Atrium European Real Estate : analyse d'une discussion sur son investissement
Cette discussion, s'étalant de 2014 à 2022, analyse l'investissement dans Atrium European Real Estate, une foncière cotée spécialisée dans l'immobilier commercial en Europe de l'Est. Les membres partagent leurs analyses financières, leurs points de vue sur les risques et les opportunités, et commentent l'évolution du cours de l'action et des dividendes. Un des axes majeurs de la discussion porte sur la diversification géographique du portefeuille d'Atrium, avec une exposition importante à la Russie, source de volatilité et d'inquiétudes concernant les incidents de paiement et les renégociations de baux. Les participants débattent des implications de cette exposition, notamment sur le rendement et la solidité du bilan financier.
Un autre point central réside dans la nature des dividendes versés par Atrium, présentés comme des remboursements de capital, non imposables à la source. Cette spécificité suscite des débats sur son traitement fiscal, notamment chez les différents courtiers, avec des expériences contrastées concernant la retenue à la source et l'impact sur le prix de revient unitaire (PRU). Les participants partagent leurs expériences personnelles avec différents courtiers, soulignant les difficultés de gestion de ce type de dividende par certains.
La discussion évoque également l'influence de l'actionnaire majoritaire, Gazit Globe, sur les décisions stratégiques d'Atrium, notamment concernant plusieurs tentatives de rachat de la société par Gazit Globe à des prix jugés trop bas par certains membres. Ces tentatives de rachat, ainsi que les avis divergents des investisseurs minoritaires sur leur pertinence et leur juste valeur, occupent une part importante de la conversation. L'évolution de la stratégie d'Atrium, avec un recentrage progressif sur la Pologne et la République tchèque, et une désengagement de la Russie, est également analysée, ainsi que l'impact sur la valeur intrinsèque (NAV) de la société.
Enfin, les membres surveillent attentivement la liquidité du titre, souvent jugée faible, ainsi que les indicateurs clés de performance (taux d'occupation, croissance des loyers, endettement). L'impact de facteurs externes, comme les changements de législation en Pologne concernant l'ouverture dominicale des commerces, est également abordé. L'analyse des rapports financiers d'Atrium, la prise en compte de son rating, ainsi que le suivi des nouvelles et des communiqués de presse de la société constituent les éléments clés de l'analyse des participants.
Bonjour !
Tomatoketchoupy a écrit :
"capital repayment"
Oui. En français, on utilise l’expression "remboursement de capital", qui est très explicite.
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Bourse direct refuse de le considérer comme tel et le traite comme un dividende classique dans mon cas.
J’essaie encore d’obtenir d’eux une justification de la chose; sans succès jusque-là.
Malheureusement, je n’ai pas trouvé chez Atrium de communication spécifique au dernier dividende pouvant appuyer mon point, juste une indiquant que c’était leur pratique depuis 2009.
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
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1 #78 06/04/2019 08h15Bonjour
Cette image est extraite de la page 54 du rapport annuel publié le 27 févier 2019 ( voir lien )
Visiblement le dividende étranger est toujours un soucis chez eux. Je ne regrette pas d’être parti de chez BD car le dernier avis d’opéré de décembre sur dividende de Befimmo était toujours aussi fantaisiste.
https://www.aere.com/Files/FinancialRep … T_2018.pdf
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Voilà qui est particulièrement surprenant…
Comment peuvent-ils parvenir à traiter différemment un cas similaire selon le porteur des parts?
J’aurais tendance en premier réflexe, face à ce genre de choses, à me dire que je suis celui qui a fait une erreur quelque part, tant la chose me semble aberrante.
Mais j’ai communiqué avec eux et ils m’ont confirmé avoir traité mes parts comme un dividende classique.
Bon, et bien, je vais les recontacter et leur transmettre le document gentiment communiqué précédemment, en espérant que cela permette de corriger l’erreur.
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Bonjour !
Arkaos a écrit :
Bourse direct refuse de le considérer comme tel et le traite comme un dividende classique dans mon cas.
Pourriez-vous préciser ?
Parce que chez Interactive-Broker (et Lynx), les sommes figurent bien dans la section "Dividendes", mais sont affublés du libellé "Remboursement en capital" : 
Il faut donc bien penser à ne pas inclure ces dividendes lors de la déclaration 2778-DIV.
Par contre, Interactive-Broker a bien diminué le PRU (appelé "Prix d’origine" dans la section "Positions ouvertes" des rapports).
Et, bien sûr, il n’y a pas eu de retenues à la source.
Notez que le cas serait bien plus complexe avec des titres comme ALTAREA, pour qui une partie seulement des dividendes payés est du remboursement de capital.
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M07 a écrit :
Pourriez-vous préciser ?
Notez que le cas serait bien plus complexe avec des titres comme ALTAREA, pour qui une partie seulement des dividendes payés est du remboursement de capital.
Peu de choses à ajouter permettant d’expliciter la chose.
Lors de la réception du dividendes, j’ai constaté que la somme attendue avait été amputé de 30%.
J’ai demandé une explication à Bourse direct, qui après une relance quelques jours plus tard m’a appelé pour me dire qu’ils allaient regarder ça.
J’ai ensuite reçu par mail cette réponse manquant cruellement de réelles explications:
"
Bourse direct a écrit :
Je fais suite à l’échange téléphonique de ce jour ainsi qu’à votre mail concernant la valeur
Atrium Real Estate Europe.
Nous vous informons que le dividende versé par cette valeur n’est pas assimilé à un
remboursement de capital mais à un dividende classique.
Par conséquent, ce dividende est assujetti à la fiscalité applicable aux revenus de capitaux
mobiliers, soit 30% de prélèvement à la source.
Concernant Altarea, je découvrirais la chose sous peu, elle fait aussi partie de mon portefeuille de foncières en cours de constitution.
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Bonjour à tout le monde
Je viens de vérifier tous les versements de "dividendes" (nommés comme tels) sur mon CTO Binck
Atrium est exempt de prélèvement des PS (17,20% , imposable en IR et pas forfait PFU, pour moi), contrairement aux autres dividendes,
C’est donc du net-net que j’ai perçu , SANS baisse de PRU.
Bon Week-end
Mimizoé1
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1 #84 06/04/2019 15h27Arkaos,
Je vous propose de vous donner mes informations de compte Bourse Direct pour qu’ils puissent vous expliquer pourquoi ils ont géré différemment le remboursement de capital. Envoyez moi un mp.
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Petit point de situation sur ce dividende Atrium:
Après, avoir transmis à Bourse Direct, les preuves dont nous avons discuté, ceux-ci ont reconnu le problème et contacter l’organisme qui leur communique les informations associées aux dividendes.
Cette organisme, me dit-on, a classifié ce dividende en action sans abattement, "comme les autres actions" ? Impossible d’avoir des détails sur ce qu ’ ils entendent par là et ce que cela implique techniquement pour eux.
A mon sens, ça aurait plutôt tendance à vouloir dire qu’effectivement je devrai toucher l’ensemble, mais cela devrait donc différer de la majorité des autres dans ce cas.
Dans les faits, j’ai toujours une retenu sur le dividende en question de 30% par rapport à ce que je devais percevoir, et ils me disent de faire une demande auprès du médiateur de l’AMF si je ne suis pas content et qu’ils n’ont pas plus de temps à consacrer à la chose.
Je vais peut-être attendre le versement du prochain dividende pour voir si c’était une erreur ponctuelle ou s’il faut effectivement que je contact le médiateur.
En tous cas, j’envisageais un transfert de PEA vers eux, je vais peut-être étudier une autre option
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Versement du dividende aujourd’hui même.
Résultats, pour 435 actions:
20.61 euros perçus, au lieu des 29.4 attendus, soit une nouvelle fois 30% de retenue à la source.
J’ai quand même tendance à vouloir penser que je loupe un truc, une erreur aussi grossière de leur part me semble aberrante et blâmer mon inexpérience semble plus confortable.
Mais si après un autre tour de vérification, je ne comprends toujours pas, je vais contacter ce modérateur, malgré la petitesse des sommes. Par principe.
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Selon DeGiro je devrais toucher 17.89€ pour 265 titres 
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Ce qui est tout à fait normal en l’absence de retenu à la source, comme il se doit dans le cas d’un "remboursement de capital".
Vous ajoutez à mon incompréhension sur ce sujet et sur la façon dont Bourse Direct semble gérer mon cas. Je dis bien mon cas, puisqu’il semble ne pas faire de même pour d’autres.
Vraiment intriguant. Mais bon, je ne désespère pas.
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Chaque intermédiaire traite différemment la chose selon les informations reçues.
Pour moi aussi cependant j’ai lâché l’affaire.
J’ai 250 titres avec un vieux compte-titre à la BNP (le titre atrium n’est pas disponible à l’achat chez Boursorama).
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Bonsoir !
Je vous confirme que, chez Interactive-Broker/Lynx, j’ai bien reçu 0,0675 € par action (338 € pour 5000 actions). Et c’est notifié comme "Remboursement du capital".
Je comprends que vous écopez parfois d’erreurs par votre courtier. Toutefois, cela peut aussi être à votre avantage. Notamment si vous avez un petit TMI (<=14 %), recevez aussi des (vrais) dividendes, et si vous optez pour l’imposition au barème au lieu de du PFU ; ce qui vous permettra de bénéficier de l’abattement de 40 % sur la distribution d’ATRIUM, et de bénéficier de la déductabilité de 6,8 % de la CSG ; alors que le remboursement du capital se retrouverait automatiquement en plus-value lors de la vente ultérieure.
Dernière modification par M07 (29/06/2019 10h42)
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1 #91 23/07/2019 09h26Bonjour !
Forte hausse d’ATRIUM ce matin. Cela fait suite à l’annonce de Gazit Globe qui va racheter 40 % d’ATRIUM avec une prime de 18 % sur le cours d’hier. Il faut noter de Gazit possédait déjà 60 % d’ATRIUM.
De plus, un dividende spécial de 0,60 € sera distribué, et Gazit va revendre 12 % d’ATRIUM à Menora Mivtachim Holdings, un assureur israélien.
L’opération devrait être conclue d’ici fin janvier 2020.
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Illustration du risque pour des entreprises pas tres cheres, quand il ya des majoritaires, qu’ils rachetent l’entrerprise a bon compte.
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Bonjour
Les infos sont en ligne ICI
J’espère qu’il y aura une autre offre qui obligera GAZIT à augmenter le prix de rachat.
AMF actionnaire ATRIUM
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L’offre proposée par l’actionnaire majoritaire Gazit Globe me semble peu chère payée.
En effet :
- prix de rachat proposé en janvier 2020 : 3.75 euros par part
- suspension des dividendes trimestriels jusqu’à la finalisation de l’acquisition (il restait 13 cts de dividende d’ici la fin de l’année)
- en cas de dividendes exceptionels avant la finalisation de l’acquisition le prix de rachat par part sera réduit du montant du dividende
Je suis à 6% sous mon PRU en ayant construit progressivement ma position depuis 2 ans (270 titres à PRU 3.90 euros, la majorité ayant été acquis en 2017 et 2018 autour de 4 euros par part), J’ai accumulé 144 euros de dividendes depuis le début donc si je vend maintenant j’aurai gagné en "total return" 170 euros environ.
Je suis partagé sur la suite :
- vendre
- ou conserver (si pas d’offre mieux disante, j’aurai rémunéré mes liquidités à 2% environ sur 6 mois)
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Il me semble quand même peu probable qu’il y ait une contre offre, dans la mesure où Gazit possède déjà la majorité des parts, ce qui mettrait un autre repreneur en situation de faiblesse pour la suite.
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En effet, l’offre n’est pas transcendante. Mon PRU est aussi à peine en dessous de l’offre.
Moi, j’en ai racheté à 3,68 et 3,69. Je ne comprends pas pourquoi cela côte encore en dessous de 3,75. Cela fait du 1,9% sur environ 6 mois; de plus fiscalement c’est intéressant le dividende de janvier 2020 sera du remboursement de capital. C’est de la bonne trésorerie…
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
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Bonsoir !
@NiceDay, du remboursement de capital, qui sera finalement qu’une diminution équivalente du cours, ça n’apportera rien. À la fin, ce sera toujours de la plus-(ou-moins)-value.
En effet, Gazit Globe paiera 3,75 € moins le dividende spécial versé…
D’autre part, le dividende étant suspendu d’ici la fin de l’opération, les fonds investis ne rapporteront rien jusqu’à fin janvier.
Perso, j’ai vendu, et replacé dans quelque chose qui me rapportera du 6 % annuel, soit approximativement du 3 %. Comparé au 1,9 % de "sous-évaluation" qui vous citez, ce qui est quand même intéressant (pour vous emprunter un autre de vos mots).
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1 #98 01/08/2019 18h51Bonsoir
L’insatisfaction commence à se manifester sur la qualité de l’offre.
Letko Brosseau affirme son intention de voter contre le rachat d’Atrium European Real Estate Limited par Gazit-Globe Ltd.
AMF : actionnaire
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Idem pour le fond luxembourgeois ICAMAP qui détient une participation de 1,38%.
Reuters a écrit :
Real estate fund manager ICAMAP said on Tuesday it opposes the sale of 40% of Atrium European Real Estate to Israeli developer Gazit Globe , saying the offer was too low and that other buyers should be considered.
(…)
It said a fair offer would be in the range of 4.75-5.25 euros per share, versus the 3.75 euros ($4.18) Gazit Globe offered.
Real estate fund ICAMAP comes out against Gazit Globe’s Atrium bid - Reuters
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Dernière modification par Tahure (04/09/2019 17h17)
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Bonjour
La situation semble figée et comme l’indique le communiqué en date du 11/09 aucune offre n’a été présentée. Il va falloir prendre son mal en patience et attendre le 02 janvier 2019
Quant à invoquer la chute de EPRA Nareit Developed EuropeRetail index pour nous dire que l’offre est attractive est pour moi irrecevable
https://www.aere.com/Files/PressRelease … n_ENG2.pdf
AMF actionnaire
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