Dégât des eaux : quelle assurance faire intervenir (locataire, PNO, autre…) ?

Bonjour,

si je comprends bien ce que je lis :

- vous dites que le dégât des eaux est ancien, et qu’aucun nouveau dégât des eaux n’est intervenu durant la rénovation. Il y aurait peut-être eu quelques indélicatesses comme des encombrants ou déchets de chantier déposés dans les parties communes, mais pas de nouveau dégât des eaux.

- le syndic, et l’AG en suivant, ont décidé de vous coller sur le dos tous les dégâts liés à cet appartement, y compris les dégâts d’un ancien dégât des eaux du temps de l’ancien propriétaire.

A mon avis, il faut :
1) mener l’enquête, en interrogeant tout le monde : artisans, architecte, voisins, gardien, locataires du mois d’août dernier, etc.. Il s’agit, par ces témoignages, de confirmer que le dégât des eaux est ancien, et qu’aucun nouveau dégât des eaux n’est venu s’y rajouter à l’occasion des travaux de l’automne 2018. A la fin de chaque interview menée sur le mode soft, si le témoignage vous est favorable, demandez à la personne de bien vouloir le coucher par écrit. C’est TRES utile et important. C’est simple à faire : Modèle de lettre de témoignage écrit
2) S’il se confirme que vous n’êtes pour rien dans l’ancien dégât des eaux : attaquer la décision de l’AG en annulation. Cf : La contestation de l?assemblée générale de copropriété. Par Victoire de Bary, Avocat.
En effet, cette délibération est aberrante : l’AG se constitue tribunal, qui cite des témoignages anonymes "il a été constaté", missionne des experts douteux "dûment constatés par le gardien", et condamne les propriétaires à payer en déclarant que ces dépenses sont imputées spécifiquement en charges sur le compte de ces propriétaires !
Il faut donc l’attaquer en annulation.
3) Il faut ensuite expliquer au syndic que vous voulez bien payer pour les dégâts qui sont de votre fait, mais qu’en revanche, pour les conséquences de dégâts du temps de l’ancien propriétaire, c’est lui qui en est redevable. Qu’ils se retournent donc contre lui.

Pourquoi c’est très important d’attaquer la délibération :
Maintenant que cette délibération a été prise, les coûts de remise en état sont devenus des charges exigibles sur votre compte. Vous devez donc absolument les payer, sous peine d’une procédure pour impayés de charges qui peut aller jusqu’à la saisie de l’appartement. La seule façon de se défendre est de contester l’origine de la dette, à savoir demander l’annulation cette délibération scandaleuse.

Je suis sur le principe : "payer ce que je dois, oui, payer les dettes des autres, non". Là, il semble qu’ils essaient de vous faire payer les dettes des autres. Le cas d’un syndic qui essaie de faire payer au nouveau propriétaire des dettes dues par l’ancien propriétaire est assez classique. Le syndic sait presque toujours qu’il est en tort en faisant cela, mais il mise sur le fait que le nouveau propriétaire paiera sans comprendre ni contester. Défendez-vous.

Jusqu’à présent, vous avez, comme vous dites, cumulé les erreurs et les inactions :
- Pas d’assurance PNO donc pas d’assistance juridique.
- Laisser l’architecte d’intérieur gérer, sans aucun contrôle.
- N’avez-vous pas lu la convocation à l’AG et son ordre du jour ? La question devait être apparente ! Pourquoi n’êtes-vous pas allé à cette AG où vous avez été jugée en votre absence ? Quelle erreur !
- vous réagissez seulement maintenant alors que l’AG date d’un mois. Vous n’avez pas cherché à savoir ce qui s’est dit à l’AG ? Vous l’avez découvert à la lecture du PV d’AG ?

Vous n’avez que 2 mois pour demander l’annulation de la décision de l’AG, à compter de la date de la notification de ces décisions (la date de réception du PV de l’AG). Le temps de faire votre petite enquête puis de missionner un avocat, le temps presse ! Maintenant, si vous préférez payer sans rien dire pour ne pas faire de vague et ne pas se fâcher avec les voisins, à vous de voir.

PS : le gardien n’a pas l’air tout blanc. Il aurait été payé par l’architecte pour l’évacuation des encombrants, et maintenant on veut vous faire payer une nouvelle évacuation. Ne’est-ce pas la même évacuation payée deux fois ? Sur ce point aussi il faut mener l’enquête.

Cannyoneur : il semble que le syndic n’a pas le pouvoir d’imputer seul une réparation à la charge d’un copropriétaire, mais que l’AG en a le pouvoir. Cf : Le syndic ne peut imputer à un copropriétaire la réparation d?une partie commune - Éditions Francis Lefebvre
Avoir le pouvoir et bien l’utiliser sont deux choses différentes. Là, je dirais que l’AG a commis un abus de pouvoir.

Dernière modification par Bernard2K (22/04/2019 11h06)

Dans les quelques copropriétés que j’ai fréquenté, j’ai remarqué que le conseil syndical est la clef. Ce sont les membres du conseil syndical qui "téléguident" le syndic. Ce sont eux qui donnent vie aux problèmes (ou les résolvent)…

Avez-vous pu échanger avec les autres copropriétaires?

Continuez, une copropriété fonctionne beaucoup par le relationnel, en gros les absents ont toujours tort, il est toujours préférable de se faire connaitre auprès des copropriétaires notamment voisins et membres du syndic, faire savoir ses intentions et assurer une présence aux AG ce qui empêche certains de dire du mal en votre absence, je l’ai déjà vécu, c’est flagrant.
Après c’est le bon sens heureusement qui fait le reste.

Pomme : ce que vous dites est très juste. Votre problème venait d’un manque de dialogue, et c’est le dialogue qui l’a résolu. Compte tenu des nouveaux éléments, vous pourriez toujours envoyer le courrier au syndic, avec les modifications suivantes. A vous de voir.

"Je prends bonne note de votre écrit du XX/XX/XX m’indiquant que les réparations déjà effectuées par l’entreprise X pour mon compte et à mes frais sont suffisantes, si ce n’est une teinte peut-être un peu trop foncée.

Lors d’une conversation téléphonique du XX/XX/XX, M. Untel, président du conseil syndical, m’a dit que la réparation était "parfaite" et que "il n’y aurait pas de suite pour moi". Ainsi, la teinte de la réparation ne pose pas problème et il n’y aurait donc aucun travaux à ma charge. Naturellement, je vérifierai soigneusement cette absence de travaux portés à ma charge conformément aux paroles du président du conseil syndical.

Je tiens à vous signaler que j’ai été très alertée par cette délibération d’Assemblée Générale mettant à ma charge exclusive des travaux, sans que j’aie pu me défendre ni faire valoir des observations. J’ai pris les conseils d’un avocat, qui me dit que cette délibération est illégale et doit être attaquée en annulation. Vu que M. Untel, président du conseil syndical, m’affirme que je n’aurai pas de travaux à ma charge, je ne vais probablement pas attaquer cette délibération. Néanmoins, je vous demande instamment, pour l’avenir, de mieux communiquer avec moi sur les problèmes et de chercher ensemble des solutions AVANT d’arriver à des votes d’AG qui sont éminemment regrettables à tous points de vue.

(sous réserve que ce soit le cas) : je vous ferai d’ailleurs remarquer que la réparation date du XX/XX/XX, soit tant de temps avant l’AG. Quel était donc l’intérêt de porter ce point à l’ordre du jour, et de me faire ainsi "condamner" à payer des travaux, si les travaux étaient "parfaits" (selon les mots du président du conseil syndical) bien avant l’AG ? Je ne peux que répéter que cette délibération est éminemment regrettable, et renouveler ma demande d’un meilleur dialogue à l’avenir pour éviter de se retrouver dans de telles situations."

Bonjour à tous ! Je reviens sur cette discussion car de nouveau je rencontre une situation de dégâts des eaux, mais vrai cette fois-ci : je devais signer l’acte d’un bien dans une semaine mais l’appartement a subi un dégât des eaux importants cette semaine dans la salle d’eau et WC en raison d’une fuite de la voisine au-dessus qui était absente pour les vacances. Nous avons suspendu la signature pour le moment et je vais rencontrer le vendeur ce week-end pour trouver une solution.
Ce qui a été fait jusqu’à présent :
- Le vendeur a signé le constat amiable avec la voisine et une déclaration a été faite auprès de l’assurance;
- la notaire va inclure la déclaration dans l’acte authentique et je vais percevoir l’indemnité (le vendeur à fait un devis de 4400€)

Ce que je compte faire :
- demander au notaire d’ajouter une phrase comme quoi un expert doit passer pour vérifier l’absence totale de l’humidité dans les murs et plafond
- demander une indemnité supplémentaire au vendeur (je vise 5000€) pour combler la franchise et surtout mon manque à gagner à cause du temps de séchage très long (6 mois, selon l’entrepreneur avec qui j’ai fait la visite des dégâts, qui pourraient diminuer avec des machines de séchage)

Ai-je oublié quelques choses ? Quelles sont vos recommandations ?

Dernière modification par Pomme (17/05/2019 09h45)

Merci Eureka38. Ça c’est une très bonne nouvelle ! Je vais demander au vendeur de mettre en place des machines dès que possible.
Petite mise à jour de la situation : nous venons de négocier 3000€ d’indemnités de la part du vendeur, et il comblera l’éventuelle franchise des assurances.

Eureka38, comment vous avez justifié la consommation électrique des machines d’assèchements? Basée sur une estimation avec la puissance de la machine ?

Eureka38, quel était l’état des dégâts des eaux vous concernant ? Et combien de temps avez-vous mis pour assécher la(es) pièce(s)? En fait, je suis en train d’estimer le temps de séchage pour mon appartement. Il me faut absolument qu’il soit prêt pour la rentrée car c’est pour une colocation étudiants…

Bonjour,

Je me permets de poster ici, car il s’agit en quelque sorte d’optimisation de dépenses.

J’ai récemment eu un dégât des eaux lié à ma toiture. J’ai fait venir un professionnel qui me dit que la toiture a été mal finalisée (grosso modo qu’il s’agit d’un travail d’amateur) et me propose de la remettre en état pour un peu plus de 2 000€.
D’un autre coté je pourrais tenter de faire jouer la garantie décennale de l’entreprise qui a fait les travaux. Le soucis, c’est que je redoute que la finition reste bâclée et qu’il me soit préférable de payer  2000€ cash plutôt que de prendre le risque de ne pas me rendre compte que ma toiture est mal finie et me retrouver quelques années plus tard avec des montants bien plus importants à régler.

J’avoue être un peu dans une impasse et ne pas avoir les idées claires sur le sujet.

Qu’envisageriez vous de faire à ma place ?

Même avis que Pèrecastor.
J’ai connu une situation cocasse récemment : au sein de la même entreprise, l’équipe qui est intervenu a dénigré le travail neuf d’une autre équipe…
Vous constatez des anomalies vous même ?

Merci pour vos avis !
C’est la première fois que je me retrouve dans cette situation. A vrai dire les anciens propriétaires ont fait eux même les travaux avec leur entreprise tout corps de bâtiment  ( en vue de revendre ) mais nous nous rendons compte au fur et à mesure qu’effectivement tout n’a pas été fait dans les règles de l’art. Nous pensions à l’origine ( un peu naïvement peut être ) qu’ils vendaient par contrainte et que lors des travaux ils envisageaient de rester y vivre et que donc tout avait été fait au mieux.

Bonjour à tous,

Je viens vous exposer un cas de dégâts des eaux auquel je viens d’être confronté. L’issue me parait étonnement simple et rapide, je voudrais avoir votre avis sur la situation.

Un de mes studios loués en LMNP s’est retrouvé avec quelques gouttes qui coulaient du plafond, pendant 2-3 jours. Je vous passe les difficultés avec le propriétaire du dessus qui ne voulait pas d’une recherche de fuite chez lui etc. bref, le problème semble être désormais réglé.

Au final, en résulte quelques dégâts apparents dans mon appartement : disons 2m² plafond tâché et où la peinture a cloqué et surtout le vieux faux-plafond (qui n’était pas beau du tout déjà à la base) du couloir qui a semble-t-il bien pris l’eau (gonflé, un peu fissuré => à changer).

Je signale à mon locataire qu’il doit faire marcher son assurance et déclarer le sinistre, son assurance lui répond "vu que vous louez un logement meublé, c’est à votre propriétaire de déclarer le sinistre auprès de son assurance. Nous avons des conventions entre assurances, c’est comme ça que ça marche…". Étonné de la réponse de l’assurance du locataire, je m’exécute et déclare à mon tour le sinistre auprès de mon assurance PNO via leur application.

30 minutes après j’ai un coup de fil de mon assurance, j’explique la situation et les dégâts (en ne parlant que de la peinture car à ce moment je n’étais pas au courant pour le faux-plafond à changer). Mon assurance me dit "c’est à l’assurance de votre locataire de prendre le sinistre en charge mais c’est pas grave, je vais instruire le dossier et on fera un recours auprès de son assurance ensuite car sinon ça va durer des plombes".

Et là, ni une ni deux, elle me propose immédiatement 3 solutions :

1 - Ils m’envoient un artisan.
2 - Je trouve un artisan dont le devis est inférieur à 850 €.
3 - Ils m’indemnisent de 450 €.

Étonné qu’on me propose dores et déjà une solution sans même envoyer un expert constater les dégâts, j’ai dis que j’allais me renseigner et voir si le locataire est en mesure de réaliser les travaux par lui-même. C’est la que j’apprends qu’en plus du coup de peinture, il faut changer le faux-plafond du couloir (environ 3m²).

Aïe. Je rappelle l’assurance en leur précisant les dégâts (en me disant au fond de moi qu’ils vont croire que j’essaie de les arnaquer), la réponse : "ok, on vous propose une indemnisation de 550 € maintenant" (les deux autres solutions restant disponibles). J’ai précisé que je disposais de photos pour appuyer ma demande, on me répond "les photos on les regarde même pas, souvent on n’y voit rien.".

Bref, en gros, on me croit sur parole et on ne me demande aucune information supplémentaire. J’ai validé l’option de l’indemnisation et 24h après je disposais des fonds. Je pense pouvoir faire plus que de simplement réparer les dégâts avec cette somme, je vais en profiter pour changer complètement le faux-plafond, y mettre des spots etc. chose que l’artisan de l’assurance aurait probablement refusé de faire.

Au final, cette procédure qui a duré en tout et pour tout 5 minutes au téléphone m’a grandement surpris. Je comprends bien que mandater un expert coûte de l’argent à l’assurance et que ça n’en vaut probablement pas la peine pour un petit sinistre, mais de là à se baser uniquement sur les dires du client sans preuve ni photo je trouve ça assez fou. Si j’avais été malhonnête, j’aurais très bien pu dire que ce ne sont pas 3m² mais 10m² de faux-plafond à refaire… et j’aurais pu tout simplement déclarer un sinistre inexistant.

Ai-je eu de la chance ou est-ce une pratique courante ? Est-ce qu’ils envoient un expert dans 30-50-60% des cas, de manière totalement aléatoire pour ne serait-ce que tenter de lutter contre la fraude aux assurances ?