SCI à l'IS vs SCI à l'IR : comparaison avec calcul détaillé…

Oui sans compter que les remboursements de CCA sont comme leurs noms l’indique des "remboursements" de ce que vous apportez, donc vous ne gagnez rien.
Pour le reste ce sera donc des dividendes ou une rémunération.

Sauf erreur de ma part, le CCA d’une personne physique n’a aucun impact sur la fiscalité personnelle ou sur celle de l’entreprise (mis à part les intérêts éventuellement perçus si le CCA est rémunéré).

Si vous apportez vous même des sous à titre perso, ces sommes ont déjà subi les PS et/ou l’IR. Quand on reprend ses billes, on ne paye pas les PS et/ou IR puisque ça a déjà été fait.

A moins que je ne rate quelque chose?

Oui, vous avez raison en effet. En particulier Crown qui indique qu’il s’agit d’un facteur parmi d’autres.

Dans mon cas particulier, ce facteur prend du poids car en tant que non-résident la plupart des banques (toutes?) demandent un apport de 10%min+frais de notaire. Il peut donc être intéressant de pouvoir récupérer progressivement cet apport sous forme de remboursement du CCA - et non sous forme de dividendes car cela reviendrait à une double imposition comme identifié dans vos posts précédents - ce qui (si on a les liquidités au départ) permet en quelques années de revenir à une situation où peu d’argent perso reste bloqué dans la SCI.

Oui, je pense qu’il s’agit du PFU ou Flattax applicable à tout dividende.

Bonjour,

1ere question: Pourquoi le passage à l’IS est en cours si vous ne savez pas quel changements cela implique ? Qu’est ce qui vous fait changer ?

2eme question: quelle est la nature des biens loués déjà détenus par la SCI et quelle sera la nature de la nouvelle acquisition ?

Les avantages fiscaux immédiats seront les amortissements déduits et la fiscalité sur la SCI ( a 15% jusque 38120€)

MichMouch a écrit :

Bonjour,

1ere question: Pourquoi le passage à l’IS est en cours si vous ne savez pas quel changements cela implique ? Qu’est ce qui vous fait changer ?

2eme question: quelle est la nature des biens loués déjà détenus par la SCI et quelle sera la nature de la nouvelle acquisition ?

Les avantages fiscaux immédiats seront les amortissements déduits et la fiscalité sur la SCI ( a 15% jusque 38120€)

Pour répondre à votre question :

Je connais les changements que cela implique simplement pas exactement ceux lié à l’achat de nouveaux bien dans cette SCI (qui est en faite une opportunité proche de notre autre bien à un super prix) ce qui n’était pas prévus.
Nous passons en ID pour des raisons fiscales (TMI a 30%)

La nature des biens sont toute des locations nue .

Je me demandais simplement le plus avantageux entre un achat en IS ou en IR et non l’avantage futur de l’un ou l’autre que je maîtrise plus.

Je partage à 100% votre point de vue sur l’optimisation dans un premier temps du LMNP .

Mais celui-ci (si on le limite au 23K annuel) est très très rapidement atteint dans un FOYER Fiscal.

Je parle de mon exemple car ma conjointe étant elle même investisseuse en LMNP nous somme avec "seulement" 3 appartement à 20 700 et donc ne pouvons plus investir sous LMNP (hors revente pour rachat. (si l’on veux respecter les 23k et non les 50% du salaire)

A moins que moi et ma conjointe nous nous séparions … mais ce n’est pas l’objectif

Je confirme les avis de Bernard2k et Timinel. La SCI se justifie rarement pour un particulier investisseur hormis quelques cas spécifiques :
- séparation perso/pro
- volonté de transmission
- saturations des niches fiscales type cosse, lmnp
- montage de diverses structures type sci, holding pour faire tourner le cash et/ou travailler avec des associés.

La sci is coute forcement plus cher à cause des frais supplémentaires (EC, statuts) et vous oblige à un formalisme  documentaire.

Je me pose la question a chaque investissement et pour l’instant, je n’ai jamais choisi la sci pour des raisons de rentabilité.

j’insiste encore ( je viens de l’ecrire ) mais …
dans la présentation :

Je travaille au Luxembourg dans la finance depuis quelques années. J’ai donc un salaire plutôt confortable.

et la vous parlez d’un plafond a 23k euros qui est limitant …

=> ce n’est a priori pas un critere pour vous avant la retraite.

Si vous arrivez a une solution tranchée sur la SCI vs SAS ou SARL je suis tres preneur, j’ai pris la SCI pour etre en terrain connu ( pour ma part)

cdt

Dernière modification par Timinel (09/08/2019 15h24)

Bonjour Timinel,

Je ne suis pas sûr de comprendre le sens de votre message mais c’est effectivement un problème pour moi.

Ça n’est pas le sujet ici mais étant travailleur Luxembourgeois je suis imposé au Lux sur mes salaires et également sur mes revenus mondiaux.
Pour pouvoir bénéficier du barème plus avantageux pour les marié/pacsé, je ne peux pas avoir plus de 10% de mes revenus qui sont de source étrangère ou maximum 13k€ de bénéfices. Hors je suis déjà à la limite.

Bref, le point pourra être discuté sur le futur post ou ma présentation pour ne pas polluer cette file.

Je suis d’accord avec vous sur le principe de LMNP > SCI IS.

Maintenant ça c’est la théorie, il n’y a pas toujours la demande dans une ville pour des logements meublés.

Dans mon cas, jamais je n’aurais le taux de remplissage actuel avec tout mes lots en meublés. La sci ir me fait exploser littéralement mes impôts, le seul choix qui reste viable ( ce qui ne veut pas dire que c’est un choix subi non plus ) c’est de loin l’is.

Bernard2K a écrit :

Je mets ici quelques réflexions, pour qu’elles soient au bon endroit :

Dans cette comparaison avec calcul détaillé, il faudrait reprendre les calculs pour les adapter aux légers changements fiscaux qui ont eu lieu depuis. Si les auteurs des calculs et des graphiques ont encore le tableau excel et veulent bien s’y coller, ou si une autre personne se sent de le faire ça serait très utile pour tout le monde.

Dans une SCI IS, à long terme, on arrive forcément à un moment où vous n’aurez plus ou presque plus d’amortissements, donc à un moment on paie pas mal d’impôts malgré tout, ce qui risque de motiver à revendre ; mais on ne peut pas revendre à cause de la forte imposition sur la PV.

Quand on en est là, la seule solution pour refabriquer de l’amortissement est de faire une rénovation massive de l’immeuble ; on remet l’immeuble au goût du jour, on redonne de la valeur, et ces travaux étant amortis sur la durée de la catégorie à laquelle ils se rattachent, on refabrique de l’amortissement. Bien qu’il y ait peu de chances pour que cette rénovation soit "rentable" au point de vue strictement financier.

Je reprends cette réflexion pour l’approfondir :

Supposons deux cas :
Cas A : immeuble en bon état acheté 6250 €/m² (ex : Lyon). Le comptable enlève le terrain avec 20 % forfaitaire et amortit donc 80 % soit 5000 €/m².
Cas B : immeuble acheté 1000 €/m² (ex : Béziers). Le comptable enlève le terrain avec 20 % forfaitaire et amortit donc 80 % soit 800 €/m².

Supposons, pour simplifier, que le comptable considère que la valeur de l’immeuble se partage en 50 % de gros oeuvre amorti sur 30 ans et 50 % de second oeuvre amorti sur 15 ans.

Au bout de 15 ans, les amortissements chutent fortement, la fiscalité décolle. Du coup, on fait des travaux de rénovation complète, pour 1000 €/m². Ces travaux sont à nouveau amortis sur 15 ans. On remarque que l’effet de ces travaux sur la valeur de l’immeuble n’est pas du tout la même :

Dans le cas A, la VNC et les amortissements restent nettement plus faibles qu’avant. VNC après travaux : 1250 € de terrain + 1250 € de la moitié restante du gros oeuvre +1000 travaux récents = 3500 €. On est loin des 6250 € de l’achat. Donc, en cas de revente, on se prépare une forte imposition sur la PV.

Dans le cas B, les travaux ont fortement reboostés les amortissements, au point de dépasser la valeur vénale (VNC après travaux : 200 € de terrain + 200 € de la moitié restante du gros oeuvre +1000 travaux récents = 1400 €). Or, si marché constant, la valeur vénale de l’immeuble rénové est toujours de 1000 €. Je suppose que le principe de prudence obligerait le comptable à inclure une provision pour dépréciation de 400 €/m², de façon à ce que la VNC de l’immeuble soit 1000 €/m², mais bon, peu importe.

Ma conclusion :
- plus on est dans une ville où le marché de l’immobilier est à des prix bas, plus des travaux de rénovation à neuf vont permettre de recharger efficacement les amortissements, donc de garder une fiscalité douce durant la détention et une imposition douce sur la PV à la revente.
- plus on est dans une ville où le marché de l’immobilier est à des prix élevés, moins des travaux de rénovation à neuf vont permettre de recharger efficacement les amortissements, ce qui veut dire davantage de fiscalité durant la détention de l’immeuble, et méga-imposition sur la PV à la revente.

D’où il se déduit : si on est dans une ville relativement bon marché (je dirais jusqu’à 2000 €/m²), la SCI IS est un bon outil, à condition de faire les travaux nécessaires pour garder l’immeuble en parfait état, ce qui permet de recharger les amortissements.
Mais, dans les villes où l’immobilier est très cher, le problème est qu’on n’arrivera pas à recharger les amortissements, et qu’on aura plutôt intérêt à rechercher d’autres dispositifs fiscaux : LMNP, LMP, Cosse ancien, Denormandie, etc.

Cela vient tout simplement du fait que, dans les villes chères, le prix d’achat initial n’a que peu de rapport avec le coût de la construction et le coût de la rénovation. Donc, une fois qu’on a amorti cette "aubaine" de prix d’achat très élevé, générant beaucoup d’amortissements, on ne les retrouve plus jamais.

Dans une ville chère, un LMNP peut revendre pour racheter un nouvel immeuble et renouveler ainsi son stock d’amortissement, mais la SCI IS se retrouve coincée avec son immeuble amorti qu’il serait très coûteux de revendre, à cause de l’impôt sur la PV qui est calculé sur la VNC.

Notez que, dans ces villes chères, puisque le prix d’achat initial est sans lien avec la valeur de la construction, le comptable devrait dire : "la valeur de l’immeuble ne vient manifestement pas du coût de la construction, donc elle vient de sa localisation, donc du terrain ; donc, sur Lyon, sur un prix d’achat de 6250 €/m² je vais compter 2000 € de valeur de l’immeuble à amortir et 4250 € de valeur de terrain, non amorti." Dans ce cas, mes réflexions ci-dessus n’auraient plus lieu d’être. Sauf que, si le comptable faisait cela, il se ferait lyncher par ses clients, qui veulent de l’amortissement ! Donc il continue d’appliquer mécaniquement 10 ou 20 % pour le terrain, ce qui conduit à surévaluer le coût de la construction, donc à produire des amortissements anormalement élevés, donc des clients qui sont contents au début mais qui pleurent au fur et à mesure que les années passent et que la fiscalité augmente, avec une "barrière" à la revente, constituée par l’impôt sur la PV, qui est un peu plus haute chaque année !

Dernière modification par Bernard2K (21/04/2020 10h19)