SCPI et non résident : détention directe vs assurance vie

Panka · #1

Bonjour,

En quête de diversification de mon épargne, j’envisage d’investir une partie de celle-ci au travers de SCPI pour améliorer la rentabilité de mon capital.

Si je maitrise les fonds euros via assurance vie, compte-titre ou livrets d’épargne, je ne m’étais encore jamais tourné vers les SCPI.

A ce titre je n’ai pas trouvé de façon certaine les réponses aux questions suivantes :

1) Détention directe :
1a) Quelle fiscalité est appliquée à un non résident ? (je n’ai aucun revenu en france)
D’après mes recherches les gains seraient soumis aux Prélèvements Sociaux à hauteur de 17.2% + Impôt sur le Revenu fixé à 20% soit 37.2% ?.

1b) Frais d’entrée : selon les SCPI, 10% environ, prélevés lors du retrait de la SCPI
1c) Frais de gestion : déjà déduits du TDVM servi
1d) Frais de sortie : propres à chaque SCPI

=> Soit un rendement de 3.14% "net*" pour un TDVM de 5% (5% * (1-0.372)).
*Auquel il faudrait déduire les frais d’entrée/sortie et ajouter les intérêts composés par un réinvestissement sur le même support.

2) Détention au travers d’une AV :
2a) La fiscalité appliquée à un non résident serait de 12.8% lors du retrait (?)
Ainsi le TDVM servi pourrait être réinvesti en fonds € ou SCPI dans le même contrat sans prélèvements fiscaux.

2b) Frais d’entrée : autour de 7% ? (j’imagine que cela dépend des AV)
2c) Frais de gestion : il conviendrait de déduire 0.6% à 0.8% environ du TDVM servi ?
Par ailleurs certains assureurs ne versent que 85% des loyers, d’autres en versent 100%.
2d) Frais de sortie : propres à chaque SCPI, surement le même montant qu’en détention directe (?)

=> Soit un rendement de 3.66% "net*" pour un TDVM de 5% ((5%-0.8%) * (1-0.128)).
*Auquel il faudrait déduire les frais d’entrée/sortie et ajouter les intérêts composés par un réinvestissement sur le même support. Attention particulière sur le taux du loyer servi, s’il est de 85% le rendement "net*" serait de 3%.

Ainsi la "souplesse", la fiscalité et les frais d’entrée me font pencher pour une détention au travers d’une AV.
En fonction de vos retours, qui me permettront de valider mes hypothèses de calculs et donc réaliser une projection sur 10/15/20 ans, mon avis pourrait évoluer.
Je précise qu’à priori cette épargne est destinée à du très long terme et que je n’ai ni besoin d’en percevoir des revenus (ils seront réinvestis) ni de toucher au capital.

Au plaisir de vous lire !
(mes plus gros doutes se trouvent sur les questions 1a, 2 et 3)

PS : Pour être complet, lors de mes recherches, j’ai assez vite écarté les options suivantes :

3) Nue propriété : que je ne maitrise pas assez. Par ailleurs même si je ne suis pas censé avoir besoin de la somme investie je préfère la souplesse d’une AV (entrée et sortie plus aisées).
J’ai cru comprendre qu’en cas d’entrée avec une décote de 30%, récupérée au terme de 10 ans, l’administration ne considère aucune plus value sur la valeur de sortie.
3a) Il n’y aurait donc pendant ces 10 ans ni fiscalité sur un "dividende" ni fiscalité sur une plus value ?

=> Soit un rendement de 3.63% "net*" ((100/70) ^(1/10))-1.
3b) *Auquel il faudrait déduire les frais d’entrée/sortie ?

4) SIIC : car je serai soumis à la flat tax (30%).
Surtout, étant déjà détenteur d’un CTO, je trouve cet actif moins diversifiant que les SCPI car plus corrélé à l’évolution de la bourse.
J’ai également déjà analysé les SCPI dans lesquelles je souhaite investir, travail non réalisé sur cette classe d’actifs.

=> Soit un rendement de 3.5% à 5% "net" pour un dividende brut de 5% à 7%.

Dernière modification par Panka (02/05/2019 05h55)

Mots-clés : assurance-vie, non résident, scpi (société civile de placement immobilier)

spapas856 · #2

Bonjour Panka,

Je peux vous apporter quelques éléments de réponse sur la fiscalité, étant moi même non résident fiscal.

Pour la question 1a), je vous invite a consulter le fascicule rédigé par ma députée, et disponible à l’adresse suivante. Le taux d’imposition sur le revenu étant un peu plus complexe que les 37.2% indiqués dans votre post, selon que vous choisissez le taux minimum sur vos revenus de source française ou le taux moyen sur vos revenus globaux, ainsi que le montant des revenus annuels nets percus en France (page 5).

Dans la detention en direct, vous avez le choix entre l’acquisition au comptant ou bien à crédit.
Une autre solution est la détention via une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés.

Dernière modification par spapas856 (02/05/2019 10h04)

Panka · #3

Bonjour papas856,

Merci de votre réponse, le document pdf est très clair, dans ma situation je ne pourrai toutefois pas jouir d’une taxation globale < 20%.

Pour ce qui est d’une SCI soumise à l’IS il va falloir que je creuse pour en comprendre l’intérêt.
Le sujet semble complexe. Visiblement sous un seuil de 38k/an de revenu l’IS serait de 15%, avec un amortissement possible pour baisser l’assiette de l’IS (partie que je ne maitrise pas).
Le dividende versé serait soumis à l’IR + PS, peut-être y-a-t-il une dégressivité dans le temps ?

spapas856 · #4

Dans le cas de la SCI a l’IS, en tant que non resident, la taxation des dividendes se fait suivant la convention fiscale entre la France et votre juridiction fiscale (à supposer que celle ci existe).

Sinon cela sera l’IR + PS comme vous l’avez indiqué, et éventuellement une taxation des revenus de source française dans votre juridiction fiscale.

Panka · #5

Je vérifierai plus en détails mais je suis quasi persuadé d’être soumis à l’IR+PS.
Le portage par une SCI fait-il toujours sens ?

spapas856 · #6

la bonne question à se poser est quelle est votre stratégie patrimoniale? Avec une réponse claire vous serez capable de savoir si la SCI a l’IS est le véhicule de placements approprié pour vous.

Vous pouvez faire passer certains frais en charges pour la SCI, réduisant ainsi son bénéfice imposable a l’IS, a la place du versement de dividendes.

Norber44 · #7

Vous devez egalement considerer si votre pays de residence impose vos revenus d’origine étrangère (française en l’occurrence). Il est possible que vos revenus immobiliers soient imposés, ou vos revenus financiers (AV).
L’achat sans crédit fait rarement sens pour de la SCPI en pleine propriété, à voir si vous pouvez vous financez et comment les revenus et les intérêts seraient pris en compte dans votre pays de résidence.
La CSG/CRDS (les 17.2%) ne sont plus que 7.5% pour les residents UE/Suisse.

En résumé, vous devez vous renseignez sur l’application de l’accord de non-double imposition s’il en est un et définir a quelle durée vous cherchez un investissement. La liquidité de l’AV n’est pas complete - en cas de blocage du marché certaines prévoient une clause de blocage de votre possibilité de retrait. Si vous voulez un placement liquide, voyez autre chose.

Panka · #8

Bonjour à tous deux,

spapas856 : quels genres de frais peut-on passer en charges dans une SCI ?
L’idée est-elle de jouir d’un "dividende" au travers de frais passés en charges ou de recourir à l’effet de levier au travers d’un prêt ?
Soumis à l’IR+PS, je ne perçois pas l’intérêt du portage par une SCI… ma volonté est d’augmenter mon épargne en investissant les dividendes.

Norber44 : je ne suis pas soumis à la double imposition, la fiscalité française m’est appliquée, je suis résident hors UE/Suisse.
Merci pour l’idée de l’emprunt, je ne l’avais pas envisagée pour simplifier la démarche.
En tant que non résident je n’ai pas trouvé d’AV qui me soit accessible et puisse intégrer les SCPI citées. L’effet de levier aurait été un bonus.
Peut-être votre solution rejoint-elle, pour tout ou partie, celle de spapas856 avec un financement à crédit au sein d’une SCI ?
En détention directe il me semble avoir lu qu’en tant que non résident fiscal FR, les intérêts n’étaient pas déductibles des dividendes (?). Quand bien même, cette solution semble proche de la nue-propriété.

spapas856 · #9

Je vais essayer de vous apporter les réponses à vos trois questions.

Panka a écrit :
quels genres de frais peut-on passer en charges dans une SCI ?

Ceux liés au bon fonctionnement de la SCI; frais professionnels (comptabilite, juridique, banque, …), déplacements et repas professionnels dans le cadre de la représentation de la société, fournitures, sont des exemples. Le comptable de votre SCI sera plus à même de vous apporter une réponse claire sur ce sujet.

Panka a écrit :
L’idée est-elle de jouir d’un "dividende" au travers de frais passés en charges ou de recourir à l’effet de levier au travers d’un prêt ?

Je ne suis pas sûr de comprendre votre question; pouvez vous être plus clair ou fournir un exemple ?

Panka a écrit :
Soumis à l’IR+PS, je ne perçois pas l’intérêt du portage par une SCI… ma volonté est d’augmenter mon épargne en investissant les dividendes.

Si vous ne souhaitez percevoir que les dividendes des parts de SCPI, je vous invite à investir dans l’usufruit des parts. Il faudra trouver un nu propriétaire et démembrer les parts de SCPI. Cela peut se faire en direct ou via une SCI a l’IS.

Panka · #10

Bonjour spapas856,

Concernant ma question 2 (qui rejoint la 1), l’idée était de "créer" des charges autres que des frais de déplacement, repas, etc. pour en jouir comme s’il s’agissait de dividendes.
C’est surement aller à l’encontre de la fiscalité appliquée aux dividendes et donc peu envisageable…

Pour répondre à ma question 3B il me semble bien qu’en SCPI en nue propriété il faudra supporter les frais d’entrée lors de la revente des parts.
Mon rendement est donc erroné et serait plutôt de : ((100*0.88/70) ^(1/10))-1 = 2.31%…

Une fois des simulations faites sur 10 ans (frais entrée/sortie, fiscalité, rendement) j’obtiens les rendements suivants :
- SCPI en direct = 2.36%
- SCPI en AV = 3.39% à 2.55% (selon que les loyers soient versés à 100% ou 85%)
- SCPI en nue propriété = 2.31%
- Fonds € classique = 1.6% (sur la base d’un rendement de 1.8%)
- SIIC = 3.50% (pour un rendement brut de 5%)

Aussi plus je creuse et plus je m’oriente vers :
- Investissement en SIIC, mais il reste à trouver des valeurs avec des rendements de 5% et approfondir cette thématique
- Investissement en immobilier physique (20% apport - 80% emprunt)

spapas856 · #11

Bonjour Panka,

Encore quelques réponses de ma part ; Un petit [+1] serait grandement apprécié si vous pensez que mes réponses vous permettent d’avancer dans vos décisions 😉 .

Panka a écrit :
Concernant ma question 2 (qui rejoint la 1), l’idée était de "créer" des charges autres que des frais de déplacement, repas, etc. pour en jouir comme s’il s’agissait de dividendes.
C’est surement aller à l’encontre de la fiscalité appliquée aux dividendes et donc peu envisageable…

La rémunération d’un compte courant d’associé rejoint la fiscalité des dividendes, qui revient à l’IR+PS en France d’après vos recherches sur la convention fiscale entre votre juridiction de résidence et l’hexagone.

Panka a écrit :
Pour répondre à ma question 3B il me semble bien qu’en SCPI en nue propriété il faudra supporter les frais d’entrée lors de la revente des parts.

Il n’y a pas de frais de revente pour des SCPI a capital variable, et cela passe par un carnet d’ordre pour celles à capital fixe.

Panka a écrit :
Investissement en SIIC, mais il reste à trouver des valeurs avec des rendements de 5% et approfondir cette thématique

Klepierre correspond à votre critère de dividende

Panka a écrit :
Une fois des simulations faites sur 10 ans (frais entrée/sortie, fiscalité, rendement) j’obtiens les rendements suivants

Enfin, une question pour vous : que comptez vous faire au bout des 10 ans avec votre investissement?

ArnvaldIngofson · #12

Panka a écrit :
- Investissement en SIIC, mais il reste à trouver des valeurs avec des rendements de 5% et approfondir cette thématique

Ce n’est pas difficile à trouver : encore fortement décotées, c’est le cas de la grande majorité des SIIC européennes (exception : COVIVIO).
Notamment celles de commerce : Unibail-R-W 7,1 % de rendement, CARMILA 7,9 %, MERCIALYS 9,6 %, etc.
Hors commerce : ICADE 6,1 %.
Elles ont toutes leur discussion dans la section "Foncières cotées : REIT, SIIC, trackers ou fonds de placement"

Skarklash · #13

Et il y a aussi l’option des SIIC en AV Linxea spirit ou mes placements liberté si le besoin de revenu n’est pas immédiat : capitalisation en franchise d’imposition des dividendes versés en contrepartie de 0,6% de frais de gestion annuels.

On est sur une base actuelle comprise entre 6,50% et 7,50% de rendement brut selon le panachage de SIIC retenu : Mercialys, URW, Klépierre et Icade sont disponibles sur ces deux contrats.

Si ces valeurs devaient perdre leur rendement (baisse de celui-ci ou hausse des cours), il y a environ 140 actions, quelques ETF et de nombreuses OPCVM disponibles à l’achat sur ces contrats. De quoi diversifier en toute tranquillité !
(du Total à 5,50 % brut par exemple, ETF S&P 500 …)

file dédiée : SIIC : AV ou CTO

Surin · #14

spapas856 a écrit :
Panka a écrit :
Pour répondre à ma question 3B il me semble bien qu’en SCPI en nue propriété il faudra supporter les frais d’entrée lors de la revente des parts.
Il n’y a pas de frais de revente pour des SCPI a capital variable, et cela passe par un carnet d’ordre pour celles à capital fixe.

Pas possible de faire plus ambigu.
Ne mélangeons pas frais d’entrée et de revente. Vous achetez une SCPI, vous avez des frais de souscription (ou frais d’entrée) de 6,4 à 13,6% selon les SCPI, si vous revendez le lendemain ou plusieurs années après, ces frais sont perdus, indépendamment du fait que la valeur de part augmente ou diminue.
Que la SCPI soit à capital fixe ou variable n’y change rien.

Panka · #15

Bonjour,

spapas856 :
- Je ne perçois toujours pas l’intérêt du portage par une SCI… visiblement les dividendes supporteront une fiscalité de 15% (SCI à l’IS) puis une fiscalité de 37.2% (IR+PS).
Je n’ai pas perçu l’intérêt de ce support dans mon cas malgré mes recherches.
- L’horizon de 10 ans était établi pour servir de base de comparaison, notamment dans le cas d’une SCPI en nue propriété, je l’ai retenu arbitrairement .
Difficile à dire mais je pense que cette part de capital est destinée à rester de l’épargne que je ferai fructifier, 10, 15, 20 ans ou plus.

ArnvaldIngofson :
Merci pour cette liste.
Il faut que je trouve le temps pour approfondir le sujet.

Skarklash :
Merci, toutefois l’AV Linxea Spirit n’est pas ouverte aux non résidents.
https://www.linxea.com/Portals/0/Docume … it2019.pdf

Surin :
Je n’ai sans doute pas été suffisamment précis.
Je vais prendre la SCPI Corum XL en exemple.

Le démembrement sur 10 ans est réalisé de la sorte : 68% nue-propriété, 32% usufruit
Le prix de souscription de la part est de 189€, le prix de retrait de 166.32€

Pour un achat de 68 parts, l’investissement sera de 68x189 = 12 852€
Au bout de 10 ans, en cas de revente sans évolution du prix de la part, le capital sera de 100x166.32 = 16 632€

Donc un gain de 3 780€ frais de souscription déduits (environ 12%).

GoodbyLenine · #16

Ce n’est pas "puis une fiscalité de 37.2%", car l’assiette pour les 20% ne sera que de 60% (en plus des PS si vous y êtes assujettis) des dividendes distribués par la SCI IS, sachant que vous n’êtes pas obligé de distribuer tout de suite.

Donc, l’intérêt dépend de si vous distribuez tout le résultat, ou le capitalisez, et dans ce dernier cas pour le sortir quand (plus c’est dans longtemps, plus la SCI IS sera favorable) et avec quelle fiscalité (ceci dépend de la situation que vous aurez alors).

Kabal · #17

A noter qu’en SCI, vous pouvez aussi apporter en CCA pour ne pas payer de fiscalité sur les retraits en remboursement du CCA. Vous pouvez aussi amortir de l’usufruit de SCPI pour ne pas être imposé à 15% sur le résultat. Voire combiné les deux.
Vous pouvez donc capitaliser 100% (ou presque des revenus) sans payé ou peu d’impôt.

Panka · #18

GoodbyLenine : la fiscalité serait donc de 15% pour l’IS (dividendes<38k/an).
Ensuite au versement du dividende 17.2% de PS sur 100% du dividende et 20% sur 60% du dividende ? (je n’ai rien trouvé sur ce changement d’assiette).
En quoi verser un dividende dans longtemps sera avantageux, l’imposition baisse avec la durée ?

Kabal : je viens de me renseigner sur le terme CCAque je ne connaissais pas.
Cette solution a-t-elle un avantage si par exemple je ne souhaite faire aucun retrait pendant 10/15 ans puis tout retirer en une fois ?
Ma lecture du lien précédent m’amène à penser que seul 2.X% du montant apporté en CCA pourrait être dispensé de fiscalité chaque année.

cat · #19

Panka a écrit :
En quoi verser un dividende dans longtemps sera avantageux, l’imposition baisse avec la durée ?

Non, cela permet juste de capitaliser plus longtemps et plus le temps de capitalisation est long, plus la différence de différence de patrimoine accumulé sera sensible entre l’IS à 15% et la fiscalité (IR+PS).

Le CCA est une créance de l’associé vis-à-vis de la société. Le remboursement du principal de cette dette est bien entendu hors fiscalité, seuls les intérêts éventuels seront fiscalisés.

GoodbyLenine · #20

Il y a un abattement de 40% sur le montant des dividendes utilisé comme assiette de L’IR, lorsque la société est imposée à l’IS. Ça évite/compense la double imposition.

Il y a aussi, depuis 1/1/2018, le PFU, au taux de 30% (sur 100% du dividende) qui peut remplacer les 17.2% de PS et l’IR. (Mais il faut choisir PFU ou pas PFU pour tous les revenus mobiliers de l’année).

Normalement c’est la société qui fait une retenue a la source du PFU (ou seulement des PS pour ceux dispensés l’avance d’IR), et le verse au fisc (déclaration et paiement à faire avant le 15 du mois suivant).

En ne distribuant pas tout de suite le dividende, il est possible d’investir 100, au lieu de 70 (100 -30%), et donc ça générera plus de valeur à terme, même en payant l’IS sur cette valeur générée.

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