Tam10 [30] : étude de cas immobilier (SCI, nom propre, séparation de maison)

Tam10 · #1

Bonjour à tous… Je reviens vers vous car je suis un peu circonspect et ai besoin de conseil.

Je vis à l’heure actuelle dans une maison de village (RP) qui appartient à la SCI familiale. La maison mitoyenne de la mienne est en vente. J’ai fait une offre qui a été accepté.

Mon plan est de séparer la maison en deux, garder une partie pour agrandir ma RP et de passer l’autre partie en location. Je vais acheter avec ma femme (en nom propre ou en SCI, ça reste à définir).
Il y a environ 50 000 de travaux.

Avez-vous des conseils car je sais bien que le montage de partage de maison, de séparation, de mixage d’habitation entre la SCI et un bien perso n’est pas très conventionnel.

Néanmoins, c’est « l’occasion qui fait le larron » et je ne pouvais pas passer à coté.

La SCI familiale est déjà surchargée et on ne souhaite pas investir encore.

J’ai essayé de faire clair et court mais si vous avez besoin de détails…

Merci d’avance.

Mots-clés : immobilier, nom propre, sci, séparation

Kabal · #2

Vous allez être obligé d’acheter la maison dans la SCI à un moment car comment faire l’extension de votre RP si la maison initiale est en SCI et la partie à étendre est en nom propre. Elles n’appartiennent pas à la même personne donc pas de fusion des lots possible.

Je ne vois que deux solutions (à part vous vendre votre maison de la SCI vers du nom propre) :
1) achat de la maison initiale en nom propre puis séparation des deux parties (loc + futur RP) puis revendre la partie RP à la SCI pour fusion des lots.
2) achat de la maison initiale en SCI et tout gestion dans la SCI.

Après, je ne sais pas comment on gère une copro SCI (soi-même) + autre propriétaire. A l’instant T, ca peut bien se passer mais quid du futur où votre enfant/ascendant/conjoint est propriétaire d’une partie de la RP et un autre propriétaire d’une partie de la SCI.
Idem, si vous êtes deux, faut-il faire un règlement de copro si deux personnes différentes, etc… puisque division en lot.

Bernard2K · #3

Bonjour,

Il n’y a aucune difficulté pour acheter cette seconde maison et y agrandir votre RP. Votre RP sera la propriété de deux personnes différentes, mais ça ne pose aucun problème. Plein de gens sont dans ce cas : propriétaire de leur maison mais locataire du jardin, propriétaire de leur maison mais locataire d’un garage… Ou encore des gens qui ont une RP constituée officiellement de 2 lots de copropriété (car 2 appartements ont été réunis en un seul mais le réglement de copro na pas été mis à jour). Aucun problème insurmontable.

Non, le plus compliqué, c’est "préparer l’avenir". C’est à dire de constituer des entités immobilières qui ont une logique, et pourront donc être revendues.

Les questions préalables sont :
- au cadastre, comment sont définis votre maison actuelle, et celle que vous achetez ? (Parcelles indépendantes ? Aucune n’est un lot dans une copropriété ? Si parcelles indépendantes, sont-elles grevées de servitudes et lesquelles ?)
- une fois votre RP idéale constituée, cette RP et la partie locative auront quoi en commun ? Seront-elles l’une au-dessus de l’autre, comme dans un immeuble ? Seront-elles mitoyennes, mais avec des parties communes (toiture, compteurs, adduction et évacuation d’eau…) . Ou bien seront-elles totalement indépendantes, si ce n’est un mur mitoyen ?

Kabal · #4

Bernard2K, ok c’est courant mais propriétaire de sa chambre et locataire de son salon, cela me semble plus pénible à gérer mais je ne suis pas expert et je m’en remets à votre sagesse !

Bernard2K · #5

C’est un peu bizarre mais c’est gérable. Tant que c’est pour soi, presque tout est possible. C’est quand on veut vendre qu’il faut que "ça se tienne", que ça ait une logique.

Tam10 · #6

Merci pour ces retours, je suis plus confiant !

Et je suis bien d’accord pour « préparer l’avenir » et essayer de penser le plus possible le montage.
Ici, c’est en effet un peu compliqué mais c’est « pour soi » et on peut « bricoler » avec la SCI donc ça facilite bien les choses.

A terme, la RP et la location seront l’une sur l’autre un peu comme dans un immeuble mais avec des entrées indépendantes. Par exemple, la RP est au 13 et débordera sur le 15 coté jardin. Par contre, la maison au 15 aura son entrée mais n’aura plus de coté jardin. Du coup, il y aura une toiture commune…

Sur le cadastre, les deux lots sont parfaitement indépendants mais déjà plutôt imbriqué comme dans les vieux villages médiévaux… Le cadastre c’est le bazar !

Sinon, il n’y a pas de copro, j’ai prévu de déplacer un compteur ENEDIS afin que l’alimentation soit indépendante. Pour l’eau, j’ai prévu une alimentation « en attendant » et si jamais il y a besoin, tout sera prêt pour l’alimentation indépendante. (Les travaux pour les nouvelles alimentations d’eau, c’est hyper cher !) Enfin, c’est les eaux usées qui poseront le plus de problème… Il y aura forcément une servitude.

Du coup, a terme, si on souhaite vendre un lot, il faudra que je crée une copro… Mais je doute que ça soit le plan du siècle niveau renta. C’est vraiment pour laRP…

Bernard2K · #7

Je vois les solutions suivantes, pour mettre les choses en ordre, d’ici une revente :
1) remettre en l’état actuel.
2) réunir les deux parcelles. A mon avis, dès lors que les deux "maisons" sont en fait imbriquées l’une au dessus de l’autre avec des parties communes et ne sont plus séparées par la limite entre les parcelles, il faut forcément les réunir en une seule parcelle. Ensuite :
2 a) soit vous laissez ce bien sous forme d’une seule parcelle non divisée, ce qui implique qu’on revend forcément d’un coup la RP + l’appartement locatif (comme tant d’immeubles de rapport non divisés).
2 b) soit vous créez une copropriété, c’est à dire 2 lots sur cette unique parcelle. Problème : copropriété de deux lots, bof bof, pour les raisons déjà tant de fois mentionnées.

Je pense que vous devriez prendre le conseil d’un géomètre avant d’attaquer vos travaux.

Tam10 · #8

Merci de tous vos conseils.

Dans la mesure où mon actuelle RP appartient à la SCI familiales, vous pensez qu’il vaut mieux que je monte une nouvelle SCI avec ma femme afin d’ acheter la maison mitoyenne ou est-ce que acheter en nom propre suffit ?

Je pense qu’il faudra, à terme, racheter la RP actuelle à la Sci familiale (il y aura aussi la succession) et donc je me demandais quelle était la meilleure option…

Bernard2K · #9

Pour réunir en une seule parcelle, il faudra déjà que l’un achète le bien de l’autre : soit la SCI familiale rachète la maison que vous êtes en train d’acheter ; soit vous rachetez la RP à la SCI familiale. C’est vers cette seconde option que vous semblez vous diriger.

Je n’ai aucune idée de ce qui convient le mieux, entre un achat en SCI ou en nom propre. Notez qu’il n’y a pas besoin d’être une SCI pour acheter à une SCI ; c’est totalement indépendant. La bonne question à se poser est donc : imaginez-vous à l’issue de l’ensemble de l’opération, propriétaire de l’ensemble des deux maisons, réunies en une seule parcelle, avec ou sans division en lots. Préférez-vous être propriétaire de cet ensemble en nom propre ou en SCI ? Ca dépend du fait d’habiter dedans ou non (habiter dans sa propre SCI est toujours un peu suspect vis à vis du fisc), de votre fiscalité (d’ailleurs cette SCI serait à l’IR ou à l’IS ?), du mode de location de la partie louée (nu ou meublé ?), de votre objectif (possession à long terme ou transmission aux enfants ou revente ?).

C’est uniquement cette question qu’il faut se poser, vous mélangez trop de problèmes d’un coup. Imaginez-vous propriétaire de l’ensemble, réuni en une seule parcelle, et regardez s’il vaut mieux que ce soit en nom propre ou en SCI. GBL dit un truc très juste, si je peux me permettre de résumer l’un de ses conseils habituels : "si vous n’arrivez pas à identifier clairement des avantages à créer une SCI, avantages qui surpassent les inconvénients, ne créez pas de SCI."

Compte tenu que vous êtes déjà "esclave" de la SCI familiale, je vous suggère de ne pas en créer une autre et donc d’acheter en nom propre. Pour la partie locative de la maison que vous achetez, je vous suggère d’explorer la possibilité d’une location saisonnière type Airbnb, ce qui permettrait de louer meublé, et donc de bénéficier des avantages du LMNP au réel. Certes, ça présente le problème qu’il faut amortir une partie seulement de la maison achetée, puisqu’elle aura été amputée au bénéfice de votre RP. Un expert-comptable serait sans doute d’accord pour retenir cette valeur au pro-rata des surfaces.

Je serais d’ailleurs curieux de savoir, si vous prétendiez louer et amortir (au LMNP au réel) la totalité de la maison achetée, sans déclarer les modifs de surface suite à vos travaux, si quelqu’un s’en rendrait compte un jour… A mon avis, personne n’y verrait jamais rien.

Notez que lorsque vous aurez fait un trou entre les deux biens, l’achat deviendra contraint. La SCI familiale pourrait vouloir vous vendre votre RP au prix fort. Est-ce que tout le monde s’entendra toujours parfaitement à ce moment-là ? C’est un peu piégeux de faire des modifs sur quelque chose qui ne vous appartient pas… Si jamais vous vouliez ne pas racheter à la SCI familiale, et cesser aussi de la louer à cette SCI, vous seriez obligé de remettre en l’état initial pour rétablir la séparation entre les maisons.

Tam10 · #10

Merci de ces remarques.

Je trouve la phare « si vous n’arrivez pas à trouver une bonne raison d’acheter en SCI, alors achetez en nom propre » vraiment pertinente. Je l’avais déjà en tête mais c’est bon de se la rappeler !

J’ai déjà pensé par faire du meublé (c’est ce qui me faisait pencher pour le nom propre). C’est la modalité qui me semblerai la plus judicieuse mais ça va devenir un T4 et du coup, trouver des locataires pour un meublé en T4, c’est plus compliqué. J’essaie de retourner les plans dans tous les sens pour faire 2 T2 mais ça semble trop compliqué… J’ai pensé à la colocation mais il n’y a pas de demande…

Concernant Airbnb, je gère déjà une location qui me prend pas mal la tête pour une rentabilité finalement assez proche d’une location meublé classique. Je suis en train d’y revenir car le temps et l’énergie dépensée ne valent pas le supplément de renta.

Concernant votre remarque sur l’amortissement de la maison louée et les déclarations de surfaces, j’avais déjà le plan en tête.

Bernard2K · #11

Et faire 3 ou 4 studios ?

La tendance de fond est à l’atomisation de la société, avec des foyers de plus en plus petits : Des ménages toujours plus nombreux, toujours plus petits - Insee Première - 1663

Tam10 · #12

Bonjour, je vous tiens au courant de l’avancé…

On a signé début octobre. J’avais bien commencé les travaux en amont ce que je déconseille fortement… Ça engendre assez de stress (en tout cas chez moi). Mais ca permets de bien avancer alors bon…

Je suis encore en pleins dans les travaux… Finalement, je fais 3 appart: 1 studio, et 2 T2 le tout en meublé. A force de tourner les plans dans tous les sens, j’ai trouvé une solution. C’est un peu radical car je rajoute un escalier mais bon… et je garde toujours une partie de la maison pour agrandir la RP… Je prévoir même un plan de secourt et met une porte d’entée sur une partie récupéré pour la RP. Si jamais ça me pète, j’aurai une porte à boucher pour faire un studio…
Finalement, on a acheté en nom propre et on passe tout au réel. J’ai déjà trouvé un super comptable (merci Philippe30).

Pour l’instant je suis dans le gros œuvre et c’est pas de la rigolage. Je mets la maison à nue. Afin de rassembler les maisons, je tombe des voutes en ogive, ouvre des murs porteurs, décaisse toute une cours de 200 cm pour en faire un garage… J’ouvre même des remparts du vieux village (160 d’épaisseur) pour faire une entrée de garage … Bref, je languis d’avoir passé le gros œuvre. Mais je tiens le bon bout ! Et puis avec l’expérience, je sais qu’il faut y aller petit a petit, ne pas être pressé et on vient à bout de tout.

Je vais donc diviser la maison en 4. 3 Apparts, et une partie RP. Pour le moment, je n’ai pas trop anticipé sur l’avenir d’autant que des successions sont à venir sur la SCI ce qui va fortement impacter les répartitions. Alors je me dis, on verra bien… Au pire, il sera toujours tant de passer la partie que je récupère de la RP en appart supplémentaire et ainsi, reprendre la parcelle nom propre en 4 apparts distinct voire 5…

Bref, un jolie projet donc… plutôt enthousiasmant… Je vous mets une petite photo de la façade décrouté, rejointé, uniformisé… On voit bien les deux blocs de maison mais ça fait une belle uniformité je trouve… et une photo de l’ouverture des remparts… (que je n’arrive pas à mettre à l’endroit…

Si vous avez des questions, j’essaierai d’y répondre avec plaisir.

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