Makss72 : étude de cas immobilier (logement meublé dans résidence principale)

Bonjour,

Je viens d’acquérir un bien immobilier de 120 m2 en résidence principale depuis mai 2019. Je vies actuellement uniquement au RDC et je souhaite mettre en « location meublée » tout le 1er et le 2eme étage de ma résidence principale, ce qui équivaut environ à un total d’entre 50 et 60 m2 habitable.
J’ai plusieurs questions qui me viennent avant de me lancer dans cette aventure sans faire de bêtises:

1 - Ma résidence principale a été achetée sous une SCI familiale : 2 associés : ma fille de 1 an possède 1% et moi-même 99%

QUESTION : Puis-je réaliser ce projet même si le bien a été acheté via une SCI familiale? Cela ne pose pas de problème ?

2 - Au 1er niveau de l’habitation, se trouve déjà 1 sdb et 3 chambres. Je souhaite réaliser des travaux au 1er niveau, à savoir :
    -Casser une cloison entre 2 chambres pour créer un espace cuisine, salon et salle à manger
    -Installer une cuisine
    -Alimenter en eau pour la partie cuisine

QUESTION : Ces travaux sont-ils autorisés dans le cadre de de ce projet?

3 - Le 3eme niveau correspond à des combles aménagés. Ils sont équipés du chauffage central en gaz de ville, de velux, d’alimentation en électricité et même d’un petit point d’eau.

QUESTION :Puis-je légalement proposer ces « combles aménagés » dans mon offre de logement ? cela revient à proposer une 2eme chambre au locataire, ce qui n’est pas négligeable.

4 - L’accès à la maison depuis l’extérieur, pour le locataire et moi-même se fera par la même porte d’entrée. Hors, pour accéder à son "logement" le locataire devra monter des escaliers situés dans la maison au bout du couloir. Pour plus d’intimité, je souhaite ajouter une cloison avec une porte en haut des escaliers.

QUESTION : Est-ce que cela rentre dans le cadre légal de mon projet?

5 - J’ai une installation chauffage au gaz de ville. J’ai pensé à deux solutions pour répartir les charges de chauffage :

1ere solution : Le logement locatif sera chauffé au gaz de ville. Le problème, c’est qu’il sera impossible de différencier ma consommation de celle du locataire, à moins de mettre en place un compteur type « Ista ». Est-ce que quelqu’un connait et peut m’en dire plus sur ce type de produit ?

2eme solution : Je fais installer des convecteurs électriques au 1er et 2eme niveau pour le chauffage. Je fais installer un mini compteur individuel qui me donnera la consommation du logement locatif avec précision. Ce qui me permettra de faire payer au locataire chaque fin de mois, le montant approprié à sa consommation.

QUESTION : J’ai cru comprendre que dans le bail type locataire meublée chez l’habitant, il doit apparaitre le montant des charges mensuelles prélevées au locataire et qu’elles doivent être fixes. Il est donc j’imagine, pas autorisé/légal de faire payer la consommation de gaz, elec tous les mois. Pouvez-vous confirmer ou m’en dire plus?

6 - Le logement locatif sera d’une surface située entre 50 et 60m2.

QUESTION : Existe-t-il une limite de surface maximum ou minimum qui peut être attribuée au logement locatif par rapport au logement propriétaire dans le cadre de ce projet?

7 – Fiscalité !
J’ai du mal à obtenir une réponse clair vis à vis de la réglementation fiscale. Les revenus du locatif sont-ils exonérés d’impôts? que doit on déclarer? Et comment? Bref, je suis un peu perdu sur la question. J’ai trouvé cet article qui a l’air plutôt bien fait, mais je souhaite solliciter les experts de ce forum pour m’aider à mieux comprendre :            - La réglementation dans le cadre d’une chambre chez l’habitant

Dans cet article, il est dit que :

« Les chambres chez l’habitant sont soumises aux règles fiscales des logements meublés : les loyers perçus s’inscrivent dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (Bic), et non des revenus fonciers comme c’est le cas pour les locations vides.

Dans le cas d’une chambre meublée, le propriétaire obtient un abattement de 50% des loyers perçus.

Exemple : En 2016, le propriétaire comptabilise 3000 euros de revenu tiré des loyers de sa chambre meublée. Après l’abattement de 50%, le montant restant à déclarer est de 1500 euros.

Si la chambre meublée louée constitue la résidence principale du locataire et qu’il s’agit bien d’une pièce faisant partie de la résidence principale du propriétaire, ce dernier peut bénéficier d’une exonération (qui vient en complément de l’abattement). »

J’en conclu donc que :

* Si le locataire déclare son logement comme étant sa résidence principale ET que les pièces qui lui sont attribuées font partie de la résidence principale du propriétaire, alors :

-Je bénéficie d’un abattement de 50% des revenus tirés des loyers du logement
-Je bénéficie d’exonération en complément de l’abattement, à hauteur de 135 Euros le m2 dans la limite de revenus locatifs annuels.

* Si le locataire ne déclare pas son logement comme étant sa résidence principale ET que les pièces qui lui sont attribuées font partie de la résidence principale du propriétaire :

-Je bénéficie d’un abattement de 50% des revenus tirés des loyers du logement

Voici ci-dessous ce que je comprends de l’article mentionné plus haut, sous forme de tableau, partant du principe que mon locataire reste 12 mois dans mon logement :

PROJET LOCATION MEUBLÉ DANS RÉSIDENCE PRINCIPALE DU PROPRIÉTAIRE

Surface du logement meublé en m2 : 50
Durée de la location en mois : 12
Loyer MENSUEL hors charges : 500,00 €
Loyer ANNUEL hors charges : 6 000,00 €

FISCALITÉ :
Le locataire a déclaré le logement comme résidence principale : OUI
Les pièces attribuées font partie de la résidence principale du propriétaire : OUI

ABATTEMENT DE 50% :
Montant à déclarer : 3 000,00 €

EXONERATION FISCALE :
Pour être exonéré d’impôts, le montant total du loyer annuel ne doit pas dépasser le total du prix au m2 du logement en location, équivalent à 135 Euros du m2.
Est-ce le cas? OUI (135E x 50m2 = 6 750,00 €)
Le locataire doit avoir déclaré son logement comme étant sa résidence principale
Est-ce le cas? OUI

Dans ce cas de figure, le total du loyer annuel étant de 6000 Euros, il ne dépasse pas le total du plafond maximum pour être éligible à l’exonération, à savoir : 135E x 50m2 = 6750 Euros, donc, je ne suis pas imposable.

QUESTION : Est-ce que mon raisonnement est bon ?

SI OUI : est-ce le montant des revenus locatifs annuels AVANT abattement (6000 Euros) OU, est-ce le montant des revenus locatifs annuels APRES abattement (3000 Euros) qui est pris en compte pour le calcul de l’éligibilité à l’exonération ?

SI NON : si mon raisonnement n’est pas bon, alors cela veut dire que j’ai besoin d’une explication clair et précise sur la question 

8 - QUESTION : A priori, pour un locataire étudiant, le logement sera automatiquement considéré comme sa résidence principale. En revanche, si mon locataire est un travailleur ou autre, de quelle manière peut-on avoir la certification qu’il déclare son logement locatif meublé en tant que résidence principale, de manière à bénéficier des avantages fiscaux ?

9 - QUESTION : Comment se répartie la taxe d’habitation entre le propriétaire et le locataire ?

10 - QUESTIONS : dans mon cas de figure, suis-je considéré comme un « loueur en meublé non pro » ou « loueur en meublé pro » ?

En vous remerciant pour vos précieuses réponse!

Cdt,

Makss

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmp (loueur en meublé professionnel)