Urbanisme : généralités, approche de l'investissement par le Droit du Sol

Je tente de répondre moi même à titre d’exercice.
Le scénario que vous décrivez relève du code civil et non des règles d’urbanisme (sauf à pouvoir prouver que le permis de construire ne respecte pas les règles d’urbanisme, ou que la construction ne respecte pas le permis de construire).
C’est devant le juge civil que ça se règle et il sera impossible de contester le permis de construire si celui-ci est conforme au PLU (hauteurs de construction, etc.)

Un exemple concret auquel j’ai été confronté, une fonctionnaire du service instructeur qui me dit qu’il serait tout à fait légal pour moi d’implanter une fenêtre en limite séparative. Bien sûr il n’en est rien car c’est interdit par le code civil, mais ça ne relève pas de l’urbanisme.

Bonjour,

Je reprends la suite du début !

Avant de rentrer plus en avant dans le vif du sujet (cf les autorisations d’urbanisme), il me semble pertinent de préciser ce qui fait le fondement du Code de l’Urbanisme.
Bien entendu, l’utilité publique sous tend toutes les Codifications que nous connaissons ; mais, ces dernières années il me semble que pour ce qui concerne le forum des IH on peut particulièrement mettre en avant :

- Une volonté de mettre un frein à la consommation des terres agricoles ou à potentiel agricole (les zones Naturelles, pour faire simple, mais c’est inexact en partie). Peut être avez vous entendu que l’on consommait l’équivalent d’un Département tous les 7 ou 8 ans par artificialisation des sols : Un observatoire pour le suivi de l?artificialisation des sols | L’Institut
Cela explique pourquoi je déconseille l’achat de terres en périphérie des bourgs centres ruraux : le temps de la spéculation est globalement révolu. Notez que si vous possédez des terres agricoles qui peuvent recevoir une belle AOC, vous n’êtes pas forcément perdant cependant.

- En corollaire de ce propos, une volonté de reconstruire la ville sur la ville avec des avantages codifiés en cas de logements proches des transports en commun par exemple. Il faut produire du logement vertueux (et on retrouve des liens avec d’autres Codes), dense, adaptés aux besoins sociétaux (éviter de concentrer les classes d’âge ou les catégories sociaux prof. etc) en limitant les déplacements. Dans ces conditions les projets de Le Corbusier qui anticipaient la croissance des villes ne seraient plus possibles…Vous avez sans doute entendu parler des Eco Quartiers, mais attention il y a "à boire et à manger" en la matière, voici un lien intéressant illustrant le sujet : Eco Quartiers - La préfecture de la Sarthe On est loin de certains produits pointés à juste titre par la presse. J’insiste sur ces notions car ce sont des discours, des intentions de projet, qui plaisent aux élus et qui facilitent beaucoup le bon déroulé des projets des investisseurs.

- une volonté de planifier le territoire avec la mise en place de nouveaux échelons de réflexions desquels vont découler des documents d’urbanisme type PLU PLUIH compatibles avec ces politiques (SRADET SCOT PCAET…On s’y perd et ce sont souvent des documents creux sans moyens d’actions).

Au final nous nous retrouvons gérés souvent soit par le RNU soit par un PLU(IH) et plus rarement par une Carte Communale. cette dernière organise simplement le RNU en identifiant les secteurs constructibles (C) ou non (NC) : les règles du RNU s’appliquent.

Voilà pour les règles du jeu dans lesquelles l’investisseur doit inscrire son projet. J’entends souvent les gens me dire "c’est mon terrain je fais ce que je veux avec". L’un d’eux m’a dit dernièrement "si je veux je construit dessus un pot de confiture". Belle image et pourquoi pas si la règle du jeu le permet (pour ANDROS et ses confitures on pourrait l’imaginer) ?
Autrement ce sera perte de temps et d’argent si on me paye, mais si le projet n’aboutit pas, avec des échanges de ce niveau, vous imaginez que ce sera la faute à Iqce et pas du tout au génial porteur de projet) donc ce sera une fin de non recevoir de ma part (va-te-faire-voir-chez-tout-nu) dans les 5 mn.

Pour présenter son projet, l’investisseur doit savoir choisir entre 2 procédures :
3 régimes d’autorisation :
- Permis de construire
- Permis d’Aménager
- Permis de Démolir (rarement obligatoire, secteur ABF par exemple)
1 régime de déclaration :
- la Déclaration Préalable

Je vais faire une pause et je vous propose d’en rester toujours aux généralités (et puis je ne maîtrise pas l’ensemble des Permis).

Bonjour,

J’ai eu le plaisir d’être sollicité sur 2 problèmes d’application du droit du sol qui tournaient autour d’une problématique similaire. Je partage mes avis avec le forum pour le débat et l’enrichissement (intellectuel).

Que faire en cas de difficulté avec le service instructeur ?

1- Le contexte humain

Après les lois de décentralisation (2éme vague en 2007), les collectivités ont repris leur instruction, l’Etat ne gardant que les communes au RNU (et l’instruction des permis Etat, exemple d’actualité : les hôpitaux).

Certains agents Etat sont partis travailler dans les collectivités : OK, ça fonctionne +/- bien suivant leur capacité et leur niveau…Mais beaucoup de collectivité ont mis en place tout et n’importe quoi. Car il n’y a pas en France de diplôme d’instructeur "droit du sol"…Au mieux votre interlocuteur sera donc un jeune architecte / urbaniste qui aura choisi ce métier par dépit, en attendant mieux etc Au pire un ancien de la voirie recasé -  une personne démotivé - pour raison de santé…J’ai des exemples !
De mon appréciation, il manque un véritable réseau animé au niveau national par l’Etat car l’Etat est censé contrôler les actes créant du droit des collectivités : c’est le CL Contrôle de Légalité.

2- Le jeu de rôle

Vous avez deviné que le positionnement de l’agent instructeur n’est pas forcément joyeux : il est coincé entre les élus, le bras armé de l’Etat qui exerce le CL et le fait passer pour un "fautif" auprès des élus et les pétitionnaires (qui connaissent toujours quelqu’un qui connaît…Un élu).

Dans ces conditions, je conseille vivement de rencontrer l’agent et les élus…En cas de soucis, l’agent est couvert à minima.

3- Que faire en dehors en cas de décision "injuste" ?

Si vous avez des échanges de mails mais aucune décision en main : à mon avis…Rien.
Si vous avez des échanges de mails ET une décision illégale :
- tentez le recours gracieux : à voir avec l’agent et les élus, éventuellement mettre dans le coup les services de l’Etat (c’est potentiellement à double tranchant, attention, faites vous conseiller avant)
- déposez une nouvelle demande après négociation avec les élus et l’agent (bof)
- faites une action contentieuse : un avocat rédige la demande de recours gracieux, puis donne suite en cas de refus.
Souvent la lettre de l’avocat fait réagir, votre détermination est affichée.

4- Cas particuliers

La collectivité vous à donné un accord, une "autorisation" matérialisé par un arrêté ou vous avez une autorisation tacite ; attention, faites vous conseiller, le tacite n’est pas systématique ! Demandez une attestation de tacite.

Vous attaquez  votre projet : archi, plans…Et vous recevez un retrait d’acte illégal : la collectivité réalise son erreur (seule ou suite à observation du CL de l’Etat, ou sur plainte des voisins suite à affichage…).

2 observations :

- Le retrait est assez souvent mal fait ; son formalisme est encadré (dans le Code de l’Urbanisme pour les Permis par ex, facile, dans une loi pour les CUb, moins facile car moins connu par les services instructeurs) : donc il ne vaut rien et cela joue en votre faveur…Continuez vos études et travaux…

- …vous pouvez être indemnisé à hauteur des frais engagés : cela semble évident, mais en fait c’est assez rare.

J’ai mis en gars les mots ou expressions pouvant faire débat ; je suis passé rapidement sur le sujet : on dégrossit, à voir en fonction des cas particuliers de chacun…Et n’hésitez pas à enrichir, préciser.

J’ajouterai le cas de la modification du PLU.

Des terrains constructibles sont passes inondables dans nôtre station.

Un chalet est passé en terrain inondable.
En cas de destruction il ne sera pas possible de reconstruire, terrain en zone non constructible du coup

Pour la petite histoire ce chalet s’est vendu pour 970 k€. Ça laisse songeur…