Emimilie : étude de cas immobilier (achat puis location)

Emimilie · #1

Bonjour,

Mon projet "très long terme" avance et mes objectifs évoluent, tout comme mes connaissances, mais j’ai beau chercher je ne vois pas tout, et je ne saurais jamais tout, je fais donc appel à vous pour vos conseils avisés.

Il y a des sujets sur ce forum qui passionnent et laissent rêveur (ex : auto-financement de SCPI à crédit via SCI et apport), hélas pas le temps de tout lire non plus, et cela reste complexe pour moi.

Là, j’avais en projet un LMNP en résidence gérée à 100k€ TTC que j’ai abandonné (après lecture de vos commentaires : rendement bof de 3,3% net, aucune vraie vision sur le long terme).

Ma situation : 190k€ d’épargne (tout pouvant être disponible) , mais je suis locataire (264€ par mois en HLM où je suis très bien) je garde quand même sûre 80k€ pour l’achat de ma résidence principal à son coût total (un petit appartement perdu en campagne à côté de l’usine où je travail).

Revenu : 24 500€ par an net avant impôts. (Juste mon salaire) (imposition à 14%) 37 ans , homme , célibataire sans enfant ni pension ni crédit.

Projet à ce stade : Achat de 2 studios que je mettrais moi-même à louer en meublé (les biens ont été trouvé) renta acceptable à mon sens (si loué bien sûre, risque que je prend) pour un montant total frais de notaire et travaux inclus d’environ 135k€ (Financé à hauteur de 100k€ par crédit immo).

Maintenant sans avoir creusé sur les sujets à fond, j’aimerai savoir si d’autres choix peuvent être plus pertinent, intéressant et "possible" :

* les louer en non-meublé "directement" : ça ne me semble pas intéressant fiscalement, j’ai donc à l’idée de les louer meublé (LMNP réel) au prix du non-meublé (afin d’en assurer la location => étudiant ou résident ; voire tourisme si autorisé et plages de location disponible).

* Les acheter à crédit via une SCI et les mettre en location nue.

* Les acheter à crédit via une SCI et les mettre en location meublée.

* Les acheter à crédit via une SCI, les mettre en location nue, et acheter en sus des SCPI comptant "à l’étranger" (corum/novapierre All2) pour "neutraliser" la fiscalité.

A noter : je ne suis pas renseigné plus avant sur les SCI, j’ai beaucoup lu, mais ai eu beaucoup de mal à tout assimiler. Et si vous avez des liens, j’irai lire en espérant tout comprendre.

Edit : Modification du titre.

Mots-clés : is, location, sci

Timinel · #2

Bonjour

vous devriez mettre votre presentation … dans votre presentation .. cela evite de la redefinir a chaque sujet.

a priori dans votre situation actuelle, du LMNP en direct reste le plus simple.
Pour une SCI il faut etre 2 et il n’y a pas de problematique d’optimisation fiscale ni de transmission pour l’heure ( ni dans le future predictible par la presentation )

cdt

Emimilie · #3

Effectivement ma présentation sur ma présentation ça serait mieux .

En choisissant mon pseudo sur ce site il m’a été conseillé d’en choisir un préservant mon identité.

Pour la suite effectivement, il faut que je m’ouvre plus pour pouvoir être conseillé et guidé au mieux. Je referai ma présentation en soirée.

J’ai lu que je pouvais faire une SCI, (ma sœur est envisagée) avec une répartition 99.9% et 0.1% (1 part) , sur ce point je ne connais pas les risques pour ma sœur (à quelle point cela l’engagerait).

SCI envisagée serait une SCI à l’IS. Pourquoi j’ai pensé à la SCI : car je suis proche de la tranche 30% de l’IR et qu’avec ces deux LMNP, voire d’autres investissements à venir dans le temps je risquerai d’être imposé plus fortement, alors qu’il y a des façons de faire légale qui pourrait permettre "d’optimiser".

Pour moi, j’avoue, un sous est un sous, mon épargne je l’ai constitué en allant trimer à l’usine, ça je sais faire.

Pour l’heure non, aucun problème d’optimisation ni de transmission, mais je ne souhaite pas attendre que les lois soient votées, ni d’être au trépas de la mort pour me soucier de la transmission. J’essaye d’envisager le maximum de possibilité afin de ne pas être là dans deux, dix,… ans à me dire "et m### j’aurai du faire ça#.

Bien sûre il y a énormément d’aléas, dans tous les domaines de ce forum, mais il y a aussi des savoir précieux des gens qui ont étudiés ça qui pratiquent et surement aussi qui ont fait des erreurs … et peuvent m’éviter de faire les mêmes.

GoodbyLenine · #4

Dans votre situation, il me semble que votre "Projet à ce stade", à savoir "Achat de 2 studios que je mettrais moi-même à louer en meublé (les biens ont été trouvé) renta acceptable à mon sens (si loué bien sûre, risque que je prend) pour un montant total frais de notaire et travaux inclus d’environ 135k€ (Financé à hauteur de 100k€ par crédit immo)" est le mieux adapté. Il faudrait bien entendu opter pour une imposition "au réel" (et donc tenir une comptabilité, avec le support d’un pro), ce qui permettra (grace àl’amortissement des biens) de ne quasiment pas dégager de BIC les premières années, donc d’être fort peu (voire pas du tout) imposé la dessus.

Constituer une SCI n’est pas une bonne idée pour faire de la location meublée : ce serait d’office une SCI IS, et vous perdriez les avantages du régime LMNP.

Si vous voulez investir dans l’immobilier, de manière rentable, à long terme, sans arriver dans la tranche d’IR à 30% (sachant d’ailleurs que ce ne serait pas grave d’y arriver !), il faut regarder du côté des foncières (SIIC en France, REIT ailleurs), lire Investir dans l’immobilier depuis chez soi : le livre et explorer Foncières cotées - Devenir rentier

Bernard2K · #5

Pour renchérir sur ce que dit GBL, et pour le dire de façon très schématique :
une SCI IS et un LMNP au réel (donc au BIC) ont beaucoup de choses en commun : compta d’entreprise, amortissements qui permettent de quasiment annuler le résultat donc de ne pas payer d’impôts… C’est normal car IS (impôt sur les sociétés) et BIC (impôt de l’entrepreneur en nom propre) ont énormément de points communs.

La grande différence, c’est au moment de la revente du bien : pour le LMNP au réel, imposition sur la plus-value du particulier. Pour la SCI IS, plus-value du professionnel, c’est à dire que le prix d’achat est diminué de tous les amortissements, c’est à dire que la PV est énorme.

Dit encore autrement : la SCI IS est une bombe à retardement fiscale.

Sans compter des coûts et formalités supérieurs en SCI.

Le LMNP au réel est une excellente niche fiscale et il paraît avisé de commencer par la remplir. Si on veut se prémunir contre les évolutions futures, il peut être sage de rester en-dessous de 23000 € de recettes annuelles.

Emimilie · #6

Bonjour,

Base : je pars donc sur du LMNP réel avec mise en location en direct.

Je reviens vers vous avec quelques questions, j’en ai surement déjà trouvé la réponse par le passé, mais je me suis trop dispersé, donc avec le bourrage de crâne les réponses devraient rester … ou pas

Les réponses sont là quelque-part, j’ai cherché en vain.

Comptabilité : amortissement ou charge selon le montant de la facture ?

Philippe [url=https://www.investisseurs-heureux.fr/p63882#p63882]Comptabilité : amortissement ou charge selon le montant de la facture ?[/url] a écrit :
Comment quantifier plein de factures ?

Est-ce que le comptable peux en fonction d’une multitude de factures de choisir l’amortissement ou l’imputation en charges suivant la meilleure option pour le client ?

Je rappelle que pour passer les factures il faut des revenus locatifs sinon ce n’est pas valable.

1) Sauriez-vous m’expliquer la partie "Je rappelle que pour passer les factures il faut des revenus locatifs sinon ce n’est pas valable." car là je vais acheter les biens et je n’aurais aucun revenu avant d’avoir rafraîchi et meublé les biens.

2) Pour deux F1, acquis en même temps, avec des adresses et copropriétés différentes , qui seront meublés et retapés en même temps :

2a) Est-il obligatoire de tenir deux comptabilités distinctes ? Est-il possible de gérer comptablement le tout comme un "lot" ?

2b) Si deux comptas obligatoires : si je mets le même papier peint dans les deux, je dois donc bien faire deux factures différentes lors de l’achat ?

2c) Dois-je avoir un compte courant par bien avec la répartition des dépenses ? Ou tout peut transiter par mon compte courant ?

Timinel · #7

Bonsoir

vous avez 1 activité LMNP, donc pour la compta et les declarations vous n’allez pas faire de differences (le comptable peut en faire parce que c’est un peu plus de boulot mais bon).

l’interet de distinguer par lot sera :
1) pour la vente pour les travaux a integrer si la valeur est importante ( de tete plus que 15% du prix du bien )
2) pour etre capable d’identifier la rentabilité respective de vos biens.

cdt

Philref92 · #8

1) Ne tenez pas compte de cette remarque. Par contre, il serait bon d’avoir créer votre activité préalablement aux factures.

2b) Voir réponse faite au par Timinel.

2c) Un compte pour l’activité est conseillé. Pas plus!

Emimilie · #9

Très bien, dans le cadre d’une location LMNP en direct, toujours :

Je ferais donc deux crédits (ça aidera en cas de remboursement anticipé)

Concernant les frais de notaires (et la compta associés) j’ai lu ceci :

- Qu’il fallait déduire les frais d’agence pour réduire les frais (jusque là ça va).

- Que l’on devait régler les meubles à part, et que les notaires pouvait accepter que l’on déduise aussi jusqu’à 5% du montant du bien en "meuble" sans avoir à fournir de justificatif.

=> Pourriez-vous me confirmer cela ?

==> Et dans le cadre de la compta de mon LMNP puis-je ensuite les passer en amortissement sans (autre) justificatif ?

===> Et si oui, une fois la rénovation faite, j’aurai jeté (pour une grosse partie) les meubles de l’appartement et en aurait acheté et installé de nouveaux , comment procéder, garder les anciens dans la compta et cumuler avec les nouveaux pour qui j’aurai des factures à l’appuis ?

Cordialement

lachignolecorse · #10

Il n’y a pas de régle sur le montant des meubles. Le vendeur décide ce qu’il veut mais … :
- il faut justifier le montant s’il devient important (facture d’achat récente par exemple)
- le montant des meubles peut vous poser souci pour l’obtention de la garantie de votre prêt (ils ne peuvent être inclus dans l’hypothèque ou le ppd)

Vous pouvez les amortir ensuite. Je vous conseille une durée courte (2/3 ans) car ils ont déjà une usure.

Pour les meubles que vous virez/replacez, simplifiez vous la vie, vous remplacez et passez en charge toute facture inférieure à 500€. Il faut juste faire attention à ne pas passer trop de charges si vous comptez vendre à très court terme. Si ça n’est pas le cas, que vous passiez en charge ou en amortissement une table et 4 chaises pour 300€, cela ne pourra pas vous être reproché par l’administration fiscale. Par contre, comptablement, cela n’a pas le même impact sur vos prochains exercices.

Dernière modification par lachignolecorse (23/05/2019 21h04)

Philref92 · #11

L’acte de vente fait forcément office de facture.

Lors d’une de mes signatures où le montant des meubles était important, mon notaire m’avait dit qu’il ne fallait pas qu’il dépasse 10% du montant du bien. Je ne crois pas que les vendeurs avaient tous les justificatifs…

Emimilie a écrit :
- Qu’il fallait déduire les frais d’agence pour réduire les frais (jusque là ça va).

Si ils sont charges acheteur oui.
Sinon, non, je ne pense pas vous n’avez pas de facture pour ce montant (même si il sont inscrits dans l’acte comme étant aux frais du vendeur)

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