Comment réagir après des dégradations et négligences d'un locataire ?

sven337 · #26

Essayez, quand vous ferez visiter aux candidats locataires, de ne pas avoir un sourire en coin en montrant la salle de bains parce que vous serez entrain de penser "là, y avait du caca !".

Le résultat semble propre. En terme de coût financier, la totalité de ce "sinistre" représente combien pour vous ?

Bernard2K · #27

Si je compte bien :
2200 € de décontamination
13200 € de réfection totale
600 € de meubles remplacés, mais je suppose que les meubles de remplacement ont coûté plus.

Sans compter le temps et les soucis !

Au total, 16000 € environ, dont :
environ 6000 € pris en charge par les assurances
environ 2500 € pris en charge par vous
environ 7500 € pris en charge par le locataire.

Mes remarques :
- vous avez eu beaucoup de chance (dans votre malheur) d’avoir un locataire solvable et de bonne foi. Si on met les choses au pire (locataire insolvable et absence d’assurance), vous étiez de votre poche pour la totalité, soit 16000 € ! Quand on dit qu’il faut de l’épargne de précaution pour faire face aux imprévus !

- mine de rien, le coup de Calgon du locataire lui aura coûté 7500 € (et même bien plus si on prend en compte qu’il a payé les loyers pendant près de 2 ans sans habiter le logement). Ca fait cher la déprime.

- vous avez très bien géré. Au total, ça s’est réglé très positivement, et dans un délai raisonnable. Bravo !

- je trouve qu’il est correct que vous ayez gardé à charge une partie du coût, car objectivement c’est nettement mieux qu’avant. Avant, c’était satisfaisant, mais plusieurs éléments trahissaient leur âge et certains éléments signalaient des travaux à l’économie (le seuil métallique délimitant le rectangle de lino de la cuisine, ça fait vraiment "cheap"). Là, c’est vraiment neuf et pimpant.
Si vous aviez voulu taxer le locataire à fond, il aurait pu se rebeller, et, avec l’assistance adéquate, vous rendre la vie impossible, et faire traîner très longtemps (ce qui était autant de manque à gagner). Un bon accord vaut mieux qu’un mauvais procès. Ce qui confirme que vous avez très bien géré.

Despe44 · #28

Merci pour votre mot sympathique Sven. En effet, je devrais me pincer les lèvres lorsque je verrais la tête du clic clac jouxter les étrons fantômes…

Pour répondre à votre question, in fine, le coût des artisans et différentes interventions a été le suivant (étant rappelé que nous avons tout remis à neuf, au-delà du préjudice causé) :

- 2 135 € d’évacuation et décontamination,
- 7 725 € de menuiserie,
- 10 748 € de plomberie et installations diverses,
- 2 267 € de peinture,
- 1 677 € de couverture (suite à un dégât de la cheminée, sans lien direct avec le préjudice subi),
- environ 800 € de mobilier.

Soit un total de 25 350 € de travaux (un chouya moins en réalité puisqu’une partie des travaux de plomberie concerne d’autres niveaux de l’immeuble pour environ 1 450 €).

Si je regarde bien, le locataire nous a en effet versé 8 200 € au titre du préjudice causé (dont conservation du dépôt de garantie).
L’assurance nous a quant a elle versé 7 968 € de remboursement total.

En d’autres termes, nous sommes de notre poche pour environ 9 100 € (plutôt 7 500 € une fois retraités les travaux sur le poste "cheminée").

Pour financer ce delta nous avons levé 15 000 € de crédit conso en mars 2019 pour améliorer sensiblement la qualité des prestations et finitions, non prévues au départ. Je ne sais pas si de la sorte je peux dire que nous n’avons rien avancé de notre poche (ce qui est le cas en fait…).

Qu’importe, c’en est fini de cette histoire, et je suis passé à autre chose.

Dernière modification par Despe44 (11/07/2019 18h57)

Job · #29

Despe44 a écrit :
Plus qu’à retrouver un locataire désormais.

Le même !

Ce que les photos de 2018 ne disent pas, c’est le désagrément olfactif quand vous êtes rentré la première fois
Proche de l’évanouissement je suppose !

Bernard2K · #30

Job a écrit :
Despe44 a écrit :
Plus qu’à retrouver un locataire désormais.
Le même !

Ce post est un candidat sérieux au titre de "meilleur conseil de l’année sur le forum IH" !

Despe44 · #31

LOL

francois136 · #32

Bonjour,

Lors d’un état des lieux avec le locataire, comment facturez-vous les petites dégradations ? Je sais que les agences sont sans pitié et facturent au prix fort mais dans une bonne relation bailleur/locataire ce n’est pas possible.

Par exemple une vitre dont le verre a été bien rayé, des murs qui sont sales, un frigo non dégivré…

Merci de votre retour d’expérience.

perecastor · #33

Petit retour d’expérience, très similaire a ce qu’a subi Despe.

J’ai acquis récemment un petit immeuble en vue d’une opération de MDB - soit une revente rapide des appartements en plateaux viabilisés, après rénovation des communs et mise en copropriété.

L’un des lots était occupé par un locataire, mais il ne m’a été possible de le visiter que la veille de la signature de l’acte authentique. Et encore, il a fallu que j’investigue pour trouver ses coordonnées, prendre contact en direct et récupérer un double de ses clés, sinon j’aurais probablement découvert le souci après la signature.

Les photos ci-dessous parlent d’elles-mêmes. L’ensemble de l’appartement est recouvert de détritus, canettes, bouteilles, emballages de nourriture, vêtements etc… si bien que j’étais incapable de voir de quelle couleur était le lino en dessous. Je ne parle même pas de l’odeur et de l’état de souillure des sanitaires :

Le retour d’expérience de Despe m’a été précieux pour établir la stratégie à adopter vis-à-vis du locataire. Son profil s’est révélé similaire au sien : un gars normal et sans histoires, qui a subi un coup dur, semble tombé en dépression et/ou alcoolisme, et était embarrassé par la situation. Il n’habitait d’ailleurs plus le logement depuis plusieurs mois et était retourné chez ses parents. Petite différence, le logement n’était déjà pas nickel selon l’EDL d’entrée du locataire, et les dégradations semblent limitées (sols, certaines peintures, sanitaires).

J’ai négocié avec lui qu’il me donne congé à effet immédiat par LRAR et me restitue les clés. En contrepartie je l’ai dispensé du préavis, vais lui restituer la caution sans retenue, et ai fait mon affaire personnelle d’évacuer les détritus et de lui restituer les quelques effets personnels qu’il souhaitait conserver. Un accord gagnant-gagnant puisque je le soulage d’un problème, tandis que je peux de mon côté récupérer le logement et le remettre en état pour la revente.

Coût de l’opération : environ 1500€ TTC de débarras et nettoyage par une société spécialisée, soit une journée complète de boulot à 3 personnes. Je ne compte pas les autres dégradations car j’avais de toute manière planifié une grosse rénovation du logement.

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Job a écrit :

Despe44 a écrit :

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