’ai l’impression qu’au fur et à mesure des settlement la chance diminue, comment faire partie d’une des class action ? il faut trouver un cabinet ? c’est pas trop tard ?

Mevo · #955

Roudoudou, je vous invite à remonter au message #934 (38/39) VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA…

kiwijuice · #956

Aie, le T4 et 2018 sont sortis.
Le communiqué.

Je retiens:
- baisse encore de l’AFFO en 2019, à 0.68-0.70
- Vereit sera net vendeuse en 2019, au mieux à l’équilibre
- dividende inchangé
- dette nette est vue comme inchangée.

Donc cela veut dire qu’ils comptent solder leur passif juridique en 2019.
En effet, ils génèrent $300m de cash libre et vont vendre disons $100m de plus qu’ils n’achètent. Plus un peu de croissance des baux, cela donne $400-500m de surplus. Donc assez pour toutes les créances en souffrance, dont celles de notre hôte j’espère.

En 2020, ils reprendraient le chemin de la croissance.
Un chemin de croix de 4-5 ans tout de même.
L’avantage est qu’ils ne feront pas de deals stupides.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

InvestisseurHeureux · #957

kiwijuice a écrit :
En 2020, ils reprendraient le chemin de la croissance.
Un chemin de croix de 4-5 ans tout de même.
L’avantage est qu’ils ne feront pas de deals stupides.

C’est en effet à pleurer.

Je pensais que la notation BBB- et le retour du dividende aurait suffit à VEREIT pour retrouver une valorisation et un fonctionnement "normaux".

Au lieu de cela, une nouvelle année va être "perdue". Pendant ce temps, Realty Income continue à casser la baraque, alors que le taux d’occupation et la croissance des loyers sont assez similaires.

On peine à comprendre l’intérêt de ces class actions : au final ce sont les actionnaires d’aujourd’hui qui payent pour les actionnaires d’hier, sauf que ce sont bien souvent les mêmes et qu’entre temps, des centaines de millions de dollar sont gaspillés en frais ou commissions juridiques + le coût d’opportunité.

Difficile de faire plus absurde.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

kiwijuice · #958

Vereit Q1 ici.

Pas grand chose de nouveau:
- croissance modeste des baux de 0.9%
- _YTD au 1er mai, les ventes ont dépassé les achats d’environ $150m. Donc ils ne sont pas loin du point d’inflexion de ce point de vue
- Des nouvelles sur des JV avec des locataires IG de l’industrie, qui permettra d’accélérer un peu la croissance
- auto-congratulation sur la vente de titres à $8.40 après les buybacks à $7.
- guidance maintenue

Pas de changement particulier. Je pense que le titre ouvrira flat.
VER reste une histoire pour le S2 2019.

InvestisseurHeureux · #959

Je trouve que ça traîne…

On peut quand même raisonnablement penser que les dommages et intérêts ne dépasseront pas $600 M.

A partir de là, peut-être que VEREIT pourrait être plus actif et être acheteur net plutôt que vendeur net, ou augmenter les rachats d’actions.

Je ne maîtrise pas bien les arcanes judiciaires US, mais si finalement le procès est repoussé, et qu’il y un appel, le dénouement pourrait bien être reporté à 2020…

Chez les grosses foncières triple net, il y a deux ans, WP Carey était à la traîne comme VEREIT, mais depuis elle s’est sacrément bien reprise. Il n’y a donc plus que VEREIT qui se traîne…

Et je me dis que même en interne, les employés doivent ronger leur frein, à voir passer des millions de dollar de transaction, pour finalement ne pas faire grand-chose. Cela doit être frustrant et donner envie d’aller voir ailleurs.

En tout cas, on voit bien comment le coût du capital est primordial pour une foncière triple net : comme elle distribue l’essentiel de ses bénéfices, si elle ne peut pas faire appel au marché, la croissance est poussive.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

spapas856 · #960

J’ai le modèle de valorisation d’un des brokers, pour ceux que cela interesse.

IH : publiez un résumé plutôt… Le forum n’a pas vocation à servir de facilitateur pour des échanges personnels de documents privés.

InvestisseurHeureux · #961

Bank of America Merrill Lynch passe à l’achat sur VEREIT :

Vereit (NYSE:VER) raised to buy from underperform; VER jumps 1.4% to $9.16.

Source : BofAML takes action on REIT ratings - American Homes 4 Rent (NYSE:AMH) | Seeking Alpha

Non pas que cela ait un grand intérêt, mais j’ai l’impression que comme Kinder Morgan, VEREIT a mangé son pain noir et commence à revenir en grâce à la faveur de la baisse des taux longs et de l’amélioration de la diversification du portefeuille d’actifs.

Le catalyseur pour Kinder Morgan a été l’arrêt du développement du pipeline Trans Mountain au Canada ; pour VEREIT, cela devrait être la résolution de la class action en septembre 2019 (si ce n’est pas reporté).

Si ensuite on avait un relèvement du rating de la dette à BBB, enfin on verrait le bout du tunnel.

Cela aura pris (si cela arrive) bcp, bcp, bcp plus de temps que je ne pensais…

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kiwijuice · #962

Hélas, si la topline n’accélère pas, nous allons vite plafonner autour de $9. C’est en effet autour de 13x l’AFFO.
Il faut que le mgmt donne des gages sur la croissance pour 2020, une fois les litiges soldés.

Sur le credit rating, il est consistant avec un BBB voire BBB+ sauf sur le point litige. Donc une fois soldés, le rating augmentera à BBB.

Cercle vertueux:
Si le titre atteignait $9.50, on pourrait imaginer une AK pour augmenter la cadence des acquisitions.
Une AK serait credit positive et pourrait pousser VER vers BBB+.
Et en 2020, une phase vertueuse s’ouvrirait.

InvestisseurHeureux · #963

Nous avons le T2-2019.

Taux d’occupation de 99% et endettement encore en baisse :

VEREIT a écrit :
As of June 30, 2019, the Company’s portfolio consisted of 3,950 properties with total portfolio occupancy of 99.0%, investment grade tenancy of 39.6% and a weighted-average remaining lease term of 8.6 years. During the quarter ended June 30, 2019, same-store rents (3,873 properties) increased 1.0% as compared to the same quarter in 2018.

Net income of $292.3 million and net income per diluted share of $0.27
Achieved $0.18 AFFO per diluted share
Acquisitions totaled $118.7 million in the second quarter of 2019 and $221.2 million year-to-date
Formed an 80/20 industrial partnership on May 30, 2019, including six VEREIT industrial assets totaling approximately $407.5 million which contributed $326.0 million to total dispositions
Portfolio dispositions totaled $332.3 million in the second quarter of 2019 and $430.3 million year-to-date
Total debt decreased from $6.02 billion to $5.66 billion; Net Debt from $6.05 billion to $5.51 billion, or 36.9% Net Debt to Gross Real Estate Investments
Net Debt to Normalized EBITDA was reduced from 5.7x to 5.3x

VEREIT est toujours net vendeur et a continué à se désendetter. Il est très clair que le management prépare la société à l’amende qui va découler de la class action en cours (dénouement normalement en septembre 2019).

Actuellement, voici la situation sur le litige :

VEREIT a écrit :
In total, the Company has now settled claims of shareholders who held shares of common stock and swaps referencing common stock representing approximately 35.3% of VEREIT’s outstanding shares of common stock held at the end of the period covered by the various pending shareholder actions for approximately $245.4 million.

Une règle de trois indique qu’il faudrait $450 M pour clôturer le litige avec les 64,7% restants. Si le juge accorde une somme inférieure à ce montant, ce sera une bonne nouvelle. Si la somme est significativement supérieure, ce sera une mauvaise nouvelle.

On notera que la société "réalise" progressivement une partie de son patrimoine immobilier logistique via des JV. Le management avait déjà indiqué dans d’autres conférences téléphoniques que les prix sur les actifs logistiques étaient élevés, et les acteurs de marché peut-être trop optimistes sur ces actifs.

On notera aussi que VEREIT, toujours probablement pour se donner de la flexibilité financière, a racheté 9% des actions préférentielles :

VEREIT a écrit :
Partial Redemption of Preferred Stock
On July 5, 2019, the Company redeemed 4.0 million shares of its 6.7% Series F Cumulative Redeemable Preferred Stock, representing approximately 9.33%, or $100.0 million, of its approximately 42.9 million shares outstanding. The shares were redeemed at a redemption price of $25.00 per share.

En résumé, VEREIT est en bonne position pour aller de l’avant (bon patrimoine immobilier, endettement contenu), à la condition que l’amende de la class action en cours ne vienne pas annihiler ces avantages.

En plus, les taux US ont bien baissé (1,7% pour le dix ans), une situation normalement favorable aux foncières triple net comme VEREIT.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

M07 · #964

Bonsoir !

InvestisseurHeureux a écrit :
On notera aussi que VEREIT, toujours probablement pour se donner de la flexibilité financière, a racheté 9% des actions préférentielles :
VEREIT a écrit :
The shares were redeemed at a redemption price of $25.00 per share.

J’ai une question : une société voulant racheter une partie de ses actions préférentielles, comme par exemple WPG, est-elle obligée de racheter au pair (de faire un CALL), ou a-t-elle le droit de racheter au prix du marché ? Par exemple la WPG-prI cote à 18,99 $ (ou CBL pour la prE qui est à 7,30 $).

Mevo · #965

M07, une société peut faire du "buyback" (achats sur le marché) pour ses actions ordinaires, ses actions préférentielles ou ses obligations. Elle reste soumise à certaines limites (périodes où elle ne le peut pas, restriction sur les quantités en fonction des volumes traités, etc.)

Elle peut aussi faire des "tender offers" où elle a alors beaucoup moins de restrictions. C’est simplement faire une offre à des conditions déterminées, aux détenteurs afin qu’ils apportent leurs actions, prefs ou obligs.

InvestisseurHeureux · #966

InvestisseurHeureux a écrit :
VEREIT est toujours net vendeur et a continué à se désendetter. Il est très clair que le management prépare la société à l’amende qui va découler de la class action en cours (dénouement normalement en septembre 2019).

Le procès est repoussé en janvier 2020 :

Glenn Rufrano a écrit :
As previously announced, the Judge moved the trial date from September 9, 2019 to January 21, 2020. This September 9 date will now be used as conference to address all pre-trial motions.

Et pendant ce temps là, comme d’habitude, Realty Income va continuer à crever les plafonds…

Le pire c’est que le taux d’occupation de VEREIT est supérieur à celui de Realty Income, 99% vs 98,3%. Donc la performance du portefeuille immobilier de VEREIT n’a vraiment pas à rougir par rapport à sa consœur.

Mais le coût du capital continue à être plombé par l’incertitude sur l’amende qui va découler du procès.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

kiwijuice · #967

Le bilan va être en béton armé au moment où l’économie US pourrait entrer en récession.
Donc pas d’inquiétude.

Les ratios de crédit actuels donnent une notation BBB+ A-.
Evidemment avec l’amende à venir, ils reviendront vers BBB.

Rufrano nettoie tout ce qu’il peut pour que VER se fasse racheter ou bien qu’ils achètent des actifs.

Patience!

Tahure · #968

Pour info :

Gaurav Batavia, SA News Editor a écrit :
VEREIT (NYSE:VER) announced that VEREIT and VEREIT Operating Partnership, L.P. entered into agreements to settle certain outstanding litigation, including the pending class action litigation at a cost of ~$765.5M, comprised of a contribution of $738.5M toward the Class Action settlement and $27M toward the Opt Out Action settlements.

VEREIT a écrit :
Management Commentary
Glenn J. Rufrano, Chief Executive Officer, stated, "VEREIT is pleased to enter into agreements that we expect will bring these litigations to a conclusion. The Company believes the settlements are in the Company’s best interest and that of its shareholders, as they eliminate the risk of adverse judgments at trial, put an end to timing uncertainties, and remove the burdens and costs of these litigations."

https://seekingalpha.com/pr/17626167-ve … itigations

Le coût semble bien supérieur à celui estimé (de 200 à 300MUSD). Il reste à avoir l’approbation de la justice si j’ai bien compris.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par Tahure (10/09/2019 12h02)

InvestisseurHeureux · #969

En effet le montant est 20% plus élevé que ce que laissait penser une règle de trois avec les précédentes transactions à l’amiable.

Et encore, le montant complet de la transaction dépasse le milliard de dollars, mais une partie est payée par d’autres que VEREIT :

VEREIT a écrit :
Pursuant to the terms of the Class Action MOU, certain defendants have agreed to pay in the aggregate $1.025 billion, comprised of contributions from the Company’s former external manager and its principals (together the "Former Manager") totaling $225.0 million, $12.5 million from the Company’s former chief financial officer (the "Former CFO"), $49.0 million from the Company’s former auditor, and the balance of $738.5 million from the Company.

Mais cela va enfin permettre de tourner le page, plutôt que d’attendre le jugement qui avait été reporté en janvier.

La question maintenant est, comment les actionnaires de VEREIT en 2014, dont je suis, peuvent récupérer une partie du montant de la transaction liée à cette class action ?

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

InvestisseurHeureux · #970

Mon évaluation de la NAV au T2-2019 avant la transaction :

Pour le taux de capitalisation des immeubles, je prends au doigt mouillé la moyenne indiquée par le Cap Rate Report de Calkain.

Mon évaluation de la NAV au T2-2019 après la transaction :

Je considère une dette supplémentaire de $735 M au taux de 4,3%.

J’arrive à une NAV de 9,4 ; à peu près en phase avec le cours de bourse.

Toutefois, la plupart des foncières triple net américaines surcotent fortement : Realty Income surcote de 40% sur sa NAV.

On remarque qu’après la transaction, le ratio Loan-to-Value (j’ai inclus les actions préférentielles dedans) passe de 39,9% à 44,2%.

Les $735 M d’endettement supplémentaires coûteraient au alentour de $32 M par an, mais seront compensés par les frais juridiques qui devenaient récurrents, liés à l’affaire.

Au niveau du rating de la dette, actuellement de BBB-, sans la transaction nous aurions du aller rapidement vers du BBB, compte-tenu des bons ratios. Mais post-transaction, j’ai peur que l’on reste sur du BBB- encore un bon moment. Il faudrait une augmentation de capital si le cours cotait au-delà de $10 pour accélérer le processus.

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InvestisseurHeureux · #971

J’ai créé une file dédiée sur la class action en cours : Récupérer sa quote-part d’une class action sur une société cotée américaine

Toutes personnes abonnées à cette file et ayant acheté ses titres ARCP/VEREIT entre le 27/02/2014 et le 29/10/2014 est invitée à consulter ladite file et à y participer.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Kangoorico · #972

Vereit annonce une emission d’action …
J’ai bien fait de larguer ma ligne il y a quelques mois.

Source

InvestisseurHeureux · #973

Non c’est bien joué.

Ils émettent des actions à peu près autour de la NAV.

Donc ce n’est pas relutif (tout le monde n’a pas la chance de s’appeler Realty Income, et d’émettre des actions à 40% de surcote sur sa NAV), mais cela permet de répartir les $700 M de l’action collective sur une base plus large.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Ledep · #974

Bonjour,

Et alors ? Quel est le problème avec cela ? Votre point manque cruellement de fond pour l’apprécier.

On se parle donc de potentiellement 82 millions de nouveaux titres et 779$millions.

L’objectif est très clair et sans surprise:

The Company intends to use the net proceeds of this offering to pay amounts owed in connection with the settlement of certain litigation and for general corporate purposes.

Ensuite -2.7% en after hours, on se parle de pas grand chose dans l’absolu, attendons de voir la réalité à l’ouverture (à -3% en pre hours - Édit: -0.6% en séance, donc normal).
Dans l’offre cela correspond à une valeur du titre à 9.5$ et avec un cours de clôture à 9.73€ on retrouve peu ou prou cet écart (y compris en prenant en compte le détachement du dividende le 27).
Sachant également que l’offre devrait être clôturer dans 2 jours (le 26) donc elle n’aurait pas de mal à trouver preneur.

Voici le communiqué officiel
Press Release | VEREIT

Édit : message écrit en même temps que IH

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

InvestisseurHeureux · #975

Et comme de fait, VEREIT est à $9,77 actuellement, donc l’augmentation de capital a été "avalée" par le marché sans problème.

Cette capacité à lever des fonds directement sur le marché boursier est un des énormes avantages des foncières US par rapport aux foncières européennes.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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1 #966 11/08/2019 18h02

InvestisseurHeureux a écrit :

Glenn Rufrano a écrit :

Gaurav Batavia, SA News Editor a écrit :

VEREIT a écrit :

VEREIT a écrit :

1 #970 11/09/2019 21h00

Mon évaluation de la NAV au T2-2019 avant la transaction :

Mon évaluation de la NAV au T2-2019 après la transaction :

1 #975 25/09/2019 21h29

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