Benji761 [76] : étude de cas immobilier (colocation maison 80 m²)

Je me permets quelques commentaires :

- Je ne suis pas trop pour investir dans un coin qui vous plait moyennement, à moins que vous soyez "sûr" du potentiel..

- La grande avenue c’est une chose (est-ce que le bien donne sur l’avenue?), mais qu’est-ce qu’on peut faire à proximité à part acheter des voitures? Boire un coup, manger, faire des courses, un peu de shopping?

- Faites des simulations avec 3 chambres louées sur les 4, éventuellement avec un peu de vacances sur certaines d’entre elles entre juin et septembre, là vous aurez une vision qui commencera a être pessimiste/réaliste. Si cela se passe mieux, ce sera du bonus!

- Y’a t-il des charges de copropriété? Même si payées en partie par les locataires dans le loyer CC, cela impacterait votre rendement. Car le locataire prend un bien CC dans son budget, vous faites ensuite avec vos charges…

- Evaluez l’ensemble des charges restantes (eau et chauffage si non inclus dans les charges de copro, électricité, internet, …). Ajoutez aux charges de copro, divisez par 12 et voyez si vous pouvez répercuter cela aux sein d’un loyer CC pour 3 voir 4 locataires. Vous arriverez peut être à 450 euros… ce qui ne  correspondrait pas à une vision pessimiste.

- Quid du l’assurance emprunteur? Elle est dans la mensualité annoncée? Vous comptez/pouvez TOUT emprunter?

- Pour les travaux, vous avez des devis? Car si vous déléguez tout, cela monte très vite… J’en fais actuellement l’expérience pour des travaux de rafraîchissement ++, et sans création de pièce!

- 4000 euros de meubles/déco me semble trop juste pour faire quelque chose de sympa. Comptez pratiquement le double à mon avis.

- L’épargne de précaution. S’agit-il de votre épargne totale disponible? Si c’est le cas, c’est de la folie.

- Comme d’habitude, il faudra inclure des coûts d’expert comptable/CGA et de CFE, comptez au moins 500 euros de charges par an.

Enfin, une fois rénové, vous serez à plus de 1880 euros du m2. Vous pourrez défiscalisez les travaux, mais pas faire de plus value. Il vaut mieux ne pas vous louper.

Philref92 a écrit :

Je me permets quelques commentaires :

- Je ne suis pas trop pour investir dans un coin qui vous plait moyennement, à moins que vous soyez "sûr" du potentiel..

- La grande avenue c’est une chose (est-ce que le bien donne sur l’avenue?), mais qu’est-ce qu’on peut faire à proximité à part acheter des voitures? Boire un coup, manger, faire des courses, un peu de shopping?

- Faites des simulations avec 3 chambres louées sur les 4, éventuellement avec un peu de vacances sur certaines d’entre elles entre juin et septembre, là vous aurez une vision qui commencera a être pessimiste/réaliste. Si cela se passe mieux, ce sera du bonus!

- Y’a t-il des charges de copropriété? Même si payées en partie par les locataires dans le loyer CC, cela impacterait votre rendement. Car le locataire prend un bien CC dans son budget, vous faites ensuite avec vos charges…

- Evaluez l’ensemble des charges restantes (eau et chauffage si non inclus dans les charges de copro, électricité, internet, …). Ajoutez aux charges de copro, divisez par 12 et voyez si vous pouvez répercuter cela aux sein d’un loyer CC pour 3 voir 4 locataires. Vous arriverez peut être à 450 euros… ce qui ne  correspondrait pas à une vision pessimiste.

- Quid du l’assurance emprunteur? Elle est dans la mensualité annoncée? Vous comptez/pouvez TOUT emprunter?

- Pour les travaux, vous avez des devis? Car si vous déléguez tout, cela monte très vite… J’en fais actuellement l’expérience pour des travaux de rafraîchissement ++, et sans création de pièce!

- 4000 euros de meubles/déco me semble trop juste pour faire quelque chose de sympa. Comptez pratiquement le double à mon avis.

- L’épargne de précaution. S’agit-il de votre épargne totale disponible? Si c’est le cas, c’est de la folie.

- Comme d’habitude, il faudra inclure des coûts d’expert comptable/CGA et de CFE, comptez au moins 500 euros de charges par an.

Enfin, une fois rénové, vous serez à plus de 1880 euros du m2. Vous pourrez défiscalisez les travaux, mais pas faire de plus value. Il vaut mieux ne pas vous louper.

Bonjour, merci pour vos commentaires, je vais y répondre dans l’ordre :

- si vous voulez, le quartier ne me plait pas de mon point de vus, c’est à dire que je ne me verrais pas habiter là. Mais mon avis ne tient qu’à moi car je n’ai jamais habité les centres villes car je n’aime pas (mes critères sont très exigeants : hors centre ville mais tout de même en proche périphérie, aucun vis à vis, balcon ou terrasse, vue panoramique, donc voyer vous je suis compliqué).

- En face du bien immobilier, (2min à pieds), grand centre commercial avec cinéma, boutiques, fast food, restaurant). A 3 min à pieds, les quais de seine avec tous ses bars restaurants. En face, arrêt de bus avec ligne reliant le centre ville en 5 minutes (fac Pasteur à 2 minutes en bus). A 2 min d’un supermarché également.

- Avec 3 chambres louées je suis à -44€/mois (renta de 5,5%) donc effort d’épargne très faible dans le pire des cas en prenant en compte 110 000€ + 40 000 € travaux + 8800 notaire + 8000 meubles

- Ce n’est pas une copro, mais une maison de ville individuelle. J’ai estimé les charges à 3000€ par an (eau gaz électricité, c’est chauffage gaz je précise et l’isolation va être refaites). Quand je dis 350 c’est HC, avec charges ce sera +70€ par chambre soit 420€ CC.

- Oui assurance emprunteur prise en compte. Je compte tout emprunter, ma banque est ok à ce sujet, elle m’a proposée 1,4% sur 25 ans sans que je lui présente mon projet, mais vu la tenue de mes comptes je pense que ça doit jouer.

- Pour les travaux deux entreprises sont venues : elles m’ont annoncé toutes les deux 40 000 € grand maximum en leur précisant mes besoins pour faire de la coloc Haut de Gamme (devis à l’appui par la suie). Comme vous en faites l’expérience, pourriez vous me préciser votre montant travaux, superficie du bien … etc pour retour d’expériences c’est toujours bon à prendre

- Meubles déco. Je pense que je peux m’en tirer pour 6000€ grand max.

- Comment ça, c’est de la folie ? Oui j’ai une bonne épargne de côté et elle me servira forcément en cas de problème ?

Matinvest a écrit :

C’est vrai que le mont riboudet n’est pas le coin le plus glamour de Rouen. Ne craignez vous pas d’être concurrence par les résidences étudiantes proche de la fac de droit et la préfecture?
Après 350 en meubles vous êtes bien placés. Les appartements que je loue en centre ville en vide sont pris par des étudiants qui s’organisent en colocation. Ils en ont pour ce tarif chacun mais pour beaucoup la proximité de la place du vieux marché est importante.

Ah un investisseur sur Rouen. De la concurrence ? Je serai curieux de connaître vos chiffres sur vos locations en nu ? Ce sont des appartements de quelle taille ? A combien les avez vous acheté ? Quels sont vos loyers ?

Quand on connaît le nombre d’étudiant vs logement étudiant CROUS (40 000 étudiants pour 5000 logements CROUS), je crois qu’il y a encore de la demande.
C’est pour ça que je souhaite également me démarquer et faire quelque chose de plutôt haut de gamme.
C’est 350 HC avec les charges, j’arrive à 420€.
C’est une maison individuelle donnant sur l’avenue du mont riboudet (pas de copro) :
- eau gaz élec : 3000€/an
- internet : 240€/an
Ça fait un forfait de 70€ environ par mois.
Vous investiriez sur un projet de ce type?

En fait la disposition de la maison est super aussi :
RDC : Cuisine + sallon
1er étage : 2 chambres + salle d’eau sur le palier
2 ème étage : 1 chambre + 1 cambre (à créer) + 1 salle de douche (à créer).

Philref92 a écrit :

Ok je complète certains points :

- Mais si vous deviez habitez en centre ville, vous accepteriez ce quartier?

- Le bien se trouve-t-il aux bords de l’avenue, avec les fenêtre qui donnent dessus?

- Vous trouverez les infos concernant ma "petite rénovation" dans ma présentation. En gros je fais refaire sols, mur fissurés, peinture en totalité, fenêtre, certains encadrement de portes, salle de bains et cuisine. Pas ou peu de plomberie et électricité par moi même.

- Pour l’épargne, si vous avez plus que cela à coté, c’est mieux!

- Pour le coût du projet vs ce que vous trouveriez déjà rénové, vous voyez cela comment? Quand vous parlez de biens similaires, vous parlez de maisons?

- La maison est un avantage (pas de charges fixes, pas de voisins) mais avez-vous regardé les frais éventuels à l’extérieur? Pouvez-vous nous en dire plus sur la servitude?

- Pourquoi aucune négo possible? Bien en direct? Vous avez déjà fait une proposition?

J’ai habité tout proche de quartier pendant 2 ans quelques rue plus haut, mais j’avais ma vue sympathique et un petit balcon donc j’étais content. Si je devais absolument habiter en centre ville, je choisirais plutôt un bien plus loin de cette grande avenue.

- Oui le bien se situe aux abords de l’avenue avec fenêtre qui donnent dessus.

- Ça marche merci.

- Pour l’épargne, je comprends votre question, je n’avais pas remarqué que j’avais mis 5K mais c’est un copier coller, j’ai effectivement plus que cela de côté

- Sur du rénové dans ce secteur on est à 1800€ / m² (difficile de trouver un bien exactement similaire à la vente dans ce quartier, la plupart sont en retrait de l’avenue et avec jardin vendu 2200€/m² mais non comparable, mais le prix moyen au m2 dans ce secteur tourne autour de 1800€/m² (vu sur différents sites).

Pour pratiquer le "haut de gamme" avec prestations tout inclus et tarif élevé, les colocataires emménagent en ne venant qu’avec leur valise, je suis également très régulièrement confronter à ce profil de personnes qui prennent le bien puis, une fois sur place dans la ville, débute leurs recherches et changent en cours d’année en créant eux-même une colocation ou prenant un studio.

Comme vous le relevez la personne fait du petit prix charges comprises. 20 euros CC avec imposition il reste peu de mon point de vue.
Les étudiants ont le choix sur Rouen (nous ne sommes hélas pas Paris).
Je rejoints Dalki il n’est pas rare de voir des étudiants changes en cours d’année.
Attention aussi aux nombreux étudiants d’école de commerce qui ne cherchent que pour 6 mois voir moins avec leurs stages.

Oui ce sont les périodes creusent qui me font le plus peur. Après en testant le marché, j’ai mis une annonce de coloc haut de gamme dans le secteur ou est situé le bien, j’ai eu 17 demandes en même pas 2 semaines avec un prix de 450€ CC la chambre… donc la demande est là. Et je n’ai pas dit que le secteur n’est pas recherché, loin de là ! Le secteur possède tout ce qu’il faut comme déjà mentionné au dessus (grand centre commerciale, cinéma, restaurants, bars quais de seine, supermarché, les 2 pôles universitaires (rassemblant à eux seul 25 000 étudiants) à moins de 5 minutes en bus, arrêt situé en face.

Je minimise lesquels ? Si je suis là, c’est pour avoir des conseils, et si je vous présente le bien c’est que j’y crois quand même un minimum sinon je serai déjà passé à autres choses.
Mais votre réticence sur mon projet me fait beaucoup réfléchir quand même du coup.
A ma place, vous n’iriez pas j’imagine.
Mais depuis 6 mois que je recherche sur Rouen, c’est le premier bien avec un potentiel de cashflow sur une coloc. 80m² à 110 000€, je n’ai rien trouvé de tel en 6 mois de recherches sur Rouen même d’où mon attachement à ce projet.

Du coup, je vous pose la question :
Quels sont les points positifs du projet et quels sont les négatifs ?
Pourquoi n’iriez vous pas sur ce projet ?

Quelle est la servitude de la cour?
Quels sont les autres propriétaires de cette cour? Pas des cas sociaux j’espère pour vous
Avez vous regarder sur pareil les dernières ventes sur le mont riboudet ?

Philref92 a écrit :

En tout cas, vous aurez de sérieux rivaux :
annonce 1
annonce 2

Elles sont déjà désactivées… Comme quoi il y a effectivement de la concurrence.

Benji  sauf erreur de ma part, vous n’avez pas répondu à 2 questions posées plus haut.
Avez des devis pour les travaux ?
Pourquoi ne pouvez-vous pas négocier ?

J’attire votre attention sur un point concernant les étudiants..
Proposition en août, signature vers décembre puis travaux. Attention il ne sera pas exploitable de suite. Vous allez avoir plusieurs mois de vacances locative avant l’entrée de votre 1er locataire.
Pour la négociation du crédit essayez d’obtenir un différé des mensualités pour ne pas commencer à payer au début (dans le cas d’un différé vous ne payez que les intérêts).