Division d'appartements : PLU vs lots de copropriété ?

Kits404 · #1

Bonsoir à toutes et tous,

J’aurai besoin de vos lumières concernant un investissement locatif pour lequel j’ai signé un compromis de vente le mois dernier.

Le compromis porte sur un appartement de 70 m² composé de deux lots distincts. Il est important, pour la suite, de préciser que ces deux lots apparaissent toujours distincts sur le règlement de copropriété.

Mon projet est de rediviser cet appartement en deux appartements d’environs 30 et 40 m², une configuration qui est proche de l’état initial des deux lots. S’agissant de deux lots qui existaient préalablement, chacun d’entre eux dispose d’une porte palière ainsi que des arrivées d’eaux. Cette division nécessite des travaux, notamment, au niveau de l’électricité (séparation des deux réseaux électriques, installation de deux tableaux électriques indépendant et leur compteur EDF).

Suite à la signature du compromis, j’ai été contacté par les services de la mairie qui me mettent en garde contre tout projet de rediviser l’appartement. La mairie m’oppose qu’il s’agirait de la division d’un logement existant et qu’il devra se conformer au PLU de la ville. En cas contraire, la mairie me prévient que je subirai ses "foudres" : Opposition au compteur EDF, opposition au permis de louer (en vigueur dans cette ville depuis le 1er janvier 2019…).

Après revue du PLU (que j’aurai du vérifier avant #erreurdedébutant), je comprends que la section suivante est pertinente pour l’analyse:

PLU de la ville a écrit :
La réalisation de programme de logements devra respecter la programmation de logements de taille minimale prévue par l’article L123-1-5 15° du Code de l’urbanisme dans les conditions suivantes (document F3 plan des secteurs de servitude de taille minimale des logements) :

Les opérations créant 1 à 3 logements devront comporter 50% minimum de logements dont la surface de plancher est supérieure à 45 m².

Les programmes de logements soumis à ces dispositions s’entendent de toute opération de construction nouvelle, ainsi que de la création de logements par changement de destination ou par division de logements existant.

Je dois en discuter avec le responsable des sols de la ville cette semaine, aussi, j’aurai besoin de votre aide dès que possible…

Le fait que le règlement de copropriété distingue 2 lots distincts permet t’il de sortir du cadre du PLU : cette logique de "création de logement" ou "division de logements existant" (droit privé vs droit public?).

Si non, je comprends que le PLU permettrait de réaliser un 45 m² et 25 m². Néanmoins, la configuration des appartements n’est pas optimale (emplacement des murs porteurs), cette répartition déséquilibrerait sensiblement les surfaces. Pensez-vous qu’une dérogation au PLU ou du "bon sens" de la mairie serait possible ?

Un grand merci pour votre aide !

Mots-clés : copropriété, division appartement, division, lots, mairie, plu

zappaty · #2

Bonjour,

Vous auriez du en effet prendre connaissance du PLU AVANT de signer…

Pour avoir eu le cas récemment, vous avez très peu de chance de voir la mairie faire autoriser une "dérogation" aux règles du PLU. Celui ci est édicté pour prévoir la planification du développement d’une commune, on ne peut pas y déroger, même si cela serais profitable sur un projet précis.

Quelques points à éclaircir :

Vous indiquez que la mairie vous à contacté d’elle même : achetez-vous un bien spécifique pour que les services de mairie jettent un oeil sur votre projet ? Avez-vous déjà déposé une déclaration préalable pour la division ? Etes vous en secteur ABF ?

Pour répondre à votre question :

Le nombres de lots de copropriétés intéresse peu une mairie. C’est la notion de lot au niveau cadastral qui importe. Qu’en est-il à ce sujet ? Avez-vous appelé les services des impôts pour leur demander ?

Ci ce n’est déjà fait, je vous invite à jeter un œil sur les obligations de stationnement, certains PLU imposent un nombre minimale de places de parking pour les divisions ou création de logements.
Si obligation il y a, vous devrez également vous y plier et soit :
- fournir le nombres de places demandés (celles si doivent être à 300m à vol d’oiseau autour du bien), - soit obtenir une concession long terme (15 ans mini) dans un parking public proche et toujours dans cette limite de 300m

Pensez également à regarder le règlement de copropriété pour valider la possibilité de la division.

Pourquoi l’appartement est considérer comme 2 lots ? cela vient-il de précédents travaux de regroupement, ces travaux ont-ils été déclaré initialement ?

Dans l’hypothèse ou la mairie ne donne pas son accord pour une division aux surfaces qui vous arrangent, votre projet est-il toujours viable ? Quelle est votre solution de replis éventuelle (louer un seul appartement, accepter les surfaces imposées…)

A vous lire,

Zappaty

Iqce · #3

Bonjour,

Pour ce qui est de la théorie, grosso modo tout à été dit.

Dans la vraie vie il y a des variantes.

1- Le Règlement du PLU peut faire l’objet d’une Modification soit de Droit Commun soit comme dans le cas présent d’une Modif’ dite "Simplifiée" L 153-45 CU (je vous laisse vérifier dans le Code). Cette procédure dans ce genre de cas est rapide et peu coûteuse, il "suffit" que els élus acceptent le projet et que la Modif soit suffisamment légère pour ne pas impacter le PLU (se limiter à votre rue par ex).

2- Les élus peuvent prendre un acte illégal ! En pratique cela se voit, avec le risque qu’en droit public l’Etat demande le retrait d’acte illégal (très peu probable dans ce genre de cas) et surtout qu’en droit privé un particuliers attaque…

Comment avancer ? Vendez votre projet aux élus, en démontrant qu’il va dans le sens de leurs politiques en matière de logement.

Kits404 · #4

Bonjour Zappaty,

Je vous remercie chaleureusement pour ce retour détaillé.

Zappaty a écrit :
Vous indiquez que la mairie vous à contacté d’elle même : achetez-vous un bien spécifique pour que les services de mairie jettent un oeil sur votre projet ? Avez-vous déjà déposé une déclaration préalable pour la division ? Etes vous en secteur ABF ?

Le bien ne présente pas de spécificité particulière (il est en dehors d’un site classé ou dans les périmètres d’un site patrimonial remarque et n’est pas non plus aux abords d’un monument historique.). Il se trouve sur la commune de Saint-Denis, la ville étant centrale dans le projet du Grand Paris Express, je comprends que ses services regardent de près tous projets immobiliers.

Je n’ai pas déposé de déclaration préalable pour la division. S’agissant de deux lots, je croyais (naïvement) jusqu’à présent que ce projet ne nécessiterai pas de mesure administrative particulière. À la lecture de votre message, je comprends effectivement que la complétion et le dépôt d’un formulaire cerfa n° 13702 pour les lotissements est certainement nécessaire en amont de la réalisation de travaux. Le formulaire indique qu’un délai d’UN mois minimum est nécessaire pour obtenir une décision de non-opposition à ces travaux ou aménagements. Je comprends également que si le dossier est incomplet ou nécessite le concours d’autres services (ce qui est certainement le cas ici), ce délai pourra être prolongé.

Zappaty a écrit :
Le nombres de lots de copropriétés intéresse peu une mairie. C’est la notion de lot au niveau cadastral qui importe. Qu’en est-il à ce sujet ? Avez-vous appelé les services des impôts pour leur demander ?

Non, je ne les ai pas contactés. Comment m’y prendre ? Puis-je contacter le service des impôts et leur indiquer l’adresse du bien et l’identité du propriétaire actuel ?

Zappaty a écrit :
Si ce n’est déjà fait, je vous invite à jeter un œil sur les obligations de stationnement, certains PLU imposent un nombre minimale de places de parking pour les divisions ou création de logements.

Vous semblez encore une fois avoir raison :

PLU a écrit :
: Lorsque le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à une déclaration préalable ne
peut pas satisfaire, pour des raisons techniques, aux obligations résultant de l’alinéa précédent, il peut être
tenu quitte de ces obligations en justifiant, soit de l’obtention d’une concession à long terme (15 ans
minimum) dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de
l’opération (dans un rayon maximal de 300m), soit de l’acquisition de places dans un parc privé de
stationnement répondant aux mêmes conditions (art L123-1-12 CU).

Zappaty a écrit :
Pensez également à regarder le règlement de copropriété pour valider la possibilité de la division.

Je regarde ce matin.

Zappaty a écrit :
Pourquoi l’appartement est considérer comme 2 lots ? Cela, vient-il de précédents travaux de regroupement, ces travaux ont-ils été déclaré initialement ?

Oui, cet appartement vient de précédents travaux de regroupement. Je comprends que le propriétaire avait obtenu l’accord de la copropriété. Il est a noté que son aménagement empiète sur des parties communes - je comprends qu’il a également obtenu le consetement de la copropriété sur les parties communes. Néanmoins, je comprends qu’il n’avait pas déclaré ses travaux auprès de la mairie (donc pas obtenu d’autorisation préalable). Cela à t’il un impact sur le projet ?

Zappaty a écrit :
Dans l’hypothèse ou la mairie ne donne pas son accord pour une division aux surfaces qui vous arrangent, votre projet est-il toujours viable ? Quelle est votre solution de replis éventuelle (louer un seul appartement, accepter les surfaces imposées…)

Plan A, la mairie est OK pour le projet tel que je le prévois actuellement. Je me rends compte que cette solution s’éloigne de plus en plus compte tenu des contraintes.

Plan B, une location de l’appartement actuel sans modification de sa surface. L’opération reste financièrement viable. Louer un 70 m2 sera plus compliqué et moins rentable que la location deux appartements de plus petite surface. Et je ne compte pas faire -pour le moment- de collocation (d’autant que je comprends de la loi ALUR que la somme des loyers ne pourra dépasser le plafond prévu par l’encadrement des loyers pour l’appartement).

Plan C, abandonner. Quid des sommes sur séquestre…

sven337 · #5

Kits404 a écrit :
Plan C, abandonner. Quid des sommes sur séquestre…

Vous n’avez bien évidemment pas fait mettre de condition suspensive portant sur l’obtention des autorisations d’urbanisme nécessaires à la division en deux lots ?
Est-ce que vous avez votre propre notaire à qui vous avez parlé du projet ?

perecastor · #6

Bonjour,

A noter que la remarque pertinent d’Iqce, sur le fait que les élus peuvent prendre un acte illégal, peut s’interpréter dans les deux sens :

- vous autoriser à tort une DP ou un PC, alors qu’il n’en avaient pas le droit
- vous refuser à tort une DP ou un PC, alors que vous étiez dans votre bon droit

Ici c’est bien le second cas qui vous concerne, car quand bien même votre projet respecterait les règles d’urbanisme, le pouvoir de nuisance d’un fonctionnaire zélé qui pense avoir raison est colossal et peut le plomber durablement.

Bernard2K · #7

Vos questions me semblent très étranges. Commençons par le commencement : peu importe la réalité apparente, c’est le papier qui dit de quoi vous êtes propriétaire. Regardez donc ce que disent les papiers :
- le compromis
- le cadastre
- le règlement de copropriété et ses différentes modifications
- le titre de propriété du propriétaire actuel.

Au vu de vos questions, on dirait que vous n’avez pas de notaire ! C’est quand même très étrange. Qui a rédigé le compromis, un notaire ou une agence immobilière ?

Si c’est un notaire, posez-lui vos questions. Normalement il sait s’il vend un ou deux lots, il a obtenu la fiche bidule qui décrit tous les documents définissant ce ou ces lots…

Si c’est une AI : prenez un notaire pour l’acte authentique, et prenez un notaire différent de celui du vendeur. Votre notaire va faire toutes les vérifications nécessaires.

Vous dites que les parties communes sont occupées avec autorisation de la copro : obtenez tout ce qui a trait à votre bien et à ses modifications : avenant modificatif du règlement de copropriété, CR de l’AG autorisant tel ou tel truc… Regardez d’abord si ce n’est pas annexé au compromis ; sinon, demandez à votre notaire qui s’occupera de la transaction (il les a obtiendra probablement dans ses vérifications préalables), sinon demandez au propriétaire actuel. Une fois que vous serez propriétaire, vous pourrez aussi demander ce type de documents au syndic, mais pour l’instant vous n’avez rien à demander au syndic, il faut que ça passe par le notaire ou le propriétaire actuel.

S’il y a bien deux lots sur le papier, voilà ce que je ferais : refaire deux appartements reprenant exactement les limites des deux lots. Ainsi, vous ne divisez rien du tout et la mairie n’a rien à dire.

A votre place, j’annulerai mon RDV avec le responsable de la ville tant que je n’en sais pas plus sur ce que j’achète vraiment (un ou deux lots ?) et qu eje n’ai pas eu les conseils précis, compétents et renseignés de mon notaire. Si c’est bien deux lots, il n’y a aucune autorisation à demander, donc aller impliquer la ville, c’est donner le bâton pour se faire battre.

Dernière modification par Bernard2K (18/06/2019 13h20)

zappaty · #8

Pour répondre à Bernard, Quid de l’installation d’un compteur électrique supplémentaire ? Si le cadastre indique un seul appartement, la mairie peut tiquer.

Pour répondre à notre demandeur, pour le cadastre, il vous suffit d’appeler le centre des impôts, leur donner l’adresse et leur indiquer que vous souhaitez acheter l’appartement et que vous voulez savoir combien de lots sont enregistrés. Même pas besoin de donner le nom du propriétaire. Ils vous répondront sans difficultés.

Pour le reste, cette histoire d’occupation des communs nécessite d’être très prudent et de bien savoir de quoi il retourne.

Et comme vous l’a conseillé Bernard2k, voyez avec votre notaire. Et prenez en un pour vous, ne prenez JAMAIS celui du vendeur.

Enfin, avez vous indiqué en conditions suspensives l’obtention d’un accord administratif pour votre projet? Il est important de ce prémunir sur ce point toujours délicat à appréhender.

A l’avenir, sachez que mettre une somme au séquestre n’est en rien obligatoire, sur un projet locatif c’est tout à fait justifiable.

Zappaty

toufou · #9

Je ne pense pas que le cadastre soit déterminant car c’est avant tout un service fiscal et ses données dépendent de ce qu’a déclaré le propriétaire précédent donc ce n’est pas forcément conforme à la réalité.Ce qui compte c’est l’origine de propriété ( à voir avec le notaire) et le règlement de copropriété.Si il y a deux lots, je ne vois pas bien ce qui peut empêcher de louer un lot à une personne et le second à une autre.

zappaty · #10

Il me semble pourtant que les mairies se basent non pas sur le nombre de lots de copropriété mais bien sûr le nombre de lots inscrit au cadastre pour un seul et même bien?

J’ai du mal à voir en quoi les lots de copro ont un quelconque usage, hormis pour calculer les tantiemes.

A mon sens, c’est le nombre de lots au sens cadastral qui fait foi puisque pour une division et installation de nouveaux compteurs c’est sur ces données que la mairie se base.

Zappaty

Iqce · #11

perecastor a écrit :
… le pouvoir de nuisance d’un fonctionnaire zélé qui pense avoir raison est colossal et peut le plomber durablement.

Oui ; pour cela il existe heureusement des voies de recours assez faciles à mettre en œuvre (signaler l’affaire au Préfet en courrier RAR ou par mail suivant la procédure dédiée ou même recourir à la justice ce qui est nouveau).
Par contre, si vous couplez cela à la volonté de nuire d’un élu, c’est quasi désespéré (à l’échelle de nos projets immobiliers).

Canyonneur75 · #12

Bonsoir,

1 - Il doit y avoir correspondance entre l’EDD (état descriptif de division de l’immeuble) qui est généralement inclus dans le RC(règlement de copropriété) et les lots inscrits au fichier immobilier (qui est différent du cadastre, celui-ci s’occupant de la division du sol en parcelles) géré par le service de la publicité foncière. Ce fichier liste, en autres, l’ensemble des mutations et des modificatifs aux RC et EDD.

2 - Le service de la publicité foncière peut vous communiquer des renseignements par téléphone, mais ce n’est pas une obligatation. Vous pouvez faire une demande de renseignements (imprimé CERFA 3233-SD) pour les 2 lots concernés. Il faut fournir la référence de la parcelle qui porte l’immeuble que vous pouvez trouver sur le site du cadastre. Cout : 12 euros.

La fiche d’immeuble vous indiquera l’ensemble des modificatifs à l’EDD et les fiches des 2 lots s’ils existent toujours ou ont été rassemblés. Cela vous permettra de vérifier si le RC qui vous a été communiqué est bien complet et inclut effectivement les éventuels modificatifs ultérieurs.

3 - Vous indiquez que la création du grand appartement s’est accompagnée d’une incorporation de parties communes. Normalement, l’incorporation de parties communes s’accompagne de la création de nouveaux lots, éventuellement de regroupements de lots, de l’augmentation du nombre de tantièmes du copropriétaire, d’une vente, d’un modificatif de l’EDD publié au fichier immobilier après approbation de l’assemblée générale. Dans le cas contraire, l’AG peut revenir sur sa décision d’autoriser l’utilisation exclusive des parties communes

4 - Deux cas de figure :

4a - Les choses ont été faites dans les règles et un modificatif à l’EDD a été publié.
Deux sous cas :
4a1 - les lots ont été regroupés - la division doit se faire selon les règles du PLU.
Vous pouvez vraisemblablement obtenir l’annulation sans frais du compromis, la description du bien n’étant pas exacte
4a2 - les lots n’ont pas été regroupés - il manque dans la liste des lots le lot issu des parties communes. Il convient d’ajouter dans la liste des lots le lot manquant.

4b - Les choses n’ont ps été faites dans les règles et aucun modificatif n’a été publié. Il convient de sécuriser l’occupation des parties communes. Si ce fait n’est pas indiqué dans le compromis, il est vraisemblablement annulable sans frais, la description ne correspondant pas au bien visité.

5 - La mairie a une interprétation stricte de la division d’un logement si on se trouve dans les cas
4a2 ou 4b. A mon sens, il convient de consulter un avocat spécialiste du droit de l’urbanisme afin de déterminer si le code de l’urbanisme fait référence à des unités d’habitation ou alors à des lots tels que décrits au fichier immobilier. Je m’interroge sur la prise de contact de la mairie suite au compromis de vente - comment ont ils été informés de votre intention de diviser le logement ? Est ce dans le cadre de la purge du droit de préemption? Je ne pense pas qu’une vérification du nombre de logements soit effectuée chaque fois que plusieurs lots sont vendus simultanément…

6 - Quelle est la situation fiscale de cet appartement ? Une seule ou alors deux fiches H2 au niveau du service des impôts fonciers ?

7 - La situation me semble passablement complexe. Ce bien présente t’il des caractéristiques compensant largement les incertitudes ? Il vaut mieux fuir si c’est possible…

8 - Le recours à des conseils me semble indispensable afin d’avoir une vision claire de la situation avant toute démarche auprès des services de la marie.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (18/06/2019 19h18)

Iqce · #13

Un lot de copro = une habitation en copro dans le cas présent.

Le service de l’urbanisme fait une erreur, c’est avec lui qu’il faut discuter en lui mettant les titres de propriété et toutes les pièces éventuelles pré citées sous les yeux. Le nouvel acheteur n’a pas à supporter les erreurs du passé si tant est qu’il y en est eu.

Si vous n’avez vu que le service instructeur et qu’il y a un blocage humain, il faut rencontrer l’adjoint à l’urbanisme. et démontrer la bonne foi.
En cas d’échec, recours gracieux auprès du Préfet, je vous conseille donc de déposer un CUb dit "opérationnel" : rapide et sans frais, vous aurez un écrit opposable créateur de Droit et donc de recours.

Et en cas d’échec, on en reparle avec les détails de la réponse des services du Préfet (DDT) en charge du contrôle de légalité.

Iqce · #14

Bon, je ne suis pas sur que le demandeur lise nos échanges, mais comme j’aime aller au fond des sujets si possible, je vais quand même poster de quoi faire concrètement avancer les discussions à la faveur d’une toute nouvelle jurisprudence .

Quand le maire examine une demande de permis (et par extension une demande d’autorisation en urbanisme), il n’a pas à vérifier que le projet respecte les règles de copropriété.: CAA Marseille 7/01/2019 n°17 MA04259.

Notez que le Code de l’Urbanisme va dans ce sens très clairement cf art A 424-8 "la violation de règle de droit privé doit être portée devant le juge civil".

CU A424-8 a écrit :
Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d’urbanisme.

=> Si vous avez acheté deux lots de copropriété à usages d’habitation (réunis en une seule habitation par commodité d’usage), ce n’est pas au service de l’urbanisme d’en discuter (mais au syndic avec le conseil syndical).
?

Dernière modification par Iqce (20/06/2019 09h18)

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
Copropriété sans règlement de copropriété et division d'appartements ?	7	1 900	27/08/2021 23h29 par Bernard2K
Achat d'un immeuble et division en lots : quelles déductions pour les travaux ?	12	3 749	03/01/2022 08h09 par Bernard2K
Division d'une maison en lots et réglementation incendie ?	5	3 969	11/03/2017 14h26 par Mi345
Division immobilière : quand est-ce considéré comme une création de lots ?	21	11 660	16/11/2014 17h44 par DDtee
Division d'un immeuble en lots et places de parking ?	9	3 235	01/02/2019 16h09 par Kohanh
Division de lots et compteurs EDF dans un immeuble de rapport	1	1 693	27/02/2017 01h31 par Surin
Division immobilière : comment vérifier la bonne division d'un immeuble ?	16	13 745	15/09/2014 08h35 par ZX-6R

Division d'appartements : PLU vs lots de copropriété ?

Division d'appartements : PLU vs lots de copropriété ?

#1 18/06/2019 02h00

PLU de la ville a écrit :

1 #2 18/06/2019 03h26

1 #3 18/06/2019 08h43

#4 18/06/2019 08h46

Zappaty a écrit :

Zappaty a écrit :

Zappaty a écrit :

PLU a écrit :

Zappaty a écrit :

Zappaty a écrit :

Zappaty a écrit :

#5 18/06/2019 08h55

Kits404 a écrit :

#6 18/06/2019 09h01

#7 18/06/2019 10h42

#8 18/06/2019 10h56

1 #9 18/06/2019 13h04

#10 18/06/2019 13h52

#11 18/06/2019 17h46

perecastor a écrit :

#12 18/06/2019 18h59

#13 18/06/2019 19h23

#14 20/06/2019 08h37

CU A424-8 a écrit :