Comment autofinancer l'achat d'un immeuble de rapport en étant sans emploi ?

Sans travail les banques vont être vraiment très frileuses a moins que vous ayez une grosse assurance vie a nantir …

adrienm a écrit :

Un bien offrant du 9% brute. Pour passer de la rentabilité brute a nette, on m’a dit que 2 mois de loyers doivent être imputés donc (9%*200000)*(10/12) = 15000€/an.

Si vous vous basez sur des "on ma dit" pour faire une estimation de rentabilité net votre projet et plutôt mal parti. D’autre membre bien plus expérimentés que moi pourront surement vous aiguiller mais en fonction du projet deux loyers c’est léger.

Il faut prévoir effectivement plusieurs loyer en fonction du nombre d’appartement (pour les vacances locatives) mais aussi la taxe foncière, des provisions pour travaux …

Je ne peux que vous conseiller de bien vous renseigner a ce sujet.

Non pas d’assurance vie que les banques pourraient s’approprier.

Votre remarque est judicieuse et il est évident que dans une recherche réelle d’immeuble de rapport, énormément de données doivent être récoltées afin d’avoir une idée précise et concise de la différence entre le brut et le net.

Cependant le sujet principal de ce fil est de savoir si une banque peut financer un premier immeuble de rapport qui s’autofinance vu les taux faibles actuellement en l’hypothéquant à 100% sur la valeur de celui-ci.
Est ce qu’une mise de fond est nécessaire ? Et de savoir de combien doit être celle ci.

Maintenant on s’entend pour dire que tous dossiers est différent et que la plupart des préteurs le sont aussi. Mais je pensais peut-être trouver une certaine forme de règle qui régit le tout.

Cordialement

Bonjour,

laissez tomber, aucune chance vu votre situation.

Bonjour, pourriez vous être un petit peu plus précis car étant novice, n’ayant jamais fait d’investissement immobilier, je ne comprends pas bien le risque que les prêteurs prennent sur un projet ou la mensualité de paiement est assurée par des loyers avec une marge de manœuvre (70% seulement)
De plus, frais notariaux payés et 25% de mise de fond sur la valeur du bien.

En cas de vacance locative, c’est couvert par les 30% qui n’ont pas été pris en compte dans le calcul.
En cas d’impayés de ma part, ayant mis une mise de fond de 25% et la banque ayant hypothéquée 100% du bien, ils le saisissent et retrouveront leur 75% sans problème en cas de vente publique.

Désolé d’avoir peut-être des idées un peu simplistes mais j’essaie d’apprendre

adrienm a écrit :

[…] étant novice, n’ayant jamais fait d’investissement immobilier

Bonjour,
Je pense que du point de vue de la banque, le risque est là. En particulier en tant que débutant :
- avez vous bien estimé la rentabilité du projet
- arriverez vous à trouver des locataires qui paye leur loyer
- avez vous bien estimé les coûts lié à la rénovation

Je n’ai pas du tout d’investissement immobilier, mais de ce que j’ai lu sur le forum, il me semble me souvenir : "commencez petit pour ensuite pouvoir montrer au banquier que vous avez déjà un ou 2 projets qui tourne bien et il vous suivra sur un projet plus gros".

Bonjour,

il faudra être ULTRA convaincant auprès de la banque…
Pourquoi prendrait-elle un risque pour vous prêter ce capital ? Qu’allez-vous lui apporter en échange ?

Avant de la rencontrer, documentez-vous, lisez tous les topics sur l’investissement locatif.
Parcourez tous les blogs sur le sujet (il y en a plein).

En vous lisant, par exemple :

Ensuite, j’ai pu lire que les banques ne prennent en compte que 70% du montant du loyer (brute/nette ? je ne sais pas) pour permettre le financement.

On voit de suite que vous n’êtes pas au point sur le sujet.
Désolé d’être aussi "cru", mais soyez réaliste.

Cordialement,
Frédéric

Bonjour,

c’est pourtant simple, ex:
sans salaire qui rentre et avec un immeuble inferieur à 3 lots, il suffit d’un mauvais payeur (avant expulsion il faut compter 2 ans) pour que les deux autres loyers ne rembourse pas le pret …
Et la ou normalement votre salaire sert à palier ce probleme, comment comptez vous faire?

Bonjour,

Gardez en tête que vous présentez publiquement une vision naïve de l’investissement immobilier en considérant et affirmant que votre projet serait sans risque… vison qui en elle même est constitutive d’un risque.
Commencez par apprécier ce que sont les risques réels dans un environnement règlementaire et fiscal incertain et n’oubliez pas d’apprécier en quoi vous êtes un profil risqué pour apporter les réponses qui séduiront un financeur.

Envisagez vous de travailler ?

Imaginez-vous à la place du banquier.

Un "jeune", sans être condescendant mais je pense que les banquiers peuvent nous voir comme manquant de maturité financière d’après une amie bossant dans le secteur.
Pas de travail, donc ne pouvant palier aux problèmes en cas de coups durs (vacances locative, travaux).

Il leurs faut un minimum.

Je pense qu’entant que propriétaire de même que vous feriez un choix sur vos locataires en prenant celui qui apporterait un dossier permettant de vous rassurer. Le banquier c’est la même chose.

Kerisnak a écrit :

Je n’ai pas du tout d’investissement immobilier, mais de ce que j’ai lu sur le forum, il me semble me souvenir : "commencez petit pour ensuite pouvoir montrer au banquier que vous avez déjà un ou 2 projets qui tourne bien et il vous suivra sur un projet plus gros".

Non, ça c’est une sacrée bêtise. L’investissement le plus facile est le premier. Les banques adorent les primo accédants. Aucune expérience, souvent pour acheter des biens peu rentables, et pourtant la banque prête sans problème, alors que si je prends mon exemple personnel, (nombreux investissements, tous en cash flow positif, tous en PV latente, des PV déjà concrétisées, du cash de côté, un patrimoine net déjà sympa….) et bien ça ne suis pas, car je suis considéré comme une sorte de professionnel, et donc hors cadre….

Désolé, je parlais pour la France, je ne connais pas le Canada.

Oui c’est très simple. Les banques ne sont pas logiques, elles répondent juste à des critères. La logique voudrait qu’elles prêtent plus facilement à quelqu’un qui montre de l’expérience plutôt qu’à un novice, mais ce n’est pas la réalité. N’importe quel CDI complètement ignare en matière d’investissement peut s’acheter un studio en pinel en empruntant 100% de la somme dans n’importe quelle banque. Les voyants seront au vert.

Pour mon achat de 2014.
Pour emprunter 37000 euros avec 110000 euros d’épargne et pas de crédit en cours , la banque m’a refusé car j’étais en intérim ( infirmier en plus tout le monde sait qu’il y a du travail )

J’ai du acheté cash…

Bref … pour un immeuble sans cdi … c’est pas possible ….

Bonjour Adrienm

Pour revenir a votre sujet ( et en faisant quelques liens sur votre présentation ),

Vous mettez la charrue avant les bœufs.
- vous êtes investis en REIT, ça fait déjà de l’immobilier, et il y a des conseils pour vous dire de ne pas trop entrer sur des actifs risques
- bourse Vs immobilier : vous acceptez de ne pas courir 2 lièvres à la fois, mais cette file la , semble dire le contraire ( le 2eme lièvre devrait être un revenu fixe en salaire c’est sans doute le meilleur investissement pour l’instant)

Pour en revenir a votre investissement immobilier:
   - le marché est tendu a Montréal, vous avouez votre méconnaissance du marché => pour l’instant vous êtes mal partis pour réaliser un bon investissement ( avec cash-flow positif sécurise puisque vous avez peu de marge de manoeuvre ).  Aujourdhui, par rapport aux canadiens installes et intéresses par l’immobilier vous avez peu d’avantages concurrentiels pour dénicher le bon immeuble.
   - SI la banque vous prete .. vous allez surpayer le credit (  cf point 1 sur vos  handicaps …)
   - Vous anticipez une hausse des taux ( il n’y a pas de taux fixe ) : comment vous allez reussir a palier a cela ?

Je vous cite :

Cependant, n’ayant pas de connaissance du marché à Montréal même, il me semble à première vue (mais encore, je l’avoue je n’ai fait que regarder sur internet les offres et appeler que 2-3 agents immobilier) que le marché montréalais est excessivement tendu. En dehors, c’est autre chose mais je n’ai aucune envie de vivre au milieu de "rien".

Je m’explique, brièvement :
-Comme partout, l’immobilier a fortement augmenté ces dernières années ce qui fait que les prix sont excessifs et en 2008, contrairement aux USA, le marché canadien a continué sa progression. On parle souvent de bulle. Et ne parlons même pas de Toronto et Vancouver…

-Au Canada, les loyers sont encadrés et donc ils n’ont pas suivi la même courbe d’augmentation que celle des prix de vente donc on se retrouve avec des rentabilités brutes non négociées de 3-4%. Quand un locataire s’en va, on n’a pas le droit de réajuster le prix du loyer au prix du marché.

-Les taux d’emprunts ne sont pas fixes mais variables, ce qui, dans la situation actuelle est extrêmement risqué car si on regarde l’historique des taux, on est plutôt vers 5% que 0.75% actuellement donc sur un projet immobilier locatif de 20ans, c’est certain qu’en investissant maintenant, hausse il y aura.
En plus les taux étant bas poussent le prix à l’achat vers le haut car les mensualités de remboursements sont plus faibles.

Cependant, il existe des clubs d’investisseurs immo qui proposent pour $3000 des formations sur plusieurs mois pour comprendre le marchés et dénicher des aubaines mais encore là, est-ce réellement rentable pour moi ou pour ceux qui les proposent.

=> il semble que de vous meme vous abandonniez l’idee.

pour le point de l’autofinancement, il faut faire vos propres calculs (la situation est très différente sans doute de la France.. ) mais en France il faut compter 9-10% en general pour de l’autofinancement. les 3-4 %annonces a Montreal m’en paraissent tres loin d’autant que la fiscalité du canada n’est pas neutre non plus.

Cdt