SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ?

Frédéric · #26

Chez Affine, je ne vois pas de vrai problème pour ce qui est de ce portefeuille (en voie d’extinction) de crédit-bail. En revanche, cela conduit la société à publier des comptes d’établissement financier - moins simple à comprendre. Si l’on ajoute que la communication est un peu insuffisante en comparaison de ce que proposent les principales foncières (dont j’apprécie les présentations aux analystes qu’on trouve sur leurs sites) et que l’organigramme est lui aussi compliqué (présences de forts minoritaires dans les filiales), cela donne un ensemble qui me fait rester à l’écart.

On pourrait en dire presque autant de Paref, dont la capitalisation semble plus décotée que les autres foncières, qui souffre d’une liquidité vraiment dérisoire et qui, juste après avoir annulé en février 6 % du capital auto-détenu, annonce une prochaine augmentation de capital: c’est à n’y rien comprendre. Et quand on ne comprend pas, on se méfie…

Tour Eiffel, quoique de petite taille aussi, communique mieux…

Rodolphe · #27

Frédéric a écrit :
Tour Eiffel, quoique de petite taille aussi, communique mieux…

Personnellement j’aime bien EIFF. Dividende de 4€, versé en 2 fois (oct et mai). Et de temps en temps proposition de dividende en actions à tarif attractif (actuellement à 42€). Et puis elle fait partie des premières foncières que j’ai achété en 2009. Donc gros rendement pour moi, et petit coté sentimental de ce bel achat en pleine tourmente boursière (PRU 27€). Cdt

JB0660 · #28

Hello,

J’ai également repéré Cegereal (bureaux) qui a l’air sympa :

[url=http://www.boursorama.com/cours.phtml?symbole=1rPCGR&search[query]=cgr]Cours CEGEREAL, action CEGEREAL, cotation CEGEREAL, CGR - Boursorama[/url]

Cours autour de 22/23 €.
Dividende de 1.70€ soit un rendement autour de 7.5%
Un ANR par action hors droits à 31.3 € soit une décote de 25% environ.
http://www.cegereal.com/fr/finance-comptes.php

Y’en a qui suivent la valeur ici?

Vincent · #29

Cegereal offre en effet un joli rendement. Mais par contre, elle a perdu quelques locataires récemment (TF1 et Bouygues Telecom je crois) ce qui peut peser sur la capacité à tenir le rythme des dividendes. A suivre mais ça m’incite à la prudence.

Sinon, je continue a beaucoup aimer EIFF (aussi pour la communication financière qui est vraiment claire, je rejoins Rodolphe sur ce point). Le dividende est versé en deux fois, l’activité reste solide avec des niveaux de loyer en hausse, j’aime bien. En plus la décote par rapport à l’ANR est de 30%.

Je commence à regarder plus en détails Foncière des Murs qui vient de faire l’acquisition des murs de 48 hôtels Accor avec Predica. Mais à 17 € c’est encore un peu cher pour moi. En dessous de 15 € j’achèterais avec plus de sérénité. La décote sur ANR me semble encore limitée (ANR de 18,1 € pour un cours de 17€).

Rodolphe · #30

JB0660 a écrit :
Hello,

J’ai également repéré Cegereal (bureaux) qui a l’air sympa :

En ce qui me concerne je viens de vendre CEGEREAL. Deception suite à la baisse du dividende (de 1.95 à 1.70). inquietude quant au départ de plusieurs locataires. Inconnue sur le developpement du portefeuille (aujourd’hui seulement 3 immeubles à la Defense) annoncé à plusieurs reprises et qui finira par arriver. A la clé, augmentation de capital ? Dans le doute j’ai vendu (mon PRU était de 20€).

Rodolphe · #31

Vincent a écrit :
Sinon, je continue a beaucoup aimer EIFF
Je commence à regarder plus en détails Foncière des Murs .

En phase totale. EIFF chouchoute ses ctionnaires : le prochain dividende est payable en actions à 42€, ce qui vu le dividende annuel de 4€ est vraiment sympa. De plus, ce n’est pas la première fois qu’ils le font.

Pour FDM, idem, belle foncière, sur un creneau original (pas de bureaux). Peut-être effectivement un peu chère actuellement, mais on est qd même à + de 8% de rdt….

stephane · #32

Bonjour,

Pour ceux qui suivent ARGAN comme moi, je vous conseille cette lecture : http://www.argan.fr/fr/images_db/Argan_ … _07_29.pdf

bibine222 · #33

stephane a écrit :
Bonjour,

Pour ceux qui suivent ARGAN comme moi, je vous conseille cette lecture : http://www.argan.fr/fr/images_db/Argan_ … _07_29.pdf

Tout à fait. Un excellent rapport signé Benoît Faure-Jarrosson, dont le talent est reconnu de tous, et y compris jusque sur ce forum:

InvestisseurHeureux a écrit :
D’une façon générale, dès que Benoît Faure-Jarrosson est cité dans un article, c’est intéressant à lire.

Edit: pour la petite histoire j’ai découvert ce forum grâce à une recherche google sur "Benoît Faure-Jarrosson"

InvestisseurHeureux · #34

stephane a écrit :
Bonjour,

Pour ceux qui suivent ARGAN comme moi, je vous conseille cette lecture : http://www.argan.fr/fr/images_db/Argan_ … _07_29.pdf

Document très intéressant. Merci !

bibine222 a écrit :
InvestisseurHeureux a écrit :
D’une façon générale, dès que Benoît Faure-Jarrosson est cité dans un article, c’est intéressant à lire.
Edit: pour la petite histoire j’ai découvert ce forum grâce à une recherche google sur "Benoît Faure-Jarrosson"

C’est amusant ça ! Donc s’il requête son nom sur Google, il pourra tomber ici et lire tout le bien que nous pensons de lui.

InvestisseurHeureux · #35

Les foncières s’envolent : Klepierre, Unibail-Rodamco, Hammerson… +3% aujourd’hui et depuis un mois ça n’arrête pas.

Quelle revanche sur 2008-2009…

Ça me laisse néanmoins perplexe. Même si on peut justifier des taux bas, j’avoue ne pas comprendre une telle volatilité sur un secteur normalement hautement prévisible en terme de cash flow…

stephane · #36

Bonsoir,

Pour ma part, je commence à prendre qq bénéfices car je ne vois pas ce qui pourrait faire décaler fortement l’ANR… S’il n’y a pas d’envolée de l’ANR, la hausse actuelle peut très bien n’être que passagère…

J’ai déja vendu silic et tour eiffel qui est très volatile. Pour le reste j’attends de voir…

Job · #37

InvestisseurHeureux a écrit :
Les foncières s’envolent : Unibail-Rodamco

Je suis sûr que son cours va s’agiter avec le versement promis en octobre de 20 € par titre !

stephane · #38

Pour votre information, je vends également Klemurs. Le cours est maintenant presque au niveau de l’ANR hors droits. Pour moi c’est exagéré … pour un tel dossier !

parisien · #39

stephane a écrit :
Pour votre information, je vends également Klemurs. Le cours est maintenant presque au niveau de l’ANR hors droits. Pour moi c’est exagéré … pour un tel dossier !

Stephane,

Que faites-vous du produit de la vente de vos foncières? Trouvez-vous encore d’autres foncières moins chères, ou placez-vous cet argent autrement?

Il serait dommage en tout cas de trop baisser le poids de l’immobilier coté dans votre portefeuille, car il allie:
- rendement récurrent et prévisible (en tout cas plus que chez une société industrielle),
- protection partielle contre l’inflation
- liquidité
- et obligation légale de distribuer une partie du cash flow en dividende et donc pas de risque de voir tout le cash flow vous échapper en investissements moins rentables pour les minoritaires

choukrov · #40

stephane a écrit :
Je lance le débat ce soir. Quelles sont vos foncières françaises préférées ? Selon quels critères ?

Bonjour stéphane et l’équipe devenir rentier en 10 ans,

Je m’intéresse actuellement aux SIICs. Je suis en train de réfléchir à la création d’un portefeuille
diversifié mais pas trop ( 5 à 6 valeurs). Etant un partisan de la philosophie " value" je recherche
des valeurs qui offrent une décôte d’au moins 15 à 20% par rapport à l’ANR ( j’aime avoir une marge de sécurité importante), taux d’endettement le plus faible possible et un rendement d’au moins 5%.
Mon objectif est d’y aller doucement mais sûrement.
Pour l’instant, je pense sélectionner Argan et sélectirente ( le rendement n’est pas extra mais je connais la qualité de Sofidy, car j’ai 30 parts scpi d’immorente).
Il me reste à sélectionner 4 à 5 valeurs supplémentaires. Par ailleurs, je ne compte pas faire des A/R fréquents, mon objectif est de constituer un portif solide que je compte garder plusieurs années ( au moins 6 à 8 ans). Mon Budget pour ce portefeuille est de 12 000€ dans un premier temps. Je sais cela semble modeste pour l’instant mais c’est pour apprendre et me faire les dents. Une fois que je serai plus averti j’investirai un peu plus ( 15 à 20k€).

Merci d’avance pour votre expertise et votre réponse détaillée

parisien · #41

choukrov a écrit :
taux d’endettement le plus faible possible et un rendement d’au moins 5%.
Mon objectif est d’y aller doucement mais sûrement.
Pour l’instant, je pense sélectionner Argan et sélectirente ( le rendement n’est pas extra mais je connais la qualité de Sofidy, car j’ai 30 parts scpi d’immorente).

Taux d’endettement le plus faible possible? Argan? mais Argan a un LTV de près de 75%, donc extrêmement élevé!
LTV = Ratio (EFN+dette d’exit tax) / patrimoine hors droit

InvestisseurHeureux · #42

Ça va être difficile de trouver du faiblement endetté avec décote en ce moment, à moins d’aller peut-être d’aller chasser les petites SIIC que je ne connais pas.

Ainsi, Mercialys (0 dettes) surcote de 5% sur son dernier ANR par exemple.

Vous avez éventuellement Silic, décote de 15%, avec un LTV de 40%, mais c’est du bureaux.

J’ai l’impression qu’il y a bcp d’emballement sur les foncières en ce moment. On en attendait pas parler avant et maintenant tout le monde en veut sur les forums ?!

Vincent · #43

Il y a eu une ruée sur les foncières ces derniers temps. Certaines comme FMU valent plus que leur ANR désormais, d’autres comme Tour Eiffel ont vu leur décote fondre.

En ce moment, je trouve que c’est trop cher, je m’abstiens donc. Tout peut aller très vite, on n’est pas à l’abri d’une baisse rapide qui permettra de recharger à bon compte.

En attendant, sur les titres à fort rendement, certaines valeurs Telecom comme France Telecom me semblent être à un prix qui reste acceptable.

choukrov · #44

zParisien a écrit :
choukrov a écrit :
taux d’endettement le plus faible possible et un rendement d’au moins 5%.
Mon objectif est d’y aller doucement mais sûrement.
Pour l’instant, je pense sélectionner Argan et sélectirente ( le rendement n’est pas extra mais je connais la qualité de Sofidy, car j’ai 30 parts scpi d’immorente).
Taux d’endettement le plus faible possible? Argan? mais Argan a un LTV de près de 75%, donc extrêmement élevé!
LTV = Ratio (EFN+dette d’exit tax) / patrimoine hors droit

Merci d’avoir réagi très vite sur Argan, c’est volontaire!
au moins il y en a qui suive un peu les choses. Je suis en ce moment en train d’analyser
le rapport sur Argan suggéré par Stéphane. En effet, Argan a un taux d’endettement
assez élevé et par conséquent selon moi un niveau de risque non négligeable.
Pour l’instant, je ne fais absolument rien, je m’informe, je lis beaucoup, j’analyse et
je compare. Mon investissement est un projet que je compte mettre en place dans quelques
mois. J’aime avoir des avis différents, mais au final c’est à moi de prendre les décisions.

Merci encore pour vos futurs remarques
cordialement

choukrov · #45

Je souhaite avoir un avis éclairé concernant Argan:
Voilà, ce que j’ai trouvé après quelques unes de mes recherches:

Le résultat opérationnel après variation de juste valeur ressort ainsi à 22,7ME. Le résultat net part du groupe s’établit à 18,7 ME, après prise en compte du coût de l’endettement financier.
Une situation financière saine
Au 30 juin 2010, la dette financière brute en capital relative au patrimoine de 721.000 m² s’établit à 360,5 ME. La LTV nette (Dettes financières nettes/ valeur d’expertise hors droits) ressort à 72,7%.
Argan a profité d’une période d’opportunité sur le marché des taux pour mettre en place des couvertures sur la majeure partie de sa dette en taux variable, réduisant ainsi son exposition aux taux variables à 8% de sa dette totale.Le taux moyen de la dette au 30 juin 2010 ressort ainsi à 3,95%.
Le groupe n’est soumis à aucun respect de ratios ou covenants envers les établissements financiers dans le cadre de ses contrats de prêts. En effet, Argan a recours à un mode de financement spécifique : des emprunts amortissables sur une durée moyenne de 15 ans, contractés pour chaque opération.

Aujourd’hui, pensez vous honnêtement qu’Argan représente un investissement très risqué, ou encore raisonnable?
Merci d’avance pour vos réponses

parisien · #46

Deux réponses partelles à vos questions:

- LTV: 72,7%.FAUX. C’est presque 76%. Il faut toujours recalculer soi même l’ANR par action, le cash flow courant par action et le LTV, car de nombreuses foncières, pas forcément par malhonnêteté, les calculent d’une manière trop flatteuse.
Le problème vient du fait que l’ANR par action, le cash flow courant par action et le LTV n’ont pas de définition standardisée.

Quelques points à vérifier non exhaustif):
- utiliser toujours la valeur hors droit et non droit inclus du patrimoine immobilier
- rajouter à l’endettement financier net la dette d’exit tax et aussi toutes les dettes que les sociétés font semblant d’assimiler à de l’equity et excluent donc à tort (ex: TSDI chez Affine, prêt actionnaire chez Affiparis ou Klémurs, etc.)
- n’inclure dans le cash flow que les éléments vraiment récurrents et exclure les plus ou moins values de cession et les charges ou produits de mark to market des actifs immobiliers
- pour l’ANR, inclure aussi le mark to market de la dette et de ses instruments financiers de couverture
- pour les calculs par action, s’assurer qu’on raisonne sur le bon nombre d’actions, c’est-à-dire sur le capital entièrement dilué (impact des OC, BSA, stock options, actions gratuites, …) Foncière de Paris France ne le fait pas par exemple, ce qui fait que son ANR par action publié est trop élevé.

- quand la société a, en plus de son activité de foncière, une autre activité (promotion chez Altarea, gestion d’actifs chez Paref, ..) regarder comment la valeur de cette autre activité a été calculée (valeur comptable? multiple d’Ebit ou d’Ebitda, …). Parfois cette autre activité est sur-évaluée ( ou bonne surprise, sous-évaluée par excès de prudence).

- quand l’actif immobilier comporte des usufruits temporaires (Paref, Selectirente, …), bien noter que cela surévalue le cash flow par action. A moyen terme, l’usufruit va s’éteindre et le cash flow va baisser. En tenir compte dans les comparaisons entre foncières, etc.

- quand une foncière a une partcipation minoritaire (donc non consolidée) dans une autre foncière, comment cette participation a été évaluée? avec ou sans décote sur l’ANR de cette autre foncière? avec ou sans décote sur le cours de bourse de cette autre foncière (il est rare que cette autre foncière ait un cours égal à son ANR)

- etc.

Dernier point, spécifique à Argan: la problématique d’Argan n’est pas son cash flow actuel, qui est excellent et sécurisé sur environ 6 ans. C’est ce que vaudront ses entrepôts dans 6-8 ans, à l’issue de la durée ferme des baux actuels. Vont-ils garder l’essentiel de leur valeur actuelle ou vont-ils se déprécier fortement car actifs devenus de seconde main et plus aux futures normes et aux futurs goûts des utilisateurs, qu’on ne connait pas encore. Et avec quelle décote par rapport aux loyers actuels vont-ils se relouer: la fourchette des estimations est large: -10% seulement en euro constant pour les plus optimistes, -45% pour les plus pessimistes.

En tout cas, les entrepôts en banlieue d’Argan se déprécient avec le temps à la fois par obsolescence technique et par absence d’effet rareté de l’emplacement, alors que des immeubles haussmanniens en centre ville et très bien situés en principe gardent leur valeur. Mais ils rapportent un cash flow moindre. Après, il faut faire son choix, en sachant que l’avenir n’est jamais totalement prévisible.

Rodolphe · #47

En complement du point très complet de zParisien, je dirais qu’un des seuls interêts d’ARGAN est son patrimoine constitué exclusivement d’entrepôts (cf MONTEA et Fonc Europe Logistique) qui permet de diversifier le type de patrimoine dans un portefeuille de foncière.

Donc si le but est exclusivement la diversification, il faut savoir que la plupart des grandes foncières ont une part de "logistique" variant entre 5 et 10%, avec des ratios d’endettement plus raisonables. Donc pourquoi se compliquer la vie !

choukrov · #48

Merci à Zik pour ce petit éclairage supplémentaire. Je suis conscient qu’il faut encore
approfondir l’analyse d’Argan.
Par ailleurs, je suggère de prendre une SIIC intéressante et l’analyser en profondeur ( en 2 ou 3 parties). Pourquoi? d’abord, pour l’intérêt pédagogique et pour connaître une vraie démarche pertinente d’analyse ( avec chiffres/ calculs commentés). En effet, je pense que cela pourrait intéresser beaucoup de personnes. Stéphane a réalisé un premier travail dans ce sens pourquoi ne
pas continuer?

Encore merci pour votre pertinence ( ZIK,Rodolphe et les autres)

stephane · #49

Bonjour,

Je suis du même avis que l’investisseur heureux lorsqu’il parle d’un emballement sur les foncières cotées.

Tout n’est pas rose au pays des foncières :
- la plupart sont engagées dans une logique de désendettement ce qui aura pour conséquence de brider les nouveaux projets d’investissement au moins pour qq temps (eiff, kmu) ou entrainer des ak dilutives (paref).
- elles bénéficient de conditions d’emprunt très attractives, qui ont permis un gonflement des cash flow entre 2008 et 2010, cela ne se reverra pas une seconde fois en 2011.
- les ANR ne vont pas progresser significativement avant quelque temps.

Dans ces conditions, je pense qu’une décote sur ANR hors droits est légitime. -10% à -20% pour les grosses foncières et - 25/- 30% pour les petites me semble un prix correct à l’achat.

Je viens de vendre, vous le savez : eiff, silic, kmu mais, pour répondre à la remarque qui précéde, mon exposition aux foncières en général, et à l’immobilier en particulier, reste encore très significative…

En ce qui concerne le choix à opérer pour votre projet, je pense qu’il faut conserver un oeil sur les foncières encore capables de faire de la croissance… et attendre les prochaines soldes…

stephane · #50

Pour ceux qui suivent ARGAN :

http://www.businessimmo.fr/pages/minisi … ;s_id=6104

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