Mahemaurier [94] : étude de cas immobilier (T2 en résidence service, LMNP)

Pour ma part (je détiens depuis 20 ans un bien géré par cet exploitant dans une résidence étudiante) :
   - j’ai comparé le loyer payé par l’étudiant avec celui que je perçois… et j’ai réalisé que cet exploitant faisait une marge "enorme" sur ce bien, bien plus élevée que ce que ses services ajoutés (gestionnaire sur place, locaux de service, centrale de réservation, etc.) valent. Ca rassure sur la solidité de l’exploitant… En fait , le loyer "de marché " a bien plus augmenté que l’index servant à réviser mon loyer (et l’exploitant en bénéficie, seul).
    - j’ai constaté que cette résidence était toujours remplie à +de 99% (les locaux disponibles sont visibles sur leur centrale de réservation).
    - j’ai été assister à une AG de copropriété : on était 2 investisseurs, en plus d’une douzaine d’employés du groupe de l’exploitant qui avaient des mandats des autres investisseurs (donc : AG assez "fantoche", l’exploitant décide quasi seul) ; le syndic m’a indiqué gérer de nombreuses résidences de ce type ( de cet exploitant) mais m’a néanmoins semble consciencieux (il connaissait vraiment la résidence… J’ai connu un syndic de lots dans une EHPAD qui n’avait jamais vu l’immeuble qu’il était supposé gérer).
   - les loyers ont toujours été payés comme prévu, sauf une fois où il y a eu du retard (annoncé un peu avant la date de paiement, rattrapé après quelques semaines ; je n’ai pas creusé pour en connaître la cause).
   - il y a eu des travaux sur ma résidence, mais les provisions régulièrement appelées (qui diminuent un peu les loyers) ont suffit à les financer. Donc pas de grosse mauvaise surprise…
   - il y a 10+ années, cet exploitant affichait la rentabilité de ses lot en % ttc/ht, ce qui revenait à la gonfler (= à  mentir, car le bailleur devait bien entendu rembourser la TVA qu’il percevait sur les loyers). Il a cessé cette pratique à présent (il ne semble plus en avoir besoin pour vendre ses lots…)
   
Je vais sans doute vendre ce lot bientôt (le rendement d’un peu plus de 3.5% net net, sur le prix net vendeur que je devrais obtenir, me semble trop faible, et je pense pouvoir obtenir mieux ailleurs/autrement).

L’alternative serait d’entrer en conflit avec mon locataire (l’exploitant) en demandant une grosse augmentation du loyer, ou de ne pas renouveler le bail (quitte à payer une indemnité d’éviction à négocier) pour louer moi-même. Mais je n’ai guère envie de me lancer la dedans (beaucoup de stress pour un gain limité par rapport à mes revenus, même si potentiellement conséquent en %).