SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ?

Bonjour.

Je ne comprends pas la comptabilité d’Argan. Le patrimoine immobilier viens de s’apprécier encore de plus de 10% sur le semestre.

Comment est-ce possible à une telle vitesse, alors que l’immobilier doit en plus se déprécier dans la comptabilité?

Et comment peut-elle investir 900 millions d’euros pour acheter Cargo, avec seulement 800 millions de capitaux propres? Alors que l’endettement d’Argan est déjà important?

Cette fusée boursière est un mystère pour moi.

Les actifs logistiques sont autant à la mode que les centres commerciaux ne le sont plus…

Regardez aussi le cours de Segro aux UK, ou Prologis aux USA.

Non seulement les foncières cotées logistiques bénéficient de l’augmentation de la NAV, mais en plus surcotent significativement sur leur NAV.

Cette surcote s’auto-réalise s’ils émettent des actions pour acheter de nouveaux biens immobiliers.

Les plus "anciens" pourront se souvenir qu’il y a quelques années, c’était exactement l’inverse, les actifs logistiques ont longtemps été des biens immobiliers peu rentables et sans moat.

Trahcoh a écrit :

Je ne comprends pas la comptabilité d’Argan. Le patrimoine immobilier viens de s’apprécier encore de plus de 10% sur le semestre.

Comment est-ce possible à une telle vitesse, alors que l’immobilier doit en plus se déprécier dans la comptabilité?

Ca dépend de la norme comptable. Voir: https://www.investisseurs-heureux.fr/p197117#p197117

Argan utilise une valorisation à la "juste valeur" , comme beaucoup de foncières Européennes (EDIT: Et non, il n’y a pas de dépréciation, enfin, plutôt d’amortissements en Francais, dans cette méthode)
Si vous voulez regarder ce qu’ils disent sur le comment ils calculent cette valeur, c’est page 53 à 55 de leur dernier rapport annuel: http://www.argan.fr/fr/images_db/doc_re … 190424.pdf

Page 56, ils publient cela, où vous pouvez constater une baisse presque continue du taux de capitalisation ces dernières années (c’est effectivement plutôt l’inverse sur l’immobilier de commerce)

Dernière modification par Mevo (11/07/2019 15h42)

InvestisseurHeureux a écrit :

Cette surcote s’auto-réalise s’ils émettent des actions pour acheter de nouveaux biens immobiliers.

Oui, jusqu’au moment où …

InvestisseurHeureux a écrit :

Les plus "anciens" pourront se souvenir qu’il y a quelques années, c’était exactement l’inverse, les actifs logistiques ont longtemps été des biens immobiliers peu rentables et sans moat.

La roue tourne…

Mais, en plus de la croissance dans ce secteur particulier, il y a une autre raison qui semble jouer en faveur de ces locaux: le bail.

Contrairement aux baux commerciaux 3-6-9, les baux des centres logistiques sont des baux trés long terme, généralement entre 10 et 15 ans. (Cela permet d’amortir le bien avec le premier locataire car ce sont souvent des locaux difficiles à "recaser").

A l’époque où l’inflation était conséquente, le fait de signer un loyer fixe sur 10 ou 15 ans, rendait moins attrayant ces types de bail. Les baux plus CT des commerces laissaient l’espoir au propriétaire de pouvoir revaloriser le loyer en fonction de l’inflation (et pourquoi pas plus, si l’achalandage augmente encore plus).

Maintenant, que l’inflation est "maîtrisée" et qu’il existe une certaine incertitude à moyen-terme au niveau des commerces. Ces baux fixes à long terme sont passés de la catégorie "inconvénient" à la catégorie "avantage".

WhiteTiger,

Doit t-on en déduire que tant que l’on sera dans une période avec une faible inflation (et cela peut durer longtemps), les SIIC du genre Unibail ne remonteront pas?

Pour répondre rapidement à Banyuls, en attendant l’avion, ce n’est pas la faible inflation  qui maintient les cours bas. Banquier à donné la raison principale. 

Cela dit la question n’est pas stupide et il ne faudrait pas la balayer d’un revers de la main avec cette seule raison.

En effet, inflation zéro ou déflation ? Le commerce a été florissant en période de croissance,  maintenant il serait bon de ce poser la question de savoir si le commerce a encore un avenir, où les enjeux écologiques sont tels que l’on commence  à émettre l’idée d’une récession obligatoire et drastique pour sauver l’humanité et la planète.

Donc que le commerce en ligne prenne des parts de marché sur le commerce physique n’est finalement peut être pas la bonne interrogation….

Malheureusement, je suis incompétent pour répondre à ces 2 questions.

Regardez peut être du côté de la BCE ?

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Les analystes reviendraient-ils sur les foncières (en retard comme d’habitude, en suivant la tendance) ?

REUTERS•16/10/2019 à 10:17 a écrit :

* KLÉPIERRELOIM.PA  - RBC a entamé son suivi de la valeur avec une opinion à
"surperformance" et un objectif de cours de 41 euros, estimant que le groupe est bien placé pour
assurer une poursuite de la croissance de son bénéfice par action et que le cours actuel intègre
une décote injustifiée.
   
* COVIVIO  CVO.PA  - Société générale a relevé sa recommandation à "acheter" contre
"conserver" avec un objectif de cours porté de 95 à 110 euros, jugeant que la diversification du
portefeuille d’activités du groupe devrait favoriser la croissance et lui permettre faire mieux
que ses concurrents concentrés sur le marché de l’immobilier de bureaux.

LE POINT sur les changements de recommandations à Paris

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Je suis assez paralysé en ce moment et un dilemme sur le choix d’une nouvelle foncière à ajouter.

J’hésite entre 3 foncières, qui ont chacune leur file dédiée donc je ne détaille pas leur analyse fondamentale faite par les plus experts d’entre vous, cependant cela m’intéresserait d’avoir votre avis à l’instant T pouvant éventuellement guider ma réflexion pour initier une ligne sur l’une des 3 :

Unibail: Le patrimoine est de haute qualité, et surtout le prix d’achat ainsi que la rentabilité est très intéressante sur les niveaux actuels. Mon blocage, cete fameuse résilience à la concurrence du Ecommerce dans le futur. Mes interrogations: Admettons que les centres commerciaux continuent d’en pâlir de plus en plus, au de la d’une forte baisse du cours qui en soit ne me préoccupe pas dans un tel scénario, la question que je pose c’est surtout pensez vous que la société sera capable de s’adapter, en vendant par exemple son patrimoine ( qui est très bien placé donc qui a une certaine valeur ) ou en changeant de secteur d’activité?

Simon Properties: Je ne la présente pas, énorme boite, qui me semble une opportunité sur le niveau d’achat actuel. Mais même chose, comment évaluer le risque lié au E commerce..

Realty Income Je n’ai pas votre expertise pour bien comprendre la différence de qualité du patrimoine et des locataires comparativement à Simon Properties. Ce que je vois, c’est que O se porte à merveille, enchaine des niveaux de valorisation de plus en plus élevé. Elle est peut être du coup surévaluée, et a le désavantage par rapport aux 2 autres citées d’avoir une rentabilité sur dividende bien plus faible actuellement.

Pour préciser mes questionnements, c’est dans le but d’investir à long terme, en me gardant des liquidités pour profiter des corrections, donc je cherche la boite potentiellement la moins risquée ( même si personne ici ne peut prédire l’avenir ) mais avoir votre avis la dessus pourrait m’éclairer et me débloquer.

Au niveau des foncières, j’ai uniquement Covivio et WP Carey en portefeuille.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

J’ai effectivement une position sur Argan, mais en trading.

Mon intérêt pour les foncières et actions à dividendes est davantage dans une optique de revenus passifs que de valorisation du cours de bourse, même si bien entendu je cherche le meilleur couple Sécurité/rendement, d’où mon attrait prononcé pour de très grosse foncières.

L’intérêt d’Unibail est d’ailleurs ce fameux rendement actuellement, ainsi que Simon Properties, autrement on arrive sur des revenus passifs qui sont inférieurs à ceux de SCPI.

La diversification de certaines foncières Françaises, quelque part je le vois comme quelque chose de positif.

C’est d’ailleurs pour cela que j’ai une affection particulière pour Covivio qui est à mon sens la SIIC Française la plus diversifiée

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Effectivement mais depuis 5 ans le cours monte alors que les "haut rendement" font que baisser ! ( urw , mercialys, klepierre … )

@Passion: désolé, je ne vois pas ce qu’est une ligne "en trading" pour Argan (ou c’est vente/achat à découvert? mais vu que le cours ne fait que monter, je vois pas trop l’intérêt particulièrement pour cette foncière particulière).

Votre critère est que la foncière soit "grosse" (grosse capitalisation), ou avec un dividende élevé (combien?), ou d’une catégorie autre que celles déjà possédées? Si c’est les 3 à la fois (et de plus "sécuritaires"), je cale! -je crains que ce soit la quadrature du cercle, mais suis preneur d’idées quelque soit le pays! 
Au dessus de 7% de dividende, je n’ai que des foncières de commerce (Unibail, Klepierre, Mercialys, Carmila), et vois peu d’intérêt aux foncières US de commerce: beaucoup plus nombreuses, avec un ratio nombre de centre commerciaux/nombre d’habitants moins favorable qu’en Europe + cours du USD peu favorable.