SCPI : clarification sur les frais (de gestion annuel, d'achat/vente)

Surin a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

Les "9%" (chiffre arrondi)

C’est surtout le seul exemple (Epargne Foncière) où les frais annoncés ne correspondent à rien. Le 9% ne se retrouve pas car ils sont dispensés de TVA sur les frais donc ces frais de souscription sont en réalité de 8,109%.

Le pourcentage des frais de souscription se déterminent par rapport au prix de souscription :

Lors d’un retrait, on obtient (valeur de retrait- prix souscription) /prix de souscription, soit aujourd’hui
(749,25-810)/810 = -7.5% . Un retrait immédiat me coûte donc 7.5% qui correspond au prix de souscription HT. (9% TTC). La société de gestion rembourse ou ne compte pas la TVA.
(art 261C 1° e du CGI).
Mais certaines SCPI maintiennent un prix de souscription TTC, entre prix de souscription et valeur de retrait : exemple Corum Origin
(946.39-1075)/1075 = -11.96% Pourquoi ?

D’accord ,mais Corum fait également état de l’article 261C.1° e du code général des impôts.

cedREIM a écrit :

Ce n’est plus complètement dans le sujet, mais dans cette même file Surin disait :
"Les sociétés de gestion les expriment différemment, ce n’est pas normé, elles en profitent."
Je n’ai jamais constaté ces divergences. J’ai regardé encore ce jour quelques exemples, et les frais sont toujours exprimé en % du Prix de Souscription.
La seule divergence que je vois est que sur certaines SCPI on supporte le coût HT, alors que sur d’autres c’est le coût TTC. Je regarde le rapport entre le prix de souscription et le prix de retrait pour le déterminer :
- Novapierre Allemagne 10% HT soit 234/260
- Rivoli avenir Patrimoine 8.39% TTC soit 272.99/298

Ce serait du a des choix d’option d’assujettissement à la TVA ou non (tout élément venant affirmer ou compléter ce propos est le bienvenu)

Bonsoir,
J’ai essayé de développer le sujet dans ce message. Les frais de collecte sont tous exonérés de TVA, et la part "frais de recherche d’investissement" quand elle est précisée est soumise à TVA. Il n’ y a pas de SCPI avec des statuts différents qui dispenseraient les unes de collecter la TVA,  et les autres non.
Novapierre Allemagne et Allemagne 2 ont des frais de souscription de 10% (HT car exonérés de TVA)
Primopierre ne semble pas appliquer de Tva sur la part "frais d’étude et d’exécution des programmes d’investissement". Ce qui donne une commission de souscription de 22,08€ soit 10,617% HT qui se décompose ainsi:
9.867% TTI de frais de collecte soit 20,52€
0.75% HT de frais d’étude soit 1,56€  (0.90% TTC, soit 1.87€)

Dernière modification par ddazin (15/11/2019 21h33)

Cela ne concerne pas seulement les SCPI à capital variable; Prenons l’exemple d’ AFFINITES PIERRE, SCPI à capital fixe :
page 12 des statuts : La Société de Gestion percevra une commission de souscription du produit de chaque augmentation de capital, prime d’émission comprise, d’un montant de 10 % TTC maximum (au taux de TVA en vigueur), se décomposant de la manière suivante :
- des frais de collecte (notamment préparation et réalisation des augmentations de capital, placement des parts  de  la  SCPI  et  rémunération  des  distributeurs,  etc…)  de 7 %  TTI (commission  exonérée  de  TVA conformément à l’article 261 c) 1° e) du Code Général des Impôts) ;
- des frais de recherche des actifs immobiliers, ainsi que les frais et honoraires d’intermédiaires et d’experts, d’études, d’audits et de diagnostics etc… y afférents, de 2,5 % HT soit 3 % TTC au taux de TVA en vigueur.