Retour d'expérience : achat ancien HLM et location Cosse/Solibail

Bonjour à tous,

J’ai eu l’occasion de faire un investissement non classique l’année dernière et je me suis dit que je pourrais vous en faire un retour d’expérience au bout d’un an de location.

Le projet était simple, je voulais me lancer dans l’immobilier, si possible en région Parisienne car j’y travaille, et je voulais une rentabilité sympa avec une gestion et une fiscalité allégées.

J’ai fait un petit combiné de deux choses :
- achat d’un ancien HLM revendu par un gestionnaire (EFIDIS en l’occurence mais il doit y en avoir d’autres)
- mise en location de ce bien en intermédiation locative dans le cadre du régime Cosse (Solibail parlera peut être à davantage de monde)

Je vais présenter cela comme une étude de cas immobilier afin de gagner en lisibilité puis je donnerai mon retour sur le fonctionnement de la chose.

VOTRE PROFIL

- A l’époque CDI dans une banque, 27 ans, environ 3k mensuels avant impôts

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: légères
- Fiscales: bonnes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): inexistantes
- Sociales: bonnes
- Temps disponible: moyen

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement T2 dans une grosse copropriété (environ 40 apparts) avec un parking
- Année de construction: Années 90
- Deuxième étage sans ascenseur
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage et eau collectifs
- Volets isolants
- Compteurs d’électricité individuel télé-relevé
- Études de la copropriété : pas de propriétaires majoritaires et pas de débits notables à ce jour
- Décoration : l’aspect visuel extérieur n’est pas vilain sans être extraordinaire et l’immeuble fait propre et sécurisé (digicode, triple porte). Murs extérieurs en briques

LOCALISATION DU BIEN

- Essonne
- Centre-ville proche RER et grand centre commercial
- Je ne pense personnellement pas que ce coin prendra de la valeur particulièrement hors inflation, l’opération est plus faite dans une optique de rentabilité locative. Même si proximité des transports en commun et beaucoup de commerces, la zone reste un peu sous-côtée…

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- 85 000 euros hors frais de notaire
- 2 560 euros de frais d’acquisition (frais de notaire réduits car ancien HLM) Un élément assez appréciable dans l’opération globale
= 87 560 euros (je ne pousse pas le vice à rentrer les frais liés au prêt)

J’ai apporté les frais de notaire ainsi que 9 000 euros. Les 76 000 euros restants ont été faits à crédit pour une échange avec assurance de 376 € mensuels.

- Loyer : 550 euros HC (690 CC)
- PNO : 90 euros
- Charges non récupérables annuelles: environ 400 euros
- TF hors TEOM : 700 euros
- Rafraichissement de la peinture et petit bricolage : 700 euros

- Pas de gros travaux dans l’immédiat sur la copropriété, la façade a été ravalée il y a moins de 5 ans.

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire = 7,5%
- Rentabilité nette: 6,1 % ((550*12-90-400-700)/(87560+700))

Je loue également le parking pour la modique somme de 40 euros mensuels ce qui pousse la rentabilité à 6,6%

FINANCEMENT DU BIEN


- Montant de l’apport: 11 560 euros
- Crédit sur 20 ans de 76 000 euros pour une mensualité assurance comprise de 376 euros
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : Régime Cosse en intermédiation locative

LES PARTICULARITES

1/ Ancien HLM

Deux petits bonus sur de l’achat d’ancien HLM que j’ai bien apprécié:
- des frais de notaire réduits (environ 3% dans mon cas)
- un prix de vente réduit avec une décote maximale de 30% (dans mon cas un bien équivalent de la taille et dans le secteur se revend un peu au dessus de 100k)

Les défauts:
- un "agent immobilier" qui est salarié du vendeur
- on ne peut en acheter qu’un seul dans toute une vie pour éviter le phénomène marchands de biens
- comme on est sur un structure administrative, la vente est un peu longue et il y a des petits cafouillages (pertes de digicodes, absence de clé pour la boite aux lettres…)
- impossible de revendre dans les 5 ans sinon la plus-value doit être reversée à l’Etat

2/ Régime Cosse / Solibail

Cela consiste à louer le bien avec un certain plafond à ne pas dépasser au m2 et à en confier la gestion (ou pas, mais dans mon cas je l’ai fait) à une association qui va y loger des personnes dans la nécessité. Les plafonds sont trouvables sur le site de l’ANAH assez facilement.

Si vous confiez la gestion à une asso, vous pouvez louer le bien avec un loyer dit "intermédiaire".

Avantages:
- une gestion de votre bien assurée par l’intermédiaire sans aucun frais de gestion (pas de % du loyer pris)
- une revalorisation annuelle du loyer en fonction des indices INSEE mais attention il faut le demander sinon on s’assoit dessus
- un bail minimum de 3 ans reconductible
- un abattement fiscal de 85% sur le loyer perçu qui est en plus CUMULABLE avec la déduction de vos charges. C’est là toute la beauté du système. J’ai perçu 4258 euros de loyer sur l’année 2018 desquels sont venus se déduire forfaitairement 3619 euros. Il me restait donc 639 euros de revenus bruts sur lesquels j’ai imputé toutes mes autres charges. Je suis donc fiscalement en déficit et comptablement en bénéfice. Ma rentabilité nette comptable est également ma rentabilité nette fiscale.
La partie du déficit qui s’impute sur mon revenu global vient même me faire grapiller quelques euros d’impôts…
- pas de problèmes d’impayés à provisionner

Défauts:
- le loyer est plafonné
- même si l’association doit remettre le bien en état au terme de la fin du bail, je pense que le bien s’expose à des dégradations compte tenu des populations parfois sensibles qui peuvent y loger (je ne fais pas de politique, c’est juste un constat)
- dans la même veine que mon commentaire précédent, les copros se plaignent parfois des locataires de ce type
- on reste dépendant d’une évolution fiscale défavorable
- administrativement lourd à mettre en place au début. On ne passe pas directement par une association mais par un intermédiaire (responsable Solibail, dont vous avez la liste également sur le site Solibail par région) qui fait également de la gestion privée en plus de l’activité et qui essaie de vous vendre sa formule payante. Une fois le bail signé il faut ensuite faire une convention avec l’ANAH. Cela monte donc très vite le nombre de personnes que vous rencontrez pour juste un achat (Responsable Solibail, Représentant de l’association, dossier pour l’ANAH).

CASH FLOW

- Cash flow positif (bien entendu majoré du fait de l’apport): 110 euros par mois environ (mais bon si on fait la renta sur les capitaux employés c’est très satisfaisant)

MON RETOUR APRES UN AN


Une expérience plutôt positive. Je n’ai à ce jour rencontré aucun problème dans la machine. L’association a eu des cafouillages dans les dates de paiement à la mise en place mais aujourd’hui ils paient rubis sur l’ongle à jour fixe. La gestion est totalement déléguée ce qui fait que j’ai oublié que j’avais un bien.
Ils ne prennent juste pas les parkings ce qui a nécessité que je trouve un locataire mais ce n’est pas vraiment trop dérangeant.

Le plus difficile est la mise en place. Il faut prendre contact avec les responsables Solibail qui sont joignables de manière assez aléatoire pour ne pas dire incertaine. Il faut visiter le bien avec eux et négocier le loyer. Après validation ils vont chercher une une association. Cela peut encore prendre quelques temps. Une fois que c’est fait, il reste encore à faire également une visite avec l’association. On est pas sur les 12 travaux d’Astérix mais ce n’est pas une partie de plaisir non plus !

Mon seul regret est que trouver des biens décotés dans des zones attractives pour le dispositif Cosse n’est pas aisé, surtout si on cherche l’intermédiation locative. Les associations ayant tendance à avoir des petites exigences géographiques mais également en terme de typologie de biens (les studios sont souvent exclus).

En définitive, je suis vraiment heureux d’avoir commencé l’immobilier avec ce bien. J’ai depuis acheté des parts de SCPI et un appartement étudiant pour éponger le déficit foncier structurel de ce premier achat.

J’espère que mon expérience pourra en éclairer certains qui se posent des questions sur le dispositif !

Mots-clés : cosse, hlm, solibail