Winter [92] : étude de cas immobilier (colocation de 3 chambres)

Winter · #1

Bonjour à tous,

Voici une nouvelle étude de cas sur un projet que je porte en ce moment même.

Il s’agit d’un projet de colocation (3 chambres) à Clamart (petit Clamart), sur un appartement en RDC surélevé dans une résidence calme, à proximité immédiate du tram T6 (300m).

Le prix d’achat du bien est décoté de 15 à 20% compte tenu des travaux à faire ("dans son jus") et du fait que les vendeurs soient pressés (succession, le 1er acheteur n’a pas eu son offre d’emprunt à la banque).

VOTRE PROFIL

- Indépendant, 30 ans, 0% (peu de revenu car entrepreneur et Mme ne travaille pas). 2600 € / mois (chômage).

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables 2/5
- Fiscales 3/5
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) 1/5
- Sociales 4/5
- Temps disponible 5/5

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement dans une copropriété de 6 étages
- Année de construction : années 70
- RDV surélevé sur 6 étages, sur jardin intérieur et parking.
- Inhabité
- syndic professionnel
- Chauffage collectif Gaz
- Copropriété très saine avec un fond de travaux obligatoire porté à 10% au lieu de 5%
- Concierge : oui
- Décoration : dans son jus, tout à refaire.

LOCALISATION DU BIEN

- 92, Clamart
- périphérie
- Hôpital et Centre commercial à proximité, nombreuses entreprises d’ingénierie aux alentours (MBDA, Thales, etc.).

L’objectif est de transformer cet ancien appartement familial en une colocation séduisante pour les jeunes actifs travaillant dans le sud de Paris ou de la région Parisienne.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire 220 000 € (200 k€ + 20 k€ de notaire et d’agence]
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 3 chambres à louer, 650 € chacune
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 0%

- Travaux immédiats : 50 k€ pour créer une 3ème pièce et rénover intégralement l’appartement
- Mobilier : 10 k€
-

- Taxe foncière hors TEOM : 850 €
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 150 €
- Charges de copro : 2 800 €

- Rentabilité brute : 23 400 € / 296 000 € = 7,9%
- Rendement opérationnel brut : 5,9%

Nous avons effectué un test de pression locative, 17 demandes de visite en 7 jours. Je pense que je pourrais peut-être pousser le loyer à 680 € au lieu de 650 €.

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : paiement comptant

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMNP

CASH FLOW

Cash flow positif puisque pas d’emprunt

A bientôt

Alexis

Mots-clés : colocation, idf, immobilier

Bernard2K · #2

Auto-modération.

Dernière modification par Bernard2K (29/05/2019 00h17)

Winter · #3

Bonsoir Bernard2k,

Votre réponse est plutôt agressive vous ne trouvez pas ? Je ne demande à personne de s’extasier, je partage simplement une démarche et suis preneur de conseil.

Concernant l’aspect patrimonial, l’objectif est surtout de constituer rapidement du rendement. Certes ce n’est pas un 80m² dans le 17ème arrondissement de Paris, mais il à le mérite d’être décoté et d’être sur un marché à la hausse.

Bonne soirée

Icehash57970 · #4

Bonsoir,
Je ne comprends pas vraiment l’intérêt d’acheter de l’immobilier sans emprunter.
Renseignez vous peut être sur d’autres placement à réaliser. Il y a des spécialistes sur ce site.
Cordialement.

Bernard2K · #5

Vous avez pleinement raison. Toutes mes excuses pour la réponse agressive, que j’auto-modère. Bonne continuation.

DDtee · #6

L’intérêt premier de l’immobilier physique est à mon sens l’emprunt qui permet une création monétaire pour l’emprunteur pour peu qu’il arrive à créer un flot de trésorerie positif.

Chez vous pas d’emprunt, donc pas de création d’argent ou seulement à la marge par l’amélioration du bien et l’espoir (et risques liés) d’augmentation des prix m2.

Winter a écrit :
Concernant l’aspect patrimonial, l’objectif est surtout de constituer rapidement du rendement.

Votre objectif est clairement posé mais justement, du fait sans doute principalement de sa localisation et du prix élevé au m2, voilà un bien qui procure extrêmement peu de rendement, 5.9% brut opérationnel nous dites vous malgré le choix très contraignant d’une exploitation en colocation.

Les fausses annonces sont souvent annonceuses de bonnes fausses nouvelles en ne disant pas la qualité des prétendants. 17 demandes en une semaine c’est à peu près la demande que j’avais quand je faisais de la colocation avec une vraie annonce dans une aire urbaine de 100 000 hab en province. En IDF cela ne me semble pas formidable du tout.

Piste de réflexion.
Puisque vous n’empruntez pas et recherchez du rendement pourquoi ne pas vous tourner vers les SIIC qui vous offriront un rendement au moins aussi bon (certaines sont à plus de 7%) sans bouger de chez vous, sans risque locatif ?
Il y a aussi les SCPI avec une grande diversification et permettent, elles l’effet de levier de l’emprunt.

LeFrigo · #7

Le loyer que vous voulez mettre: 650€ est, pour moi, trop élevé. Normalement les locataires acceptent un loyer autour de 500€ pour une chambre. Cars avec 600€, ils peuvent trouver facilement un studio.

Malgré ce loyer élevé, votre rendement est trop faible, dans la colocation meublé, normalement on attente un rendement brut supérieur a 10% pour couvrir les charges, les risque vacant locative et les risques de fiscalité.

La cause est que le prix de ce bien est trop élevé. En colocation meublé, j’utilise un indicateur particulier: le coût par chambre. Dans votre cas, vous avez presque 100k€/chambre.

Sachant que le loyer en colocation meublé ne varie pas beaucoup, entre 400-500€ par chambre, c’est mieux de réduire le coût par chambre pour obtenir une bonne rentabilité. En IDF, nous pouvons avoir les operations avec 50-60k€/chambre.

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