Supernewbiepro [03] : étude de cas immobilier (endettement en nom propre trop important)

Bonsoir,

Je procéderai ainsi à votre place:

1- Revente du ou des bien(s) sous crédits qui arrivent en fin de déficit foncier. Ça devrait vous permettre de revenir à un risque acceptable pour la banque.
2- Utiliser cette/ces vente(s) comme apport pour les 2 prochaines opérations.
3- Ou prospecter d’autres banques qui n’ont pas le même organisme de caution si vous ne souhaitez vendre (il doit avoir la liste sur ce site de mémoire)

Passer par une SCI peut vous permettre de contourner le problème puisqu’il faut être minimum 2 à ma connaissance. Mais attention dans certaine banque, les conditions du crédit ne sont pas les mêmes que pour du particulier (ex: durée de crédit plus court,…).

Bonjour,

Pourriez-vous mettre à jour votre présentation ? Je souhaitais vous répondre en prenant en compte votre situation personnelle, objectifs et projets de vie à long terme, mais je ne sais pas si votre vision de 2013 est toujours en adéquation avec celle d’aujourd’hui ?

Même sans ces infos, je dirais que même un banquier rationnel et familier des profils d’investisseurs immobiliers (donc prenant en compte le calcul d’endettement le plus favorable) pourrait légitimement s’inquiéter du faible montant de vos liquidités en proportion de votre patrimoine global. 15k€ me semble bien insuffisant au vu des risques potentiels (impayés, dégradations volontaires, accidentelles) et des évolutions certaines (fiscalité exponentielle et le "cash-squeeze" à venir, travaux d’entretien courants dus à la vétusté).

Au lieu de faire le forcing pour un achat supplémentaire, peut-être pourriez-vous envisager un arbitrage pour rééquilibrer votre patrimoine global ?

Soit votre compagne veut vraiment devenir co-investisseur, soit elle veut juste vous aider à obtenir le prochain prêt. Dans le second cas, elle pourrait se porter caution personnelle. C’est à dire qu’elle n’interviendra qu’en cas de défaut de paiement. Ca paraît plus pertinent que de la faire rembourser la moitié de la mensualité puis lui reverser cette moitié !

Néanmoins, votre problème n’est pas seulement un endettement élevé (voire excessif). Votre problème est aussi :
- concentration extrême de vos investissements sur un seul secteur (l’immobilier), sur une seule ville (Vichy) et sur un seul type de biens (maisons).
- fuite en avant du déficit foncier qui devra bien se finir un jour. Avez-vous fait le calcul du montant IR+PS que vous devrez payer si jamais vous n’avez plus aucun travaux à déduire ? Est-ce que vous pourrez encore rembourser vos emprunts dans ce cas ?

Si vous restez dans l’immobilier, variez au moins les plaisirs.
Pourquoi pas un petit immeuble de rendement, avec de petits logements à louer meublé pour profiter de la niche fiscale LMNP au réel.
Pourquoi pas transformer vos acquisitions les plus anciennes en meublé, éventuellement en les divisant en plusieurs logements, si elles s’y prêtent ? (rappel : il faut rester en location nue jusqu’au 31/12/N+3, sachant que N est la dernière année où cet immeuble-là a crée un déficit foncier qui s’est imputé sur le revenu global).
Pourquoi pas une maison en Pinel ou une rénovation en Pinel ancien ou en Denormandie (si la ville est éligible). Naturellement, pas un attrape-pigeon marketé par votre banque, mais un projet que vous ficeleriez vous-même en en maîtrisant les coûts.
Pourquoi pas aussi diversifier vers le local commercial (en faisant attention à la qualité de l’emplacement et à l’évolution du quartier, qui sont primordiaux).

Il y a divers dispositifs fiscaux qu’il faut utiliser au maximum.

Dernière modification par Bernard2K (21/05/2019 19h12)

Personnellement je suis d’accord avec les autres qui disent que vous êtes beaucoup trop concentré dans vos investissements.

Attention :
- La génération des 18-25 ans actuelle n’est pas du tout intéressé par la montagne, donc ils ne s’y rendent pas, donc les prix de l’immobilier sont à leur zénith dans les massifs.
- Une seule ville met le risque d’aléa climatique, eau impropre par exemple (ça arrive dans certaines stations thermales que ça dure 3-4 mois et si c’est à la pire saison c’est le carnage.
- Le déficit foncier c’est sympa, mais il faut inclure dans l’IR théorique l’imposition que cela amène pour calculer votre réelle capacité d’emprunt.
- Le cash flow dégagé par les biens sont à mon avis trop juste pour un quelconque aléa d’un locataire (vacance locative, non paiement, dégradations, ….)

Mais je répondais plutôt pour les autres cas à propos des liens. Je ne parle que pour le légal

- Alors il faut arrêter de dire "si c’est mon nom", c’est à moi…. C’est pas le fonctionnement.
Que vous soyez pacsé sous séparation de bien ou en simple concubinage c’est pareil, ça sera un bien en indivision.
Ce qui signifie que selon l’apport qu’elle fait elle aura droit à un prorata… Ce qui signifie que si, il est payé a 50% chacun, que si le bien prend 30%, alors elle a le droit s’il à a une séparation à 15% de plus que son apport initial. Le défaut de l’indivision c’est que "nul n’est forcé de rester en indivision", ce qu’il veut dire qu’elle peut exiger de quitter l’indivision et donc de recevoir la somme cash ou de forcer la vente du bien.
Donc la solution est uniquement qu’elle ait un rôle de caution. Cependant attention, elle sera lié à vous durant toute la durée du prêt. Car si jamais vous décidez de ne plus payer, elle sera obligé de payer la banque. Ce qui crée une discordance et une position insécure pour elle.

Créer des SCI, une SCI a forcément 2 ou plus associés. Donc il faut une personne de plus, au hasard votre compagne.
Faire un apport de bien à une SCI demande un acte notarié.
Une SCI a des frais fixes, un compte bancaire (10 euros par mois), les "loyers", même s’ils restent à l’intérieur sont imposable dans votre revenu IR, sauf à la soumettre à l’IS mais dans ce cas là il n’y a plus de déficit foncier possible.
Attention, les SCI ont un accès au crédit bien différent, vous serez tout deux caution solidaire avec des taux plus élevés qu’a titre particulier.

Le patrimoine créé avant le mariage/pacs reste à celui qui l’a constitué, tout comme ceux acquis par héritage. Par contre les loyers seront communs si elle a fait un apport quelconque dans le bien.

De mon avis, créer du déficit foncier pour éluder l’IR est une erreur. C’est ce que propose les niches fiscales de type Duflot, Pinel, etc …
Il vaut mieux faire des effets de levier par l’emprunt comme vous faites. Mais votre attitude est assimilable à un Hedge Fund immobilier, et lorsqu’on sacrifie son épargne pour créer du déficit c’est très instable. Il suffit que les conditions de location changent pour que vous fassiez une faillite personnelle d’où la frilosité des banques avec votre dossier.

Vous devriez voir à diversifier par la création d’épargne par la vente d’immeubles dont les déficits fonciers sont terminés et mettre dans d’autres produits qui pourront ensuite servir à faire de nouveaux emprunts immobiliers.
La diversité permet de pouvoir supporter s’il y a un quelconque changement législatif, si vous vous retrouvez à devoir dégager du cash, s’il y a trop d’immobilier ça prend du temps.

Etre célibataire c’est aussi un luxe qu’il convient de regarder, votre IR théorique doit être enorme… Est ce que le cash flow entrant l’équivaudrait ?

Bonjour,

Tout d’abord bravo pour votre parcours et votre détermination.

J’ai la fâcheuse impression que vous vous cristallisez sur votre problème de financement alors que votre vrai problème me semble être un problème de fiscalité.

En effet, vos 6 biens génèrent un revenu foncier imposable de l’ordre de 24000 euros et il vous faut générer un montant équivalent de travaux par an. Avec les 2 achats envisagés, vous allez vraisemblablement être tranquille pour 2 ans… mais dans 2 ans il vous faudra couvrir 32000 euros de déficit, soit encore un achat de 2 maisons et ainsi de suite… Dans 10 ans, il vous faudra acheter combien de maisons par an ?

Il me semble donc que si vous "bricolez" pour pouvoir assurer le financement de la dernière maison vous ne faites que reculer pour mieux sauter…

D’autre part, le fisc vous guette à deux niveaux :
- l’IFI quand tous vos crédits seront remboursés
- l’impôt sur les plus-values à la revente qui reste assez fort même après 15 ans de détention, les travaux ne pouvant pas être pris en compte une seconde fois.

Il vous faut donc retenir une solution qui vous permette d’amortir vos biens et donc d’avoir un revenu imposable faible…pour moi deux solutions à envisager :
- louer en meublé (et orienter vos achats vers des biens compatibles)
- créer une SCI à l’IS en y apportant vos biens - il faudra alors respecter les délais si vous avez généré un déficit foncier imputable sur vos autres revenus

Je vous recommande de vous entourer de spécialistes compétents afin de mener le projet au mieux.

Canyonneur