Réforme du statut LMNP et requalification future en marchand de biens ?

Je ne me focaliserais pas sur cet appartement mais étudierais la possibilité de :
- vendre un de mes autres biens meublés.
- passer un de mes autres biens meublé en nu.

Il faut voir la rentabilité après impôts. Et vous avez peut être actuellement des biens sur lesquels vous en payé…

C’est la PV ou la taxe sur la PV que vous avez du mal à estimer?

La PV aura tendance à être plus importante que prévu (tout n’est pas comptabilisable, surtout si vous en avez fait une partie par vous même).

PV= Prix de revente - Prix d’achat - Notaire - Diags - Travaux comptabilisés (?)

Alors que la taxe sur la PV ce sera 36.2% de la PV.

Si c’est votre première revente rapide, cela ne devrait pas poser de problème.

C’est la récurrence qui est je pense à surveiller.

Dernière modification par Philref92 (11/07/2019 01h11)

Merci pour vos réponses rapides.

Philref92 : c’est surtout la base taxable de la PV que j’ai du mal à estimer. Je n’ai pas réalisé les travaux moi même, c’est un artisan qui a bossé pour moi. Il m’a rénové l’appartement entier et je pensais au départ, pouvoir déduire du prix de vente la totalité de la facture de l’artisan. Mais si j’ai bien compris, les travaux de peinture, de revêtement de sol, de pose de toile de verre et tous les petits détails de rénovation ne sont pas comptabilisables, ce qui va engendrer un PV plus importante que ce que je pensais.
Est ce qu’une pose de cuisine, de vasque + console SDB, de placards à portes coulissantes dans une entrée, de radiateurs neufs peuvent passer en travaux d’amélioration ?
En vendant le bien à 66 000 €, je récupère à peu près 11 000 € après remboursement du crédit et des différents frais émanant de la vente, et j’ai bien l’impression que la PV et donc la taxe sur la PV vont être beaucoup plus importantes que je l’estimais.

Bernard2K : Ce que je veux faire à l’avenir, dans les grandes lignes : continuer à investir dans l’immobilier et viser petit à petit l’indépendance financière, quelque soit le mode de location ou de stratégie adoptée. Je me suis lancé dans le LMNP parce que c’était un statut intéressant et adapté à mes objectifs et mes connaissances de bases. Je considère avoir évolué et souhaiterais très prochainement m’attaquer à des projets plus importants comme un petit immeuble. Plusieurs personnes seraient prêtes à me suivre en SCI lorsque ma capacité d’emprunt sera épuisée, des profils différents, mais toutes ont des situation confortables et n’ont pas encore d’immobilier locatif. Voila mes objectifs.

Un point à noter que je n’ai pas précisé, qui orientera certainement le sujet du post intial (ce que je veux faire de ma dernière acquisition) : le bien se situe dans un quartier populaire; la demande en meublé dans cette endroit n’est pas mirobolante .. Il s’agit certes d’une ville de plus de 200 000 hab avec grosse proportion étudiante, mais il s’avère qu’il y a eu une telle augmentation de l’offre de logements meublés ces dernières années que les seuls personnes que je toucherais seraient :  les personnes ne connaissant pas bien la ville ou les retardataires prenant ce qu’il reste sur le marché. Dans les deux cas, le turn over serait amha trop fréquent. C’est un pari que j’ai fait en achetant ce logement, j’ai voulu tester ..

Petite parenthèse, cette nouvelle reforme du statut LMNP régulera peut être l’offre de logements meublé à la baisse, au final, ça n’est peut-être pas une mauvaise chose.

Bref, avec tout cela, si l’on se réfère à mon premier post, mon choix tendrait à s’orienter vers le numéro 2, en louant en nu à un profil de locataire plus à l’aise dans un quartier populaire, avec les tracas que cela pourrait engendrer.

Qu’en pensez vous ?

Zandu a écrit :

Est ce qu’une pose de cuisine, de vasque + console SDB, de placards à portes coulissantes dans une entrée, de radiateurs neufs peuvent passer en travaux d’amélioration ?

Je ne connais pas les règles exactes.

Mais ce que l’on peut imaginer, si le futur acheteur est OK (et il a plus de chance de l’être s’il veut faire du meublé au réel), ce serait de comptabiliser tout ces meubles en dehors du prix de vente du bien.
Ceci à l’aide de factures et dans la limite de 10% du prix du bien. J’ai été récemment dans ce cas en tant qu’acheteur auprès d’un vendeur précoce comme vous. Il est cependant vrai que ces meubles sont en partie "immobiles".

Zandu a écrit :

Un point à noter que je n’ai pas précisé, qui orientera certainement le sujet du post intial (ce que je veux faire de ma dernière acquisition) : le bien se situe dans un quartier populaire; la demande en meublé dans cette endroit n’est pas mirobolante .. Il s’agit certes d’une ville de plus de 200 000 hab avec grosse proportion étudiante, mais il s’avère qu’il y a eu une telle augmentation de l’offre de logements meublés ces dernières années que les seuls personnes que je toucherais seraient :  les personnes ne connaissant pas bien la ville ou les retardataires prenant ce qu’il reste sur le marché. Dans les deux cas, le turn over serait amha trop fréquent. C’est un pari que j’ai fait en achetant ce logement, j’ai voulu tester ..

Bref, avec tout cela, si l’on se réfère à mon premier post, mon choix tendrait à s’orienter vers le numéro 2, en louant en nu à un profil de locataire plus à l’aise dans un quartier populaire, avec les tracas que cela pourrait engendrer.

J’ai l’impression que vous sur-interprétez concernant les possibilités du meublé, même si je ne situe pas exactement le caractère populaire dont vous parlez. Tout est possible, mais à un juste prix…

Concernant la location nue, n’oubliez pas que vous avez des agences pour la gestion, des garanties loyers impayés, mais aussi que vous allez subir l’IR et les PS…
Et sur une petite surface comme celle-ci, un loyer social avec réduction d’impôt et rarement plus rentable. A moins que vous puissiez ajouter des loyers accessoires "réels" (garages, caves, terrasse,…).

Michaels a écrit :

J’ajouterais de vous intéresser à investir à l’étranger, pas forcément loin…

Avec les biens que vous avez déja, ça servira de garantie pour les banques étrangères.

Effectivement, c’est une piste à étudier. En revanche, tous mes biens ont été achetés à crédit, et loins d’être soldés. Je doute que cela puisse servir de garantie … pour le moment.

Philref92 a écrit :

Concernant la location nue, n’oubliez pas que vous avez des agences pour la gestion, des garanties loyers impayés, mais aussi que vous allez subir l’IR et les PS…
Et sur une petite surface comme celle-ci, un loyer social avec réduction d’impôt et rarement plus rentable. A moins que vous puissiez ajouter des loyers accessoires "réels" (garages, caves, terrasse,…).

Agence, j’ai testé, pour un autre bien. Alors j’ai certainement pris la mauvaise (grande enseigne), mais cela ne m’a pas du tout convaincu, et je l’ai rapidement virée. Je préfère faire les choses moi même, et surtout, choisir mes locataires !
J’ai vaguement étudié la possibilité du Cosse ancien, mais comme vous dites, pour une surface de 29m2, le plafond du loyer pour cette zone était très bas … Est ce qu’une place de parking (et non pas un box) souterrain (donc sécurisée, avec porte principale automatisée), pourrait venir augmenter ce plafond ?

lachignolecorse a écrit :

Comme indiqué ci dessus, il vous faut fixer votre stratégie pour les années à venir en priorité. Soit vous acceptez de passer lmp, soit vous cherchez à tout prix à l’éviter.

Vous pouvez très bien louer votre bien en nu avec inventaire de meubles dans le bail. Par contre, vous perdez les avantages des amortissements bien entendu.

Si vous envisagez la revente d’un de vos meublés  choisissez le bien le moins rentable ou celui qui correspond le moins à votre stratégie patrimoniale (ce n’est pas forcement le même).

N’oubliez pas qu’acheter, rénover et revendre de suite vous met de facto sur la liste des possibles marchants de biens.

Il est vrai que le statut LMP me fait peur, et peut être à tort.. Ce que cela impliquera en sus, comme les cotisations sociales, m’inquiète (même si en ce moment, personne ne sait si elles seront dues suite à la non inscription au RCS, mais je doute qu’on y échappera). Bref, lorsque j’écoute mon comptable ou d’autres membres du forum, comme Bernard2K, ce statut n’est peut être pas tant à craindre.

Effectivement, vendre ce bien va faire débuter mon compteur de ventes, et en plus, la quasi totalité de la marge partira dans la taxe de la PV, donc pas forcément le meilleur des choix.

En effet, cette place de parking souterrain est à elle seule un lot bien isolé.

D’autres éléments de confort ? En terme de surface que l’on pourrait ajouter, non. Mais le bien a été rénové entièrement, donc fenêtres neuves, radiateurs, cuisine, grand placard de rangement dans l’entée.

Donc si je comprends bien, il est possible d’augmenter la valeur locative au m2 (toujours en Cosse) selon les équipements de confort dans le logement ? Ça serait donc l’ANAH qui pourrait m’informer du plafond de loyer autorisé en fonction des équipements présent ?

Le bien est en zone B1, mais pour le secteur .. intermédiaire, social ou très social, aucune idée !

J’ai finalement décidé de mettre en location cet appartement, en meublé. Un bail a été signé avec prise d’effet au 1er août.

Cette mise en location me fera atteindre un CA 2019 prévisionnel de 30 350 € (si pas de départ de locataire).

J’ai donc décidé de devenir LMP, du moins au niveau des seuils, mais sans m’inscrire au RCS. A voir ce que cela me réservera.

Compte tenu du secteur qualifié de populaire, j’ai baissé le loyer que j’avais prévu au départ et était débordé de demandes, un gros filtre a été fait, et j’ai trouvé un bon locataire. La rentabilité que j’envisageais n’est pas au RDV, mais ça reste acceptable.

Quelques chiffres :

achat 37 500 €
notaire 2 800 €
Frais de dossier + cautionnement : 960 €
travaux 8 100 €
mobilier 2 200 €
TF 480
ASS PNO 80 €
CH copro 1100 €
Comptable 210 €
Loyer CC 5988 €

Emprunt sur 18 ans avec 1000 € d’apport avec différé de 3 mois
Taux 1,28% + 0,06% d’assurance
Mensualité 267,61+2,5 €

Soit un renta net de 7,98 % et un CF de 73 €.

La rentabilité, en Cosse, aurait été inférieure.

Merci à chacun d’avoir pris le temps de donner son avis, c’est appréciable.