Omangreen [45] : étude de cas immobilier (bien déjà loué et passage en LMNP avec travaux)

Bonjour,

Vous ne trouverez aucune banque qui financera des travaux "dans trois ans si le locataire part".
Ce type de financement ne se fait qu’à la réalisation à acquisition.

Le départ du locataire est bien hypothétique. Vous dites le loyer bas, si c’est le cas quel intérêt aurait-il à partir ?

Quand à l’augmentation du loyer par indexation, elle est très très faible…

Je suis dans la même région, franchement, vous devez pouvoir trouver bien mieux !

Omangreen a écrit :

Alors trouver mieux dans la région où partout ailleurs c’est possible j’en conviens.

D’après mon expérience, sauf dénicher une pépite, Orléans (et son agglo) est clairement la ville la moins intéressante du Centre Val de Loire.

Omangreen a écrit :

Après clairement mon objectif pour le premier investissement (sur celui-ci le ratio risque/rentabilité est intéressant selon moi) c’est d’acquérir de l’expérience, d’apprendre et de montrer le sérieux de ma démarche à ma banque, car par la suite l’objectif serait d’acquérir un petit immeuble avec un CF positif (et donc prendre des "risques" en m’éloignant certainement des grandes agglomérations par exemple).

Pourquoi considérer que le premier investissement doit être peu rentable (c’est moi qui le dit) et que vous saurez faire mieux après ?
Si la démarche qui consiste à acquérir de l’expérience par la pratique en acquérant un lot unique est à mon opinion la bonne méthode le choix de ce lot interroge. En effet peu d’expérience vous allez acquérir. Pas de travaux, pas de recherche de locataire, vous allez vous contenter d’encaisser les loyers d’un locataire déjà en place depuis 15 ans…

Si vous voulez impressionner votre banque et qu’elle vous accompagne durablement, il vous faut autre chose qu’une rentabilité brut de 7% net 3%. Trouvez un rendement de 10% brut minimum et l’écoute de votre interlocuteur sera d’une tout autre qualité (et probablement durée) !

Désolé d’être direct, mais vous vouliez opinion

NB: pour les travaux méfiez vous les banques normalement demandent des devis avant l’acquisition pour accorder le financement mais vérifient aussi après sur facture que les travaux ont bien été effectués. Avec un locataire en place, les travaux seront difficiles à réaliser…

DDtee a écrit :

D’après mon expérience, sauf dénicher une pépite, Orléans (et son agglo) est clairement la ville la moins intéressante du Centre Val de Loire.

On est bien d’accord. Pour info je commence tout juste à avoir des appels par les agents immo pour ma recherche avant qu’ils les rentrent (j’ai fais le tour de quelques agences) et rien de plus intéressant qui sort et le seul bien intéressant sur le papier était une fausse bonne affaire (les travaux et la situation de la petite copro ne sentaient pas bonµ

DDtee a écrit :

Pourquoi considérer que le premier investissement doit être peu rentable (c’est moi qui le dit) et que vous saurez faire mieux après ?
Si la démarche qui consiste à acquérir de l’expérience par la pratique en acquérant un lot unique est à mon opinion la bonne méthode le choix de ce lot interroge. En effet peu d’expérience vous allez acquérir. Pas de travaux, pas de recherche de locataire, vous allez vous contenter d’encaisser les loyers d’un locataire déjà en place depuis 15 ans…

En fait, tout est question de positionnement… Aujourd’hui ma situation (2 enfants en bas âge et passage en entrepreneuriat), ne me donnent pas le temps disponible pour rentrer dans les travaux… Surtout qu’il y a un an et le lancement de mes recherches, je n’étais pas dans cette optique (du deuxième enfant en bas age et du passage en entrepreneuriat). Donc oui, je cherche surtout un ratio rentabilité/tranquillité dans un premier temps. S’il me vient à avoir plus de temps disponible dans les années qui suivent, je pense partir sur un ratio incluant plus de renta (petit immeuble, éloignement de grande agglo pour rechercher de la grosse rentabilité mais demandant plus de temps).

DDtee a écrit :

Pourquoi considérer que le premier investissement doit être peu rentable (c’est moi qui le dit) et que vous saurez faire mieux après ?

Si la démarche qui consiste à acquérir de l’expérience par la pratique en acquérant un lot unique est à mon opinion la bonne méthode le choix de ce lot interroge. En effet peu d’expérience vous allez acquérir. Pas de travaux, pas de recherche de locataire, vous allez vous contenter d’encaisser les loyers d’un locataire déjà en place depuis 15 ans…

Pas d’accord sur ce point, pour l’instant il n’y a pas de travaux, pour la partie recherche de locataire, garce à ce forum, j’ai fais des fausses annonce et testé les modèles (location nue, location meublée) et apprendre des retours et points-clés à analyser sur le profil d’un locataire… Donc oui je pense que le fait de commencer par un bien que vous dites tranquille et une façon de passer à l’action (certes en prenant peu de risques dans un premier temps). Pour les travaux j’ai acquis de l’expérience avec ma RP (et mon père qui est du "milieux") que j’ai complètement refaite. Le bilan est que j’ai beaucoup appris (négo, coordination, réalisation de certains poste de travaux, apprentissage via des forums tels que forum construire par exemple ), mais que j’en ai bien chié pendant 6 mois à mener cela de front avec mon boulot. C’est d’ailleurs pour cela que dans mon contexte personnel et pro je n’ai pas recherché un bien ou il fallait tout refaire (permettant de ce fait de sortir de la grosse rentabilité).

DDtee a écrit :

Si vous voulez impressionner votre banque et qu’elle vous accompagne durablement, il vous faut autre chose qu’une rentabilité brut de 7% net 3%. Trouvez un rendement de 10% brut minimum et l’écoute de votre interlocuteur sera d’une tout autre qualité (et probablement durée) !

Désolé d’être direct, mais vous vouliez opinion

Merci pour le conseil (c’est clair que l’on n’a rien sans rien…). Je ne cherche pas à l’impressionner, mais à montrer mon sérieux et surtout à créer une relation dans le temps. Grâce à ma RP, ils ont vu que je suis capable de mener un gros projet dans les délais et générant de la valeur (pas de retard, financement largement respecté…). D’ailleurs c’est pour cela que ma banque me suit sur ce projet en me proposant un financement contenant le bouquet travaux avec un taux pas dégueu (1,10 % sur 20 ans). Les autres banques concurrentes proposaient des taux intéressants (qui ma permis de faire la négo avec ma banque) mais "uniquement" sur l’acquisition du bien.

DDtee a écrit :

NB: pour les travaux méfiez vous les banques normalement demandent des devis avant l’acquisition pour accorder le financement mais vérifient aussi après sur facture que les travaux ont bien été effectués. Avec un locataire en place, les travaux seront difficiles à réaliser…

Pour les travaux c’était également la règle sur ma RP. La gestion du locataire actuel, c’est clairement là mon problème, car mon souhait et à moyen terme) de faire les travaux et de passer en LMNP (d’ailleurs j’en apprends beaucoup sur ce statut grâce au forum)…

En tout cas je pars sur l’acquisition du bien au vu de ma situation et du contexte local. Je tiendrais à jour le fil en cas d’évolution de la situation.

Omangreen a écrit :

CF négatif de 30€/mois avant impôt

Et le fisc vous fait cadeau des impôts ?

Un cahsflow, c’est un flux de trésorerie résultant, toutes dépenses comptabilisées en + et toutes charges comptabilisées en -. Donc faites le calcul de l’imposition et vous aurez votre vrai cashflow. Ce que vous avez calculé n’est pas un cashflow, c’est un calcul bâtard qui sert surtout à s’induire en erreur soi-même.