Rentabilité sur un 2 pièces à Paris acheté en 1992 ?

Bonjour,

Lorsque l’on détient du bâti depuis 5 ans au moins, dans le calcul de la plus-value, on va majorer le prix d’achat de 15% au titre des travaux, sans justificatif (donc tu peux utiliser ce forfait de 15% même si tu as déjà pris en compte des travaux pour le calcul des revenus foncier).

Max

Merci Max pour cette info qui est plutôt une bonne nouvelle !

Good Bye L :

Voilà le copié-collé de mon travail de l’après midi !

1/ Ce que je percevrais en cas de vente

Loi Carrez pas faite – de mémoire cela doit faire environ 35 m² en surface plancher, tablons donc sur 30 m² qui restera en Loi Carrez (imprécision 10 %, pourrait être 33 m²)

Site MeilleursAgents.com : 26 août 2012 (Indiqué 30 m²)

    200.000 € moyen
    Fourchette basse 196 000 – haute 205 000

Je retiens par prudence la fourchette basse soit 196 000 €.

Vu l’état de l’immeuble, la voisine de palier s’est fait répondre par une agence qu’une décote de 30% sur le prix était à envisager,

Je l’applique aussi : 196 000 – 30% = 137 200 €

Frais agence pour la vente : comptons environ 8 % = 11 000 €  donc me revient 126 200 €

Que me reste-il dans ma petite escarcelle ? Aïe, les PV j’allais oublier !

Plus-value : (durée de détention = 20 ans/Prix achat = 47 263 €) = 16 640 € à payer
Quelques frais divers (questionnaire syndic, frais de déplacement…) mettons = 1 000 €

A l’arrivée : 108 560 €

2/ Le rendement actuel : 880 cc/mois – reste à peu près 800 net  après charges –
9 600 /an      8,84 %

Par contre il faudrait quand même provisionner X pour d’éventuelles réparations.

Merci de faire la chasse aux erreurs    ….il y en a sûrement !

Je regarderai mieux votre réponse demain parce je vais me coucher (ces calculs m’épuisent !)

Amelie a écrit :

Merci de faire la chasse aux erreurs    ….il y en a sûrement !

Parmi les erreurs : 

- Vous ne tenez pas compte de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux que vous payez sur le loyer de 800 "net". Si votre TMI à l’IR est de 30% (vous n’avez rien dit à ce niveau), alors ces 800 deviennent 800 - (30%+15.5%) = 436 net. Dans le cas le plus favorable, où vous êtes non imposable à l’IR, ces 800 deviennent 800 -15.5% = 676 net.

- Vous ne tenez pas compte de l’impôt foncier, que vous payez tous les ans (ça va venir dans qqs semaines pour cette année), à déduire aussi.

- Vous semblez avoir cumulé tout ce qu’il était possible de cumuler, pour minimiser la valeur du bien (et donc maximiser le % de rendement). Prenez des valeurs moyenne, et pas extrêmes. En outre, les frais d’agence sont en général à la charge de l’acheteur (sinon, si c’est inclus dans le prix de vente et à la charge du vendeur, il faudra payer les frais de notaire dessus, et de la plus-value dessus aussi).

- Dans votre cas, l’immeuble nécessitant semble-t-il pas mal de travaux, il faudrait prévoir d’affecter une partie des loyers à ces travaux pour les N années à venir. Je ne suis pas en mesure de vous indiquer combien, ni combien d’années. Cependant, il n’est pas impossible que ces travaux vous coutent plus que vos loyers pendant quelques temps…. Si vous décidez de conserver ce bien (en l’état ou sous forme de meublé), c’est un risque qu’il vous faudra assumer.

- Si les charges de copropriété sont minimisées, et que l’immeuble n’est pas du tout  entretenu, vous avez artificiellement un revenu plus élevé et une valeur du bien plus faible (que la réalité, si l’immeuble est régulièrement entretenu). Mais ça ne pourra pas durer éternellement : l’immeuble finira par être déclaré insalubre (j’espère que vous en êtes très loin encore), vous ne recevrez plus aucun loyer, et la valeur du bien sera peut-être même proche de la valeur du terrain moins les frais de démolition.