TurboTurtle : achat d'un immeuble de rapport en SCI IS avec apport en CCA ?

Bonjour Carignan, et merci pour votre retour.

Les charges sont très élevées la 1ere année car elles intègrent les frais de notaire. Elles diminuent ensuite progressivement car la part des intérêts d’emprunt diminue.

Je n’ai pas pris en compte d’évolution du prix des loyers, donc le recettes n’évoluent pas en effet. Pareil pour les charges, elles n’augmentent pas dans le temps.

Je n’ai pas compté d’intérets sur le CCA pour simplifié l’approche, je trouve déjà ça suffisamment compliqué comme ça pour le moment!

En fait l’amortissement du bien est linéaire, il est plus important les premières années car l’amortissement intègre alors les frais de notaire et d’agence. L’amortissement du bien en lui même est linéaire à 17k€ / an.

J’ai bien retiré 20% pour le terrain.

Pour la logique du revenu global sur 20 ans, ça vous parait cohérent?

Bonjour,

Votre simulation m’intéresse ; mais complètement ignare en la matière puis je reformuler ? Merci d’avance de vos réflexions.

Vous voulez acheter un bien de 1 M€ qui rapporte environ 10% annuel brut.

Vous apportez 400 KE de capital K à une SCI IS.

Vous vous rémunérez uniquement sur ce K à coup de 1666€/mois sur 20 ans, sans toucher à ce qui reste de loyers une fois les charges et impôts déduits, soit 809 K€ au final. Pas d’imposition de ce fait sur les retraits mensuels (désolé si c’est évident) ?

Au final après revente le bénéfice net (?) est de 1.286 M€.

Soit un rendement net de environ 3% sur 20 ans pour les 400K€ initiaux ?

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Imaginons que l’on achète un immeuble de 400 K€ qui rapporte 10% l’an donc 0 crédit.
Au bout de 20 ans on a 1.6 M€ de loyers. Pour l’expérience que j’en ai à m’occuper des biens familiaux, par rapport à ma situation de Français moyen, il reste 0.8 M€ après travaux et impôts (? Edit : location nue, mes parents ne sont pas très "doués" pour optimiser cf leur âge très avancé).
Si le bien est revendu au bout de 20 ans sans PV donc au prix d’achat on a 0.4 + 0.8 = 1.2 M€.
Et pas de SCI ni d’associés, ce qui est un raisonnement très réducteur : on peut avoir besoin des associés.

Donc cher Bernard, un des gros intérêt du montage en dehors de la SCI IS  est de se reverser le CCA ce qui justifie l’investissement des 1M€ et le crédit. OK, vu…Cela à du sens.
Merci pour les détails de la mécanique.
Et tant que j’y suis, j’aimerais comprendre le calcul des charges dans les grandes lignes…
J’ai supposé en relisant du mieux de mes capacités que les 17 K€ d’amortissement représentaient la valeur du bien - le CCA - la valeur du terrain (en faisant abstraction des FDN comme évoqué par turboturtle).

Dernière modification par Iqce (30/09/2019 21h39)

Bonsoir,

Il me semble à la lecture de votre tableau que vous confondez trésorerie et résultat après impôts et que vous ne tenez pas compte, coté trésorerie, du remboursement de l’emprunt de 600 k€ qui génère un remboursement mensuel de 2826,80 €, soit 33921,62 € pr an (emprunt sur 20 ans, 1,25 % assurance comprise).

Le résultat après impôt est bien :

Loyers - charges hors intérêts d’emprunt et frais de notaire - intérêts d’emprunt  - frais de notaire en année 1 - amortissement - IS
(en gras les charges qui ne donnent pas lieu à décaissement après l’investissement de 1 M€)

En revanche, votre trésorerie sera :

Loyer - charges hors intérêts d’emprunt et frais de notaire - remboursement prêt - IS

Elle diminuera au cours du temps du fait de l’augmentation progressive du résultat net du à la baisse des charges et de l’amortissement au cours du temps et donc de l’IS.

En ce qui concerne la vente de l’immeuble, le produit de la vente diminué de l’impôt sur les plus-values viendra s’ajouter à la trésorerie. Le total pourra être distribué en remboursement du CCA à hauteur de 400 k€ puis sous forme de dividendes pour le surplus avec une taxation à l’IR + contributions sociales ou alors au PFU (30%), ce qui change la donne par rapport à votre présentation.

Le moment ou vous sortez le CCA n’a pas d’influence sur le plan fiscal (ou alors à la marge si vous choisissez de vous faire verser un intérêt sur le CCA). Il convient pour vraiment optimiser fiscalement les sorties en dividende que vous restiez dans la tranche à 14% ce qui laisse assez peu de marge de manoeuvre… L’avantage est marginal à 30% de TMI… Par ailleurs 15 + 30 = 40,5 % d’imposition et non pas 45 % (!), car le PFU s’applique au dividende, soit après IS…soit sur 85% du bénéfice !

J’espère avoir été clair.

Canyonneur

J’ai quand même l’impression que faire un apport pour pouvoir se le rembourser ensuite est une variante sophistiquée du vieux tour de passe-passe : si je fais un apport, mon cashflow est plus favorable, donc je m’illusionne sur une rentabilité meilleure qu’elle n’est vraiment.

J’ai l’impression (un peu comme Canyonneur75 dans le message #9) que, dans votre tableau, soit il manque 600k€ + le montant des frais de notaire en année 1, soit (si ce montant a été emprunté) il manque chaque année les échéances de remboursement de l’emprunt, et son impact sur la trésorerie, et l’impact des intérêts et frais d’emprunt sur le résultat.

Un autre "détail" qui me semble manquer, c’est qu’il n’y a jamais rien de prévu pour d’éventuels travaux sur l’immeuble (pendant 20 ans, c’est long….). Tout serait à la charge du locataire ? Il me semble que depuis la loi Pinel sur les baux commerciaux (je suppose que c’est loué avec un bail commercial) en 2014 ou 2015, il y a pas mal de charges qu’il n’est (légalement) plus possible de mettre à la charge du locataire (et même avant, les gros travaux sur le clos et le couvert étaient exclus aussi)… Et si c’est un bail (ou des baux) d’habitation, il y a encore plus de travaux qu’il n’est pas possible de mettre à la charge du locataire. 

Autre aspect non pris en compte : le locataire peut vouloir résilier son bail, ou renégocier le montant du loyer…. (En France, sauf cas particulier, tous les 3 ans le locataire peut partir, et se trouve en position de force pour renégocier s’il n’y a pas pléthore de candidats locataires pour prendre sa place… Et ce n’est pas que de la théorie : il n’y a qu’à observer les rapports périodiques des SCPI pour avoir une multitude  d’exemples de résiliations ou de renégociations de loyer).

En ajoutant ces aspects qui manquent, vous aurez un tableau complètement différent, mais bien plus réaliste. Si le taux d’emprunt est faible (comme ceux qu’on observe sur le marché actuellement), et des travaux non nécessaires, l’opération reste logiquement assez lucrative. C’est logique pour un investissement dans un bien avec un tel rendement (9.8% brut), sans que le locataire ne parte ou ne renégocie, et qui se revend au prix d’achat, sans qu’il y soit fait aucun travaux.

TurboTurtle a écrit :

..Mais en fait non, on peut avoir de la trésorerie et un résultat négatif, et donc on ne peut pas distribuer de dividendes…

Donc si je comprends bien, pour distribuer des dividendes il faut un résultat positif ET de la trésorerie.

En fait non et non.
Vous pouvez être en perte et verser un dividende.
Et vous pouvez théoriquement utiliser de la trésorerie
que vous n’avez pas (découvert, emprunt) pour payer un dividende. Ou procéder au versement d’un dividende sans sortir de cash
en l’ajoutant au CCA (il faudra par contre avoir le cach sur
la société et à titre perso pour payer les frottements fiscaux et sociaux).

Le résultat de l’exercice n’a pas d’impact sur la possibilité de
versement de dividende, ce qui compte c’est s’il y a des réserves.

Merci Turboturtle pour votre réponse ; j’ai le sentiment que d’autres se sont posé la même question sur les charges et le remboursement du crédit. Pourriez vous détailler votre hypothèse ?

Désolé si je suis lourd, je ne cherche pas le détail, je suis pire que vous en compta (et je pense qu’il faut en rester "grande maille" ce n’est un cas fictif, pas de travaux sur l’immeuble, OK, mais pas de rémunération du CCA ni de la trésorerie, ceci compense cela en 1ére approche).

Mais c’est très sympa comme réflexion, bien vu…Cela pourrait fonctionner avec d’autres investissements (à voir sur le plan légal, je trouve que c’est "bizarre" malgré tout)  ?

Le détail du crédit svp ? Au moins le taux ?

Pour moi ce qui est "bizarre" c’est que vous pouvez mettre des clauses limites abusives dans le CCA ; et ainsi encaisser une rémunération du crédit à la limite de l’usure en ruinant la société (vous empruntez à 1% et vous vous remboursez à beaucoup plus) ? Mais je n’affirme rien, je réfléchis à "haute voix".

@ Iqce, le crédit porte sur un montant de 666K€ à 1,35% sur 20 ans + 0,05 d’assurance, soit 3200€ / mois.

Dans ma simulation je n’ai pas rémunéré le CCA, mais comme le mentionne Carignan, c’est bien sur encadré si on souhaite le rémunérer. Je crois avoir lu quelque part qu’il y a une limite de 5% d’intérêts, mais avec un emprunt à 1,35% je pense qu’il serait en effet "dangereux" de vouloir le rémunérer à plus de 2%. Certains se contentent de 1%, d’autres ne le rémunère même pas.

Pour moi l’avantage du CCA est surtout la souplesse de fonctionnement. Imaginiez que vous fassiez le même montage en nom propre: votre apport de 400K€ est "bloqué", vous l’avez utilisé pour payer une partie du bien. Avec le CCA, vous pouvez récupérer cet apport progressivement et en fonction de vos besoins, peu importe le cash flow généré par votre placement (en exagérant car bien sur si le cash flow est trop faible ça finira par poser un problème au bout d’un moment). Alors qu’en nom propre, si votre placement vous rapporte 1000€ / mois, vous ne pourrez pas prendre 2000€…

Enfin c’est comme ça que je comprends les choses, après si comme le soulignait Bernard2K, la banque bloque le CCA pendant la durée du prêt, ce raisonnement n’a plus le même intérêt…

@ HHub, en fait comme l’apport en CCA d’une personne physique génère une dette de la SCI vers cette personne, la personne physique peut théoriquement demander le remboursement de son CCA à tout moment.

Évidement, et comme dans l’exemple la personne physique est aussi la personne ayant monté la SCI, il apparait bien plus logique d’avoir de la trésorerie pour payer le CCA.

Donc c’est sur que le but n’est pas de récupérer 400K€ la première année d’exercice. Mais dans mon exemple, il est possible de récupérer, disons 50K€ la première année, ce qui ne serais pas forcément possible avec un achat en nom propre par exemple, à moins que le bien génère 50K€ de cash flow net.

Pour avoir fait une simulation comparative en LMP avec des données similaires, on pourrait par exemple espérer retirer une rente de 28K€ net avant IR. Bon c’est difficilement comparable puisque dans la simulation LMP j’ai intégré la cotisation au SSI alors qu’on ne cotise pas avec la SCI (dans mon exemple en tout cas ce n’est pas le cas).

Attention je précise que j’explique juste ici ce que j’ai compris de ce montage, il est possible qu’il y ait des imprécisions.

Bonjour,

Pour ma part je ne comprends pas les débats autour du CCA. Il faut bien comprendre que ce n’est qu’un remboursement (hormis si rémunération) donc il n’y a aucun enrichissement.
Vous parlez aussi du fait de pouvoir le récupérer alors qu’il est ’immobilisé" en cas d’achat en nom propre.

Mais dans le cas présent, en nom propre vous pouvez (en LMP/LMNP) réaliser le même schéma et encaisser directement la trésorerie (soit 50k€/an si j’ai bien compris contre 1666€/mois si remboursement du CCA).

Donc la question du CCA n’apporte pour moi rien à la qualité (ou pas) du montage en rapport avec un achat en nom propre.

Achat en nom propre : 400k€ immobilisé dans l’immeuble et perception des revenus nets.
Achat en SCI : 400k€ immobilisé dans la SCI et perception des revenus nets (ou moins !) via remboursement de CCA.

Reste après des questions autres telles que le TMI personnel, la SSI si nom propre, etc..