Marie [76] : étude de cas immobilier (division de T4, optimisation d'une coure)

Acheter 80% d’un immeuble ne vous rend pas majoritaire. Vu le projet, il vous faut acheter le l’ensemble ou rien.

L’absence de gestion de copro ne me semble pas rhedibitoire. Voir avec votre notaire car c’est lui qui a besoin de ce document.

Pour le reste, vous êtes trop optimiste sur les dépenses, 1000€/an de travaux  par exemple sachant que vous avez un immeuble avec chauffage individuel au gaz (soit 5 chaudières dont vous êtes "proprietaire" par exemple). Et trop optimiste avec les recettes (4% de vacance c’est peu).500€ pno, avez vous au moins un devis?

Donc le prix que vous pensez négocier est trop élevé (prévoir à minima 8% net avec des paramètres réalistes et un peu de sécurité vu votre inexpérience). Et l’immeuble en entier, ou rien.

Bonjour à tous et merci pour vos réponses.

Je sais que je suis une incorrigible optimiste et honnêtement cela me réussi plutôt bien.

Pour reprendre les points évoqués :
- Travaux : bien sûr qu’il y aura des travaux dans les années à venir mais la toiture date de 2015, le ravalement est très propre, et les chaudières individuelles (je laisse de coté, l’appartement "coquille vie") sont de 2011, 2013 *2 et 2014.
Les propriétaires actuels ont fait régulièrement des travaux (Porte d’entrée et porte de garage en 2012, interphone en 2011, réfection de la plomberie et de l’électricité des 2T4 en 2011 et 2012, ect…).

- Pour la division des T4, il est spécifié sur le titre de propriété que ce sont aujourd’hui des T4 mais il est noté également les lots initiaux (donc les T2).

- la copropriété: je comprends bien qu’une copro à 2 copropriétaires est un cauchemar si l’on s’entend mal. Effectivement, il y a des choses à remettre d’aplomb. Le risque pris sur cette micro-copro doit être rémunérateur. C’est là que mon optimisme revient : cela peut aussi très bien se passer avec l’autre copropriétaire, non? On n’est pas obligé d’être en guerre tout le temps avec ces voisins. Personnellement,  je n’ai jamais eu de problème de voisinage.

- Pourquoi les appartements sont vides? Les AI n’arrêtent pas de me dire que les investisseurs préfèrent acheter vide donc la plupart des immeubles que je visite, les propriétaires attendent d’avoir des départs pour mettre en vente. Cela vous parait étrange?

- j’ai pris 1 mois de vacances tous les 2ans. C’est pour cette raison que j’aimerai conserver les T4 actuels pour limiter la vacance locative. 1 mois de vacances par an vous parait plus réaliste? Cela me parait beaucoup sur des surfaces comprises entre 34 et 80m2 dans une grosse ville, non?

- La PNO, je travaille en banque, on a des tarifs préférentiels.

- La ville est dynamique mais cela reste une ville de province. Je crois en cette ville et en secteur pour les années à venir.

Je comprends que la situation du bien (2 copropriétaires) est risquée. Et par conséquent que le risque doit être rémunéré. Pour arriver à 8% de renta net après impôts avec des paramètres moins favorables (3000€ de travaux annuels), il faudrait que je fasse un proposition à 180ke soit 660€/m2 alors que meilleur agents dit une moyenne à 1300€ et qu’on est dans une ville qui fait quand même 170 000 habitants. Pardon, mais c’est inconcevable.

Je vais contacter mon notaire pour creuser ce problème de copropriété, les coûts et les risques associés.

Merci infiniment pour le temps passé à étudier ce projet.

- la copropriété: je comprends bien qu’une copro à 2 copropriétaires est un cauchemar si l’on s’entend mal. Effectivement, il y a des choses à remettre d’aplomb. Le risque pris sur cette micro-copro doit être rémunérateur. C’est là que mon optimisme revient : cela peut aussi très bien se passer avec l’autre copropriétaire, non?

Dans une copropriété, les travaux sur les parties communes se votent en AG et se paient selon les tantièmes. Donc, il y a bien un problème, un gros, bien avéré, puisqu’il n’y a pas d’AG et puisque le copropriétaire refuse de payer.

Ce fonctionnement induit deux conséquences :
- non seulement vous devrez continuer à payer de votre poche des travaux qui devraient être répartis selon les tantièmes ;
- mais aussi, vous n’avez juste pas le droit de faire des travaux sur des parties communes sans le vote de l’AG. Supposons qu’un de vos travaux auto-décidés ait une conséquence désagréable pour l’autre copropriétaire (dégât des eaux, écroulement d’un plancher,que sais-je), il saura se rappeler que ça été décidé sans le vote de l’AG et vous le reprochera.

Dire "ça peut très bien se passer" alors que le problème est avéré, c’est au-delà de l’optimisme. Et cet au-delà sur des décisions à 300 k€, je ne peux pas vous dire ce que j’en pense sans perdre ma courtoisie légendaire…

Si vous ne renoncez pas, vous devez absolument creuser le sujet. Demandez le règlement de copropriété (et ses modificatifs éventuels) et lisez-le très attentivement. Essayez d’en savoir plus sur l’histoire de cette copro (est-ce qu’il n’y a vraiment jamais eu d’AG, est-ce que les copropriétaires sont fâchés et pourquoi, etc.).

Dernière modification par Bernard2K (24/06/2019 15h03)

Bonsoir à tous,

Merci de vos réponses.

Je tiens à éclaircir certains points sur ce projet qui paraît mal embarqué.

Le local du rdc qui appartient au copropriétaire "minoritaire" a sa propre entrée qui donne directement dans son local. Il ne passe donc jamais par des parties communes de l’immeuble.

Les propriétaires actuels ne lui ont pas demandé ni d’accord ni de participation pour la toiture. Ils ont tout payé. Je n’ai jamais dit que le copropriétaire n’avait pas voulu payer.

Honnêtement, je serais propriétaire de ces appartements et je souhaiterais rénover la cage d’escalier par exemple, je ferais voter les travaux en AG mais sans le faire participer financièrement. Il a 10% de l’immeuble et n’a même pas les clés de l’entrée principale.

Ils ont pris un gros risque sur la toiture car il y aurait pu avoir des dégâts.

Ce que je commence à comprendre via ce forum c’est qu’aucun projet n’est facile.

Et je ne vais pas me décourager à chaque fois qu’un projet n’est pas parfait. Parce que je ne réaliserai jamais rien.

Je vais aller discuter avec le coproprietaire pour voir son état d’esprit. Je ne sais qu’il ne souhaite pas vendre mais sait on jamais.

J’ai bien compris la problématique de ce bien. Je verrai si je prends le risque ou pas.

Dernière modification par Marie (24/06/2019 22h47)