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1 #1 02/05/2019 05h28
- Panka
- Membre (2012)
- Réputation : 3
Bonjour,
En quête de diversification de mon épargne, j’envisage d’investir une partie de celle-ci au travers de SCPI pour améliorer la rentabilité de mon capital.
Si je maitrise les fonds euros via assurance vie, compte-titre ou livrets d’épargne, je ne m’étais encore jamais tourné vers les SCPI.
A ce titre je n’ai pas trouvé de façon certaine les réponses aux questions suivantes :
1) Détention directe :
1a) Quelle fiscalité est appliquée à un non résident ? (je n’ai aucun revenu en france)
D’après mes recherches les gains seraient soumis aux Prélèvements Sociaux à hauteur de 17.2% + Impôt sur le Revenu fixé à 20% soit 37.2% ?.
1b) Frais d’entrée : selon les SCPI, 10% environ, prélevés lors du retrait de la SCPI
1c) Frais de gestion : déjà déduits du TDVM servi
1d) Frais de sortie : propres à chaque SCPI
=> Soit un rendement de 3.14% "net*" pour un TDVM de 5% (5% * (1-0.372)).
*Auquel il faudrait déduire les frais d’entrée/sortie et ajouter les intérêts composés par un réinvestissement sur le même support.
2) Détention au travers d’une AV :
2a) La fiscalité appliquée à un non résident serait de 12.8% lors du retrait (?)
Ainsi le TDVM servi pourrait être réinvesti en fonds € ou SCPI dans le même contrat sans prélèvements fiscaux.
2b) Frais d’entrée : autour de 7% ? (j’imagine que cela dépend des AV)
2c) Frais de gestion : il conviendrait de déduire 0.6% à 0.8% environ du TDVM servi ?
Par ailleurs certains assureurs ne versent que 85% des loyers, d’autres en versent 100%.
2d) Frais de sortie : propres à chaque SCPI, surement le même montant qu’en détention directe (?)
=> Soit un rendement de 3.66% "net*" pour un TDVM de 5% ((5%-0.8%) * (1-0.128)).
*Auquel il faudrait déduire les frais d’entrée/sortie et ajouter les intérêts composés par un réinvestissement sur le même support. Attention particulière sur le taux du loyer servi, s’il est de 85% le rendement "net*" serait de 3%.
Ainsi la "souplesse", la fiscalité et les frais d’entrée me font pencher pour une détention au travers d’une AV.
En fonction de vos retours, qui me permettront de valider mes hypothèses de calculs et donc réaliser une projection sur 10/15/20 ans, mon avis pourrait évoluer.
Je précise qu’à priori cette épargne est destinée à du très long terme et que je n’ai ni besoin d’en percevoir des revenus (ils seront réinvestis) ni de toucher au capital.
Au plaisir de vous lire !
(mes plus gros doutes se trouvent sur les questions 1a, 2 et 3)
PS : Pour être complet, lors de mes recherches, j’ai assez vite écarté les options suivantes :
3) Nue propriété : que je ne maitrise pas assez. Par ailleurs même si je ne suis pas censé avoir besoin de la somme investie je préfère la souplesse d’une AV (entrée et sortie plus aisées).
J’ai cru comprendre qu’en cas d’entrée avec une décote de 30%, récupérée au terme de 10 ans, l’administration ne considère aucune plus value sur la valeur de sortie.
3a) Il n’y aurait donc pendant ces 10 ans ni fiscalité sur un "dividende" ni fiscalité sur une plus value ?
=> Soit un rendement de 3.63% "net*" ((100/70) ^(1/10))-1.
3b) *Auquel il faudrait déduire les frais d’entrée/sortie ?
4) SIIC : car je serai soumis à la flat tax (30%).
Surtout, étant déjà détenteur d’un CTO, je trouve cet actif moins diversifiant que les SCPI car plus corrélé à l’évolution de la bourse.
J’ai également déjà analysé les SCPI dans lesquelles je souhaite investir, travail non réalisé sur cette classe d’actifs.
=> Soit un rendement de 3.5% à 5% "net" pour un dividende brut de 5% à 7%.
Dernière modification par Panka (02/05/2019 05h55)
Mots-clés : assurance-vie, non résident, scpi (société civile de placement immobilier)
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