Traknet : étude de cas immobilier (colocation trois personnes)

Bonjour,

Cela fait plaisir de lire quelqu’un qui négocie et obtient un bon rendement.

Quelques questions tout de même :
- Un immeuble de 1963 à 5 mn en voiture du centre est-il vraiment attractif ? (praticité et look) Surtout dans une ville moyenne.
Le modèle habituel des coloc c’est plutôt généralement le centre ville pour pouvoir tout faire à pied.
Ce n’est pas une barre d’immeuble au moins ? Quel est l’environnement ? Vous avez une image pour que l’on se fasse une idée ?

8000€ même si vous faites les travaux vous même ce n’est pas excessif, loin de là, pour 66m2 dont tout le mobilier.
Il faut vraiment pas hésiter à tout refaire/looker pour être attractif !

J’ai l’impression que vous avez oublié la CFE, le comptable… dans les charges et que vous maximisez ainsi un peu le rendement.

Bonsoir,
Quel est le montant des charges de copropriété?
Quel est le type de chauffage.
CFE: Contribution Foncière des Entreprises.
Ici pour plus de détails: Cotisation foncière des entreprises (CFE) - professionnels | service-public.fr

Pour les charges répercutables sur le locataire, pas besoin de demander à votre comptable, c’est détaillé ici: Charges à payer par le locataire (charges "locatives" ou "récupérables") | service-public.fr

Il me semble que vos prévisions de rentabilité sont un peu (beaucoup) optimistes et devraient être un peu plus fouillées.

A commencer par établir exactement vos frais, ceux à la charge de votre locataire, les frais de syndic, qui vont certainement être amenés à augmenter.

Sans oublier les projets du gouvernement sur les "passoires" énergétiques, dont votre immeuble, vu son ancienneté et le type, sera certainement concerné.

Avec vous eu les différents diagnostics? Quel est le classement de votre logement? Avez vous lu les 3 derniers PV d’AG? Quelle est l’ambiance dans la copro? Quels sont les problèmes (copropriétaire défaillant, réparations récurrentes dues aux "incivilités…)…?

Attention, vous écrivez 260 logements puis 260 lots. Ce n’est pas pareil. En général, dans les annonces par exemple, ce qui est exprimé est le nombre de lots total (y compris caves, garages). Le nombre de logements est souvent de l’ordre de la moitié seulement.

Deux autorisations de saisie sur 3 ans, ce n’est pas alarmant sur une telle copropriété. C’est même plutôt rassurant de voir que le syndic fait son boulot à ce sujet.

Les charges sont maîtrisées, compte tenu qu’elles incluent le chauffage.

Les travaux, là c’est désembouage et colonnes électriques, ça aurait pu être autre chose, donc il n’y a pas à s’en inquiéter, ce sont les travaux normaux d’une copro de ces années-là. Là aussi, je trouve cela plutôt rassurant de voir que les travaux importants et structurants sont réalisés.

Concernant l’isolation, il faudrait vérifier si les travaux récents sur la façade ont comporté une isolation par l’extérieur ou seulement de la cosmétique. Vérifier aussi si les murs ont été doublés par l’intérieur et si oui, si cela comporte une isolation (il y a presque toujours un moyen de "regarder derrière", par un défaut dans les finitions, par une trappe technique, ou bien en démontant un interrupteur par exemple).

Le double vitrage c’est bien, mais si les murs ne sont pas isolés, on peut considérer qu’on a traité moins de la moitié du problème.

Vous êtes trop optimiste sur l’absence de vacance locative. Vous risquez d’avoir beaucoup d’étudiants, et avec ce public, quand on loue 10 mois par an, c’est déjà bien. Ne comptez pas trop sur un public de jeunes actifs, car l’immobilier n’est pas cher dans la ville (et dans ces ensembles en particulier), donc ces jeunes actifs risquent de venir chez vous mais d’en repartir très vite pour accéder à la propriété.

Bien vérifier la "qualité" de la copro et du quartier. Dans ces copros des années 60, certaines sont encore "bien sous tous rapports", avec une population calme. D’autres ont "mal tourné" et/ou sont situées dans des quartiers qui ont "mal tourné".  Dans une ville, ça se sait, il faut "faire la commère".

Si le quartier et la copro ne craignent pas, c’est un investissement très correct. Il ne prendra pas de valeur (si ce n’est par vos travaux), mais il aura un bon rendement durant toute la durée de possession.
Si le quartier et la copro craignent, c’est encore trop cher. Quand ça craint vraiment, on peut y aller si on est vraiment intrépide, mais alors en échange de rendements de 20-25 % bruts minimum ; le plus sage étant tout de même de ne pas y aller.

"location meublée LMNP au bic ou réel, je dois étudier le plus intéressant avec ma comptable"

Ca, ça craint. Ce n’est pas parce que vous avez une comptable que vous devez renoncer à comprendre, or cette phrase dénote un niveau de compréhension de la fiscalité plus bas que les pâquerettes.

En quelques mots : vous louez meublé un bien détenu en nom propre et restez en dessous des seuils, vous êtes donc forcément LMNP, et forcément imposé en BIC. Après, deux possibilités : régime micro-BIC ou régime réel. Le réel est presque toujours plus intéressant grâce à la prise en compte des amortissements, mais ça se calcule.

La CFE doit être payée quel que soit le régime d"imposition. Le réel nécessite un comptable pour établir une comptabilité d’entreprise, tandis que le micro permet d’économiser le comptable car les calculs et déclarations sont très simples.

Approfondissez ces sujets. Vous trouverez de bons articles généralistes sur des sites comme pap.fr, Location meublée non professionnelle (LMNP) : régime fiscal ou encore
Location meublée non professionnelle (LMNP) | Articles | Je déclare mon meublé (ce qui n’est pas une recommandation d’utiliser leurs services, car les retours sur ce forum sont assez tièdes ; mais leurs articles de vulgarisation sur la fiscalité et les formalités sont parmi les tous meilleurs).

Avez vous été voir les prix de vente effectifs sur Patrim ?

Très juste. L’intérêt d’une grosse copro, c’est qu’il y a suffisamment de ventes pour que, sur les presque 10 ans que PAtrim permet de couvrir, on arrive à avoir des statitistiques de prix spécifiques à la copro. Or, tel immeuble peut très bien valoir 30 % de plus que l’immeuble voisin, parce qu’il est beaucoup plus récent ou parce qu’il a été rénové et sécurisé. Ces stats par adresse sont donc très précieuses.

Plusieurs remarques pour alimenter votre réflexion :

- une seule salle de bain et un seul WC pour 4 chambres pose problème selon moi. Pour une famille pourquoi pas, pour des "inconnus" cela pose problème
- séjour trop petit sur un format 4 chambres
- je pense que vous sous-estimé la charge de travail que représente une colocation. Comment allez vous gérer cela à (longue) distance ?
- comment allez-vous gérer la colocation si vous poursuivez vos études (durant encore 2, 3 ou 4 ans) dans une ville plus lointaine ?
- avez vous une épargne de précaution en cas de coup dur sur la colocation (gros travaux non prévus, impayés) ?
- comment comptez vous appréhender la relation avec vos locataires, qui seront sans doute tous plus âgés que vous ?
- pourquoi ne pas préférer un projet plus modeste pour se faire la main et apprendre à gérer un locataire

Vous êtes ambitieux et c’est une très grande qualité. Vous êtes acteur de votre avenir et c’est tout à votre honneur. En revanche, je trouve que l’on n’évoque pas assez ici les conséquences psychologiques d’une mauvaise première expérience en matière d’investissement immobilier. Je suis persuadé que bon nombre de personnes, très enthousiastes et volontaires au départ, ont complétement abandonné l’immobilier suite à de mauvaises expériences, des relations difficiles, une charge de travail non anticipée.

Dans votre cas, la colocation cumule plusieurs de ces difficultés. Et la réussite de vos études est à mon sens à privilégier.

En effet je rejoins vos avis, 4 chambres me paraît non adapté aux besoins des colocataires. Il faudrait deux WC / salles de bains. Sans compter le salon qui se rétrécit, le but d’une coloc est avant tout la convivialité !

Concernant la charge de travail, je peux toujours décider de faire gérer le bien par une agence. Ce n’est actuellement pas le cas. De plus je peux me rapprocher du gardien ou d’un locataire de l’immeuble pour gérer les check in / check out contre monnaie sonnante. Cependant j’ai prévu de tout gérer moi même. J’aviserai en fonction de la charge de travail.

Concernant l’épargne de précaution j’en ai déjà une de 10 000€. Il faut aussi compter le CF qui va entrer pendant les 5 premières années de remboursement du crédit en différé.

J’ai une très bonne fibre sociale, je ne pense pas que la gestion des locataires soit un problème. Au contraire, les colocataires seront en grande majorité des étudiants, cela facilitera le contact humain.

Ce n’est pas mon premier projet immobilier, j’ai déjà investie dans un parking que j’ai remboursé par anticipation. Il est actuellement loué 50€/mois et il m’a coûté tous frais inclus 1850€. Bien qu’acheter un parking n’a rien à avoir avec l’achat d’un logement exploité en colocation, j’ai les épaules assez solides pour supporter le projet.

En effet, vous êtes le premier à évoquer l’aspect psychologique d’un premier investissement locatif. C’est notamment pour éviter ce "phénomène" de dégoût que je me suis formé pendant plusieurs années sur l’investissement et plus précisément celui de l’immobilier. Aujourd’hui je pense avoir acquis suffisamment de fondamentaux pour pouvoir me lancer et construire un patrimoine dans le temps. De plus, par mon jeune âge, même si je commets une erreur, j’ai de nombreuses années pour rebondir.

" Je ne perds jamais. Soit je gagne, soit j’apprends." Nelson Mandela

J’ai en effet consulté les prix de vente sur cet immeuble au cours des 4 dernières années grâce à notre chère gouvernement qui a récemment mis en place cet outils: DVF

Je me situe un peu en dessous du prix du marché coût des travaux pris en considération.

Un différé est possible sur les prêts étudiants pour couvrir la durée d’étude. Soit une durée maximale accordée de 5 années.

Vous précisez loyers charges comprises dans vos calculs, il faut prendre les loyers hors charges

J’ai en effet pris en compte toutes les charges de la copro dans mes calculs (1800 copro + 750 TF). J’ai cru comprendre en cherchant sur internet que le coût des matériaux est amortissable au réel si l’on fait les travaux soit même ? Cette affirmation est-elle vrai ?

De plus, avec 10k de travaux / meubles, pensez vous à première vu que le choix du réel est à privilégier ?

Repindre sur du papier peint est une solution bâtarde. On va voir les bords des lés, tôt ou tard. Il faut détapisser, puis :
- soit reboucher à l’enduit, poncer, mettre une couche d’"impression" (première couche de peinture blanche ordinaire), puis peinture de finition en 2 couches.
- soit poser une toile de verre, puis peindre, mais ce n’est nécessaire que si la surface est tellement irrégulière que ça serait un boulot de dingue de la rectifier à l’enduit. Ne partez donc sur cette solution que si les murs sont vraiment irréguliers.

Attention, plus vous faites des trous de couteau en détapissant, plus vous aurez besoin de reboucher.

Le "crépi", si vous comptez le poser alors qu’il n’y est pas, je n’en vois pas l’intérêt.

Globalement, essayez d’affiner vos projets de travaux, en demandant conseil à de bons bricoleurs, ou encore mieux à un pro.

Peindre le papier peint fonctionne très bien sur certains papiers. Il faut tester pour apprécier le rendu final. Avec une sous-couche multisupports, je trouve que cela fonctionne encore mieux.

Beaucoup moins de main d’oeuvre nécessaire pour les adeptes de l’efficacité.