SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

AJA a écrit :

Le principal argument est que je suis à l’autre bout de la France et que commercialement, ça rend mon dossier moins intéressant (ce que je comprends quelque part).

Cette justification me laisse un peu "perplexe".
De nos jours, il me semble qu’il peut faire à peu près la même chose pour vous que vous habitiez à 50m ou à 1000km de l’agence.

Merci de nous tenir au courant de vos avancées en tout cas.

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (11/09/2019 13h54)

Enfin, vous venez à l’agence pour signer les papiers. Donc bon, c’est que vous avez tout vu au téléphone avant et que le conseiller est quasi sur du financement. Je suis passé par le CMB et je suis allé à Brest aussi (1 fois).

Mon portefeuille d’action est déjà chez IB avec une sorte de crédit lombard (prêt sur marge). Cela me convient car je peux gérer en direct.

Ceci dit, on peut tout à fait imaginer que je mette mon CTO dans un banque X, qui me fait un prêt sur nantissement de ce CTO.

Avec l’argent de ce prêt je pourrais alors le placer à nouveau sur IB.

Mais du coup, je ne dégagerais pas grand chose pour un prêt d’usufruit nu.

Je souhaite que la poche "épargne liquide" soit indépendante de la poche "projet autofinancié".

Je pense que mon espérance de gain est meilleur en bourse qu’en SCPI. Du coup, je préfère investir sur les marchés mon cash "libre".

Cependant, avec le levier du crédit, les SCPI me semblent intéressantes (car pas d’appel de marge, gros levier et revenu relativement stable et récurrent), à condition qu’elle ne diminue pas ma capacité d’investissement sur les marchés.

Le projet SCPI portera ses fruits dans 20 ou 25 ans. Je ne souhaite pas me "priver" aujourd’hui pour quelque chose d’aussi lointain. Ceci dit, n’ayant aucune confiance dans la démographie du système de retraite actuelle, je cherche une solution pour maintenir mon train de vie à long terme.

Le rapport me semble lointain entre le fait de se déplacer une fois pour rencontrer le conseiller (et de mon point de vue cela n’a franchement rien d’obligatoire… mais on a déjà discuté de ce point) et le fait que "commercialement, la distance rende le dossier moins intéressant".

Bien à vous,
cat

Je pense que viser un emprunt à 25 ans est sans doute une des causes de vos difficultés. Vous devriez aussi envisager une durée plus courte, sachant que si vous investissez en US (pas forcément avec un emprunt, car peu de banques seront partante pour financer de l’US) vous aurez déjà un CF très amélioré.

Pour ma part, j’ai eu (depuis presque 10 ans) des financements au CM (d’une caisse en Alsace, avec laquelle javais déjà pas mal d’activité) sur 10 et 15 ans, qui ont servi à acquérir presque uniquement de l’US, mais ça n’a pas été simple à négocier, et j’ai notamment du fournir des garanties solides (nantissements AV, hypothèque sur bien immobiliers, garanti sur CTitre) en face. Mes premiers financements sur 10 ans se terminent bientôt, et je vais aller en rechercher de nouveaux…

EDIT : J’ai aussi commencé avec un emprunt d’un montant raisonnable (200k) avant d’augmenter l’encours de prêt une fois la SCI IS détenant de l’US bien lancée. J’avais d’ailleurs commencé en finançant les tout premiers US acquis par un CCA. Vouloir tout de suite un emprunt >500k, et ne pas du tout vouloir injecter de fonds soi-même, doit aussi freiner le banquier (son rôle n’est pas juste de prêter pour vous faire gagner de l’argent).

Nous sommes à la veille du T4 d’une année de taux historiquement bas, vous avez un magnifique profil, vous savez que c’est réalisable car d’autres l’ont déjà fait avant vous, vous savez où le faire et avec quel contact et vous avez fait toutes les démarches pour parvenir à vos fins.

Je ne doute pas un instant que vos efforts seront couronnés de succès.

C’est l’occasion idéale pour faire financer sa retraite sans apport grâce au levier du crédit immobilier.

Ce levier n’existe pas en bourse, hormis la marge que vous utilisez déjà. Gardez si possible votre épargne pour l’y allouer. Mais effectivement, si besoin, vous pouvez l’utiliser en apport au compte courant pour acheter de l’usufruit comptant. Vous pouvez également faire un crédit conso non affecté Boursorama a 0,95% sur 4 ans de 30k€.

Encore ce matin certains d’entre nous, ici présent, cherchions à sonder par téléphone les offres actuelles de financement proposées par le cmb brest pour des scpi à crédit : taux, durées, us/pp, etc…

Je veux dire par la qu’on est quelques uns les yeux rivés sur vous prêt à vous supporter pour savoir si les conditions actuelles permettent à nouveau d’atteindre le fameux cash flow positif sans apport.

Car si oui, je pense qu’on pourrait être quelques uns à vous suivre pour renouveler ce type d’investissement. Peut être qu’un nouvel afflux massif de clients pourrait motiver notre conseiller commun à faire un effort ?

Tenez nous au courant et bonjour à lui

J’ai eut un rendez vous téléphonique avec le CMB hier matin également.

J’ai à peu près les mêmes retours, scpi partenaires en PP et en US, sur des sommes moins importantes que les vôtres ( difficile de négocier plus de 100K d’usufruit si j’ai bien compris ).

Et mon interlocuteur semblait dubitatif sur le fait qu’un tel investissement s’autofinance.
Il a également glissé qu’avoir de l’épargne en assurance vie serait mieux vu.

D’un autre côté, le CGP de Malolechat m’a fait plusieurs propositions interessantes pour de la PP ( que je peux transmettre en MP ) mais il n’a actuellement aucune solution pour financer de l’US.

Je crois que le 50% de scpi étrangères est difficile à obtenir.

Un petit peu hors sujet, mais personne ne m’a répondu dans l’autre, quelqu’un a t’il calculé combien de temps il reporte le déficit dû a l’amortissement de l’US et la non imposition des scpi étrangères ?

Bonjour,

@Malolechat
Pour revenir au message #1651 : Mon projet n’est pas encore finalisé pour être tout à fait exact 😉
J’y travaille!

@Smad
Concernant le % de revenus de SCPI étrangères,  compte tenu de la clé de l’US, le % du montage global grimpe vite si l’on prend des SCPI de chez Corum par exemple.

Concernant la non imposition des dividendes étrangères, cela est lié à des conventions entre les pays concernant la non DOUBLE imposition car déjà réglé dans le pays où sont situés les biens.

Et la  durée de l"amortissement équivaut à la durée de l’US prit.

Cordialement
Yvan

Smad, je ne sais pas si c’est la file pour en discuter mais je ne vois pas comment dans "beaucoup de cas" vous pouvez avoir ’amortissement>revenus imposables’ à moins d’avoir beaucoup d’US en proportion et surtout beaucoup de revenus fonciers étrangers.

Si vous ajoutez les autres charges (intérêts, frais, …), c’est possible d’ajuster l’US et les revenus fonciers étrangers pour ne pas payer d’IS pendant toute la durée de l’emprunt (mais il faut avoir de l’US et des revenus fonciers étrangers dans des proportions non négligeables).

Bien à vous,
cat

Bonjour,

Chaque caisse d’épargne a son propre fonctionnement au niveau départemental je pense.

Je viens de passer 1h avec un copain directeur d’agence à Brest.

Il m’a dit qu’actuellement il avait beaucoup de demande de scpi du fait de la baisse des rendements des livrets et fonds euros.

Mais il fait des credit à objet professionnel (c’est pas un crédit immobilier, ni pro, ni conso, c’est à part) sur 10 ans avec effort d’épargne et avec moins de 5 scpi partenaire au rendement inférieur à 5% pour les profils suivant : 50-55 ans pour préparer un complément de retraite.

Par contre il font des taux immobiliers excellent pour leurs anciens clients (renégociation de prêt rp) et pour les nouveaux (1er crédit ou rachat de crédit). Discussion en cours pour du 0,6% sur 18 ans ou du 0,9% sur 25 ans, sous conditions bien évidemment (domiciliation épargne, revenus, etc…).

Bonjour à tous,

J’ai essayé comme vous de chercher un financement par un crédit immobilier, et je crois que je vais jeter l’éponge.
Les conseillers bancaires locaux n’y connaissent rien pour la plupart (4 banques contactées localement, deux conseillers bloqués sur leur logiciel au moment de sélectionner le type d’investissement, une qui n’y connaissait rien et devait me renvoyer vers une pro… dont j’attends toujours l’appel, et un dernier qui m’a assuré que son taux à moins de 0.75% sur 10 ans était le même sur un investissement de résidence principale et sur des SCPI…

Courtiers et CGP en ligne (merci à tous pour vos conseils d’ailleurs) ne me proposent pas un taux que je considère comme excellent, ou alors avec des contreparties que je juge excessives.

Je vous mets quand même l’offre avec le taux le + intéressant pour en discuter si vous le souhaitez (je ne cite pas le courtier afin de ne pas faire de la pub, qu’elle soit positive ou négative, mais j’imagine que nous consultons à peu près tous les mêmes…

Montant : 100 000€ : 0,95% sur 10 ans, 1,25% sur 15 ans et 1,45% sur 20 ans
+ Assurance Groupe,
+ Frais de dossier : 450€,
+ Frais de garantie SACCEF : 1600 €
+ Frais de courtage :500€
+ Ouverture de compte à distance, avec carte bleue payante sans domiciliation de salaire exigée
+ Epargne constituée de 200€ de parts sociales et d’un compte épargne type Livret avec 100€ minimum
+ Souscription d’un contrat d’assurance au choix (Propriétaire bailleur, Habitation, Auto, Protection Juridique, Prévoyance…)

Des avis ?

En effet, au risque de vous étonner, je suis très frileux à me lancer sur un crédit sur 10 ans à un taux de plus de 1%, pour un revenu de 4 à 4.5% aujourd’hui, mais dont je n’ai aucune sécurité ni sur la valeurs des parts, ni sur le rendement…

Et en attendant, je crois sérieusement que je vais partir sur… un crédit perso de 10 000 € à 0.4% (coût du crédit sur un an : 22 € !).

Bien à vous,