Barbamoussa [95] : étude de cas immobilier (studio de 25 m2 )

barbamoussa · #1

- Employé, 35 ans, En couple,
- revenus 3200 euros mensuels
- TMI 14%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Sociales ( bon relationnel )
- Temps disponible

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement
- Année de construction : 1996
- Bonne luminosité, 25M2, ascenseur
- Inhabité
- syndic professionnel
- Chauffage individuel électrique
- Volets isolants
- Espaces verts dans la copropriété
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- propriétaires majoritaires
- Pas de conceierge
- Décoration : vieillotte

LOCALISATION DU BIEN

- 95, Centre ville à 2 minute de la gare Rer

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- 115 797€ frais de notaire inclus mais une petite nego sur le prix est possible
- 620 euros
- 4%

- Ras niveau travaux
- Un petit coup de peinture seulement pour le rendre plus " frais "

- Taxe foncière : 713 euros
- Assurance PNO (pas pris contact encore )
-

- Rentabilité brute : 6.43 %

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance :
- Durée du crédit : 25 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : 5 k

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meubléel LMNP

Mots-clés : etude de cas, immobilier, investissement

Trahcoh · #2

Bonjour.

Votre trésorerie me paraît faible pour ce type de projet. La location permettra-t-elle d’en dégager? Si oui combien?

Qui paye le crédit en cas d’impayé de loyer?

Quel est le montant des mensualités de crédit?

Quel est le budget d’ameublement?

L’imposition est-elle au réel ou au micro-bic?

620, c’est le loyer? Charges non comprises?

Avez-vous budgetisé la CFE?

barbamoussa · #3

Bonjour Trahcoh

Merci pour votre réponse.

D’après le simulateur de rendement locatif il y aura un cash flow positif de 92 euros / mois ( ce qui me semble beaucoup non? )

les montant des mensualités sont à 485 euros

Pour le budget d’ameublement le comptait partir sur 1500 euros ( pris sur mes fonds propres )

620 c’est le loyer hors charges

je n’ai pas budgétisé la CFe

En cas d’impayé je comptais prendre une assurance et compter sur ma tréso

Quand vous dites que ma tréso est faible pour ce type de projet vous voulez dire que ce type d’investissement n’est pas fait pour mon profil?

Trahcoh · #4

Il vous reste donc 5000-1500 = 3500 € de trésorerie. Sauf si vous dépassez votre budget ameublement. Les anciens conseillent d’avoir 1 an de loyer en trésorerie de réserve pour le premier bien. Il ne faudrait pas que votre appel de fonds pour rénovation de la façade tombe en même temps qu’une panne de votre véhicule ou une perte d’emploi.

Si votre locataire paye l’intégralité des charges courantes:

Recette: 620
Dépenses:
485 crédit
30 CFE
25 comptable
10 assurance
60 taxe foncière

Résultat avant impôt et entretien du bien (travaux, renouvellement mobilier):
10 € par mois.

Je compte 1 mois de loyer/an pour l’entretien.

Je n’ai jamais utilisé le site que vous évoquez.

anneso · #5

Je suis étonnée que vous arriviez à un cashflow positif de 92 euros avec une renta brute en dessous de 7%. N’y a-t il pas une erreur dans votre simulation ?

Par ailleurs, vous ne parlez pas des charges de copro. Savez-vous à combien elles s’élèvent ?

barbamoussa · #6

Bonjour anneso,

C’est gentil de prendre le temps de me répondre. Cela m’a aussi étonné et je vais refaire une simulation pour en avoir le coeur net

Les charges de copro s’élèvent a 50 euros / mois

DDtee · #7

barbamoussa a écrit :
C’est gentil de prendre le temps de me répondre.

D’autant plus gentil, que vous vous n’avez pas pris le temps de tout inclure dans votre calcul, loin s’en faut… c’est un peu comme si il n’existait pas de modèle proposé pour rendre précise votre demande.

Un CF positif avec un rendement brut <6.5%, faut pas trop rêver non plus

barbamoussa · #8

Desolé pour cela. Je tacherai d’être plus rigoureux la prochaine fois.

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barbamoussa a écrit :

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