Perte d'emploi et investissements passés réalisés avec défiscalisation ?

phe78 · #1

Bonjour,

Je souhaiterais avoir vos conseils sur la situation suivante :

- j’ai actuellement 3 appartements en location pour défiscalisation (Besson, Scellier et Duflot) signés respectivement en 2003, 2011 et 2013.
- je suis depuis peu de temps au chômage et, à 56 ans, je me rends compte que cette situation va certainement durer, ce qui m’a poussé à démarrer une activité en tant que consultant indépendant
- du coup, mes revenus tombant d’un coup (mon épouse ne travaille pas), l’intérêt de la défiscalisation n’est plus du tout évident, d’autant plus que le cashflow généré par ces 3 appartements est négatif (en intégrant le remboursement d’emprunts)
- grosso modo, les 3 appartements apportent un revenu locatif cumulé d’environ 28K€/an, les frais et charges 20K€/an et le remboursement des emprunts 27K€ (2 prêts in fine adossés sur une assurance-vie et un prêt classique). D’où un CF de -19K€/an (en intégrant les remboursements) et +8400€/an hors remboursements.

Cherchant à compléter l’ARE (quand je la toucherai, je suis en carence…) et plus tard ma retraite, j’envisage de rembourser par anticipation au moins les prêts in fine (en sabrant dans mon assurance vie) car je suis encore astreint à louer ces appartements jusqu’à la fin des 11 ans (option social), sauf le plus ancien.

J’envisage en parallèle d’acheter un bien pour LMNP, en particulier colocation (j’ai pris contact avec plusieurs mandataires sur ce sujet) pour améliorer la situation; en faisant appel à mon cash disponible actuellement sur un contrat d’assurance vie (environ 600 K€).

Je ne pense pas être le premier dans cette situation (mais j’ai cherché dans le forum sans trouver de cas de ce type), et j’aimerais avoir votre avis sur la conduite à tenir:
- rembourser par anticipation et retrouver un CF positif (mais quand même pas énorme)
- investir mon cash dans 1 ou 2 colocs (scénario que j’envisage)
- garder mon cash existant sur l’assurance vie et toucher les rentes (rendement pas terrible comparé à la coloc)
- ou autre ?

Merci par avance pour vos conseils.

Mots-clés : cash-flow, chomage, defiscalisation

Kabal · #2

Je pense qu’il faut des chiffres plus précis par appartement. Combien ils valent sur le marché à la vente, combien ils vous coûtent séparément. La solution pourrait alors être mixte, rembourser/vendre en fonction de l’appartement.
Vos revenus prévisionnelles au chômage, pour savoir si vous pourrez faire face à ces dépenses, etc…

Range19 · #3

Bonjour,
Il serait intéressant de connaître la durée restante, le capital restant du et les taux de vos crédits mais aussi le rendement.
Si vous remboursez par anticipation, vous ne déduirez plus les intérêts et aurez probablement des pénalités de remboursement anticipé et perdrez les avantages fiscaux.
Votre cash flow est-il calculé en les intégrant ?

Le remboursement anticipé est une solution confort mais pas optimale (que j’ai pratiquée : ça renforce le sentiment de liberté, rien que pour ça je ne peux le proscrire).
Peut-être vaut-il mieux envisager de générer du revenu avec le capital que vous seriez prêt à utiliser pour ce remboursement.
Mais comment le savoir sans plus d’informations ?

Bernard2K · #4

Il est certain qu’il serait utile d’avoir les chiffres.
Y compris : - valeur de marché actuelle de ces biens s’ils étaient revendus.
- revenu locatif brut et net. 28 k€ de revenus, 20 k€ de charges. Je ne comprends pas. Avant même de rembourser l’emprunt et avant même de payer IR et PS sur les revenus, il ne reste plus que 8 k€ de revenu net ? Ca existe ?

Mais néanmoins, on peut déjà dire :
- déjà, ne surtout pas rembourser par anticipation. Les banques ne vous prêteront plus (en tout cas tant que vous n’avez pas un CDI ou bien 3 années de bilans positifs en tant qu’indépendant), donc il faut garder ces prêts, ce qui vous permet de garder aussi votre épargne accumulée, qui servira à financer vos projets et besoins à venir.
- il faudra "faire quelque chose" avec ces appartements dès que vous n’êtes plus tenu par l’engagement de location. Vous dites que le plus ancien est libéré de son engagement. OK, quelle valeur de marché si revente ? Quel revenu locatif brut et net, actuellement ? Quel potentiel si vous cherchiez à le louer plus cher (meublé à l’année, voire en location saisonnière sur plateforme ?). Il faut arbitrer, il faut faire quelque chose, vous ne pouvez pas rester avec ces boulets.

Dernière modification par Bernard2K (12/07/2019 18h37)

phe78 · #5

Bonjour,

vous avez raison, voici d’autres éléments chiffrés qui j’espère vous donneront une vue plus précise de la situation.

Quelques commentaires ou compléments d’information :
- le cashflow ne tient pas compte de l’avantage fiscal (à ce propos, il reste 19000€ de déficit foncier non imputé, donc de quoi compléter pendant quelques temps la disparition des intérêts en cas de remboursement anticipé)
- Les apparts B et C sont en in fine adossé sur une assurance vie nantie. le A est amortissable

Où j’en suis de mes réflexions :
- le "pire" appart semble être le C, loyer le plus faible et charges élevées. Je vais devoir passer du temps avec Foncia pour éplucher tout ça.
- vu le rendement pas top de l’assurance vie (j’ai un profil "prudent" avec 75% en fonds euros, donc à peu près 2% de rendement), une des options est de rembourser par anticipation certains emprunts (en priorité l’amortissable pour l’appart A qui permettrait de remettre le cashflow en positif sans impacter l’aspect fiscal, vu le délai depuis la signature du Besson)
- je m’interroge sur le remboursement par anticipation des in fine… effectivement il y a des frais, et un impact fiscal.
- à voir aussi une revalorisation du loyer du A, le bail arrivant à échéance en Mars 2020;

qu’en pensez-vous ?

En parallèle, j’ai missionné une société d’investissement locatif LNMP (je ne cite pas le nom, car je ne suis pas sûr que la charte du forum l’autorise) pour rechercher une ou deux colocs, le rendement apparaît sans commune mesure avec l’assurance vie, avec un risque certainement très inférieur.

Par avance merci pour vos retours

Bernard2K · #6

Quelques remarques :
- comment des prêts in fine peuvent-ils avoir un "remboursement" ? Vous voulez sans doute parler d’une annuité composée exclusivement d’intérêts et d’assurance ?

- je m’étonne du montant de ces annuités. Comment peut-on avoir des annuités du même ordre de grandeur avec le A, qui est en amortissable, et les B et C qui sont in fine ? Finalement, B et C vous coûtent aussi cher en annuité mais sans remboursement du capital ! Ca me semble une vraie catastrophe, mais c’est sans doute que je comprends mal…

- Vous avez fort "malencontreusement" oublié de mentionner le prix d’achat, et la valeur de marché actuelle estimée.

- au total, ces chiffres me semblent correspondre à ce qu’on pourrait appeler un cauchemar éveillé. Je répète qu’il faut vous débarasser de ces trucs dès que ça sera possible.

- donc, pour le A : il faut vendre vide, ce n’est pas le loyer actuel qui va attirer les investisseurs. Donc, donnez congé pour vendre avant les 6 mois avant expiration du bail, c’est à dire, incessamment sous peu. Donc, faites venir des agences dès maintenant pour estimation. Attention, il faut fixer le prix et l’indiquer dans le congé ; et il ne faut pas être trop gourmand sur ce prix, car toute baisse ultérieure devra faire l’objet d’une nouvelle offre au locataire, donc si vous devez baisser plusieurs fois, ça sera long et pénible. Mettez tout de suite un prix réaliste qui permettra de vendre au prix. Et je vous recommande de passer par des agences. Soit une agence avec exclu si elle vous a vraiment été recommandée ; soit d’emblée 3 agences en concurrence en mandat simple.

Vous devrez sans doute faire quelques travaux de rafraîchissement sur ce bien avant de le vendre, après le départ du locataire. Mais veillez à l’efficience des euros dépensés, il faut surtout faire "propre" et ne pas se ruiner en travaux, car la hausse éventuelle du prix de vente risque d’être inférieure au montant des travaux.

Range19 · #7

Les charges de copro sont elles celles qui vous reviennent ou bien vous avez oublié de retrancher la partie récupérable auprès des locataires ? Sinon, elles seraient vraiment importantes.

Oui, les loyers ramenés aux montants investis perceptibles par le CRD des prêts in fine (sans même connaître le prix d’achat ou l’estimation actuelle) sont plutôt cauchemardesques. Vous aviez conscience en signant ces acquisitions de devoir produire un effort d’épargne j’imagine.

Je ne suis pas certain que le "cauchemar éveillé" provienne uniquement des biens eux mêmes mais bien plutôt de votre gestion ou de la présentation qui en est faite.
J’ai donc de gros doutes sur toute la partie charges  :
- frais de gestion disproportionnés et inhabituels
- idem pour les charges
et vous oubliez d’intégrer le "gain" fiscal conséquent vus les dispositifs en place.
Si vos chiffres sont les bons (peut être comptabilisez-vous les loyers avec provisions sur charges) vous pouvez optimiser un peu en gérant en direct (près de 5000 euros quand même !) sans parler de la possibilité fréquente de pratiquer des loyers supérieurs.

Bernard, j’imagine que phe78 a comptabilisé en remboursement les intérêts des prêts in fine et probablement l’abondement des contrats d’assurance vie liés.

Cela dit, vous semblez proche du terme des emprunts : faut-il retourner la table si prêt du but ? Il s’agit à priori de biens d’une valeur importante.

Il faudrait connaître l’estimation actuelle de la valeur des 3 logements, le montant capitalisé sur vos assurances vie pour rembourser les prêts in fine et le CRD de l’amortissable pour mesurer votre intérêt à adopter telle ou telle stratégie.

Bernard2K · #8

Pour rebondir sur ce que dit Range19 : effectivement, les charges sont un peu désordonnées.Dans une logique de faire le même calcul que les impôts, de façon à ne pas se planter quand on fait sa déclaration annuelle de revenus fonciers au réel, il faut compter :
- en revenus bruts, les loyers HC
- en charges de copro, seulement celles restant à charge du bailleur.
- compter en charges les intérêts et assurance(s) du prêt, mais pas le remboursement du capital, donc bien distinguer, dans les mensualités, intérêt et assurance d’un côté et remboursement du capital de l’autre.
- je ne sais pas comment vous atteignez des "frais de gestion" de 11, 12 et 23 % du loyer. Une agence normalement constituée prend 7 % des loyers. Vous battez des records !

phe78 · #9

Bonjour,
tout ça n’est guère encourageant (cauchemar éveillé..) ! J’hésite entre la corde ou l’arme à feu !

Ci-dessous les valeurs d’achats et estimées aujourd’hui :
- Appart A : 214K achat, estimé 350-380K (T3 Suresnes)
- Appart B : 202K achat, estimé 200K (T2 Argenteuil)
- Appart C : 274 achat, estimé 300K (T3 Bordeaux)

Oui, j’ai côté en remboursement les infine pour simplifier la présentation. Le fait que le cashflow soit significativement négatif illustre le déficit foncier de ces programmes et le fait que je n’ai pas intégré le gain fiscal (étant au chômage, avec des revenus qui vont très sérieusement baisser, l’intérêt de la défiscalisation ne se pose plus).

Bernard, je suis d’accord avec le fait que pour les impôts il faut intégrer intérêts et assurance mais pas remboursement du capital, ce que j’ai toujours fait. Le bilan que je présente a une vocation différente et intègre l’ensemble des recettes et charges y compris le remboursement du capital.

J’ai indiqué les CRD, quelques détails sur les emprunts :
- appart A : emprunté 126K EUR en 2003, taux 4.55% (oui j’aurais dû renégocier..), fin du prêt 5/2023
- appart B : infine de 206K, 3.9% 240 mois certainement à renégocier, fin du prêt 10/2032
- appart C : infine de 263K, 3.55% 180 mois, idem, fin du prêt 3/2030

je suis d’accord sur le fait que les frais de gestion sont abusifs : par exemple 800 EUR pour une E/S de locataire , 120 EUR pour préparer la déclaration foncière !

En relisant attentivement vos réponses, je pense que mon plan d’action doit être le suivant :
- pas de remboursement anticipé mais renégotiation des infine
- revue dans le détail des charges (sont elle correctement réallouées aux locataires)
- renégotiation des frais de gestion, changement de gestionnaire ou gestion en direct

Moralité de l’histoire (ou du cauchemar éveillé) : même quand on confie à des gestionnaires ce genre d’investissements par manque de temps (je voyageais à l’époque en permanence), il faut quand même s’y plonger…. et évaluer la situation autrement que sous l’aspect "optimisation fiscale" ….

Range19 · #10

Malgré une chute de revenus vous resterez peut-être imposable ne serait-ce que sur 2019.
À défaut, il me semble que le dispositif Scellier permet de reporter la réduction d’impôts sur 6 ans et pour l’heure elle doit encore jouer..
Je vous souhaite d’avoir une embellie de revenus dans un futur proche ce qui permettrait de réduire les dégâts.

Une chose à considérer au passage : vous serait-il aujourd’hui aussi facile d’obtenir les mêmes montants de prêts sur la même durée avec votre baisse de revenus ?

Ce que je ferai à votre place :
reprendre les calculs en intégrant l’impact fiscal/une baisse des taux/une baisse des coûts de gestion pour arriver à un rendement net et ne pas considérer en charge le remboursement de capital.
Selon le résultat, vous trancheriez plus facilement avec une meilleure lecture de votre "enrichissement" ou "appauvrissement".

phe78 · #11

Oui, vous avez raison Range19, c’est ce que je dois effectivement faire maintenant. Bien pris note du fait de ne pas intégrer le remboursement du capital .

Bernard2K · #12

J’aurais pensé à des valeurs vénales plus basses. Vous n’avez pas fait une trop mauvaise affaire.

Avec les valeurs de revente annoncées, il est d’autant plus pertinent de revendre A, après avoir viré le locataire. 3,5 % de rendement brut, soit environ 1,5 % net net, c’est très mauvais, donc il ne faut ni garder, ni vendre occupé (l’acheteur aura beau jeu de vous faire baisser le prix à cause de la présence du locataire et de son faible loyer).

Donc, dans votre excellent plan d’actions, il faut ajouter : vendre A. Vous solderez l’emprunt (or les dernières années d’un emprunt contiennent beaucoup de frais), et vous retrouverez un bon paquet de cash ce qui vous permettra d’investir dans du LMNP alors même que vous ne pouvez pas emprunter. C’est déjà la 3e fois que je le dis, vous ne semblez pas vouloir l’intégrer ; cela dit c’est votre patrimoine et vos sous, vous faites bien ce que vous voulez.

dfranck · #13

Si cela s’inscrit dans le cadre d’une perte d’emploi, vous pouvez revendre plus tot sans remettre en cause vos avantages fiscaux.

Regardez peut etre en ce sens.

Rastignac · #14

Votre explication manque de clarté, je ne trouve pas les CRD de chaque bien. De plus, vous ne précisez pas l’ensemble de votre épargne et de vos revenus. Un de vos problèmes, je pense, c’est d’investir beaucoup dans l’immobilier sans vous en occuper, avec un taux d’intérêt de 4,55 % depuis 2003…
Tout comme Bernard2K, je crois que vendre le premier bien est la meilleure solution, et peut-être même occupé (soit 5 à 10% moins cher dans un cas normal, nettement plus pour vous car le loyer est faible) pour avoir un capital et vivre correctement… Et prendre le temps d’étudier ses investissements…
Bon courage,
Rastignac

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