Max [86] : étude de cas immobilier (construction d'une maison pour du locatif )

Max3786 · #1

Bonjour à vous tous,

Je recherche depuis quelques mois un T2 pour de l’investissement locatif dans le 86, peu de biens retiennent mon attention malgré une offre d’achat faite en juin qui n’a pas aboutie.
Sur vos conseils, vous m’aviez averti (et à juste titre, cela m’a permis de ne pas me planter) que les charges de co-pro étaient trop élevées et le le prix net vendeur trop élevé également.

Aujourd’hui, et avec le soutien de mon conjoint, nous nous interrogeons sur la possibilité de faire construire une maison pour de l’investissement locatif.

L’idée aurait été une maison avec un terrain de 600m carrés (localisation excentrée de Poitiers donc K.O pour Loi Pinel), 80 m carrés mini, salon/sejour/cuisine, 3 chambres, garage cellier.
En somme, une maison simple et fonctionnelle.
Loyer envisagé 6-7-800€ tout dépend de la localisation.

La banque nous suit et le taux d’endettement est bon.

Nous y voyons des avantages, tels que les frais de notaire uniquement sur le terrain, garantie de 2 ans sur la construction, normes thermiques OK, facile à la location, pas de charges de copropriété..

Mais, également des inconvénients comme le montant de l’investissement en lui-même qui peut monter très rapidement et surtout pour ma part la question de la FISCALITé.

Avant d’avoir cette idée en tête à DEUX, mon objectif était structuré de cette manière: je commence par investir sur un logement avec une chambre, budget, 70k€ en LMNP réel, ce qui me permettait de limiter l’augmentation de la tranche d’imposition (environ 2600€ d’impôts par an).

De ce fait, je souhaiterais, s’il vous plait, des retours d’expérience ou des conseils sur un projet comme celui-ci et d’un point de vue fiscal il y’a-t-il des possibilités que j’ignore…
Sachant qu’un LMNP avec 80 mètres carrés de surface me semble compromis et PINEL pas éligible (uniquement sur Poitiers).

Dans l’attente de vos retours, merci.

Mots-clés : construction, immobilier, locatif

Bernard2K · #2

Quelques conseils :
- en gros, construire coûte toujours le même prix au m², à Trifouillis ou dans une grande ville. D’une localisation à l’autre, seul le prix du terrain change. Donc :
1) il faut construire au maximum des droits à construire. Si un terrain de 200 m² suffit pour construire la maison projetée, c’est de l’argent gâché que d’acheter un terrain plus grand. Réciproquement, si le terrain de 600 m² permet de construire 200 m², c’est du gâchis de construire seulement 70 m².
2) il faut rechercher les villes où le droit à construire est maximal, par m² de terrain.
3) Il n’est jamais rentable de prévoir du jardin. Tout le monde est enchanté par la présence d’un jardin, mais personne n’accepte de payer pour, que ce soit en location ou à la revente. Faire du jardin, c’est être philantrope.
4) Bien évidemment, il est globalement plus intéressant de construire dans une ville où le m² de maison vaut cher, que dans une ville où le m² n’est pas cher. A coût de construction identique, on va mieux valoriser la construction, à la location comme à la revente.

D’une manière générale, on va trouver les meilleurs rendements et la meilleure revente en faisant de l’immeuble-maison, comme font les lotisseurs et les bailleurs sociaux. L’objectif, c’est que chacun ait l’illusion d’habiter dans une maison, avec son bout de jardin ; mais les coûts de construction sont bien moindre que ceux d’une villa. On obtient cela en faisant des maisons mitoyennes en bande, ou bien en rendant indépendante les faces d’une même maison (on fait un petit immeuble de 4 à 8 appartements, qui ont chacun leur débouché sur un jardin privatif).

Mais tant qu’à faire cela, autant le faire sur une ville où le marché immobilier est dynamique avec des prix qui montent et une démographie qui augmente.

Sans même parler de la fiscalité : neuf sans Pinel, 70 m², logiquement ça se loue nu, votre revenu locatif va vous servir à payer des impôts et prélèvements sociaux !

Au total, je trouve que votre projet de construire une maison à Poitiers pour le locatif est mal pensé : faible rentabilité car vous faites une seule unité locative, faible valeur de l’immobilier dans la ville, ville dont les prix et la démographie n’augmente pas, terrain trop grand donc mal valorisé, et fiscalité pas optimisé du tout…

Sur la fiscalité, ne pas oublier que, si on n’a pas accès au Pinel ou autre avantage tel que Cosse ancien, le LMNP au réel reste, et de loin, le plus avantageux. Or, 1) en meublé, on loue plutôt de petites surfaces 2) le terrain ne s’amortit pas, donc on a intérêt à avoir une valeur du terrain la plus faible possible ; donc à minimiser le terrain, c’est à dire un immeuble de ville sans jardin ni cour… Le petit immeuble à rénover, ou la maison de ville à transformer en petit immeuble, est tout à fait pertinent quand on mixe les considérations sur la maximisation des droits à construire par m² de terrain, et le besoin de minimiser la valeur du terrain pour avoir beaucoup d’amortissements en LMNP au réel.

Vous devriez lire d’autres messages de gens qui ont construit ou envisagé de construire des maisons à usage locatif :
Debcos : étude de cas immobilier (maison individuelle en pinel)
Construction d’un immeuble de rapport de 5 appartements…
etc. Faites des recherches.

Max3786 · #3

Toujours de bons conseils et ça fait du bien car je viens de lire ce poste Investir dans un appartement via la loi Pinel ?, et j’ai eu mal au crâne!

Je prends en considération votre post tout en y apportant du nouveau..

Nous nous sommes rapprochés d’un constructeur qui nous propose un terrain de 430m2 pour une maison de 89m2 + 16,5m2 de garage, à l’arrivée 187500€ (prix maison + DO 119k€, terrain 40k€ + 4420€ frais de notaire sur le terrain, frais annexes 23250€ (branchements, raccordements, compteurs, TRE, hypothèque, frais de dossiers).

Cette habitation serait éligible au régime de fiscalité Pinel, mais j’ai deux sons de cloches sur deux points concernant le plafond du loyer:

- le constructeur m’informe 89m2 + 5m2 (il nous a dit que c’était le max a déclarer grâce au garage?!) soit 94m2, mais j’ai vu sur ce forum que le garage n’était pas considéré le calcul …

- idem pour le calcul du plafond loyer, son calcul était le suivant: 94m2 x 10€28 (plafond mensuel par m2): 966€32, j’ai trouvé tout autre chose sur le net.

Quant à la revente de la maison (plus value) "évaluée" par plusieurs constructeurs au bout de 10 ans, tout cela m’apparait comme une vaste UTOPIE, on m’annonce du +30k€ de plus value en 10 ans, je suis débutant mais pas aveugle..?

Concomitamment, nous nous sommes interrogés sur la possibilité de faire deux plus petites maisons sur ce terrain de 430m2 pour optimiser au maximum les droits à construire.
Nous ne savons où trouver les infos sur les possibilités de le faire.

A suivre..

debcos · #4

Bonjour Max3786, quand je voie vos prix ça laisse rêveur, car à 235000 € chez moi vous avez à peine le terrain de 500m2.
Pour le Pinel je l’ai envisager mais faut payer des impôt, combien vous donne de remise d’impôt avec 235 000 plus de 3000 que j’ai moi avec 150 000.
Donc si vous payé + de 3000 € d’impôt faite un Pinel Mais de toute façon vous aller payer 17.2% de taxe sociale, le Pinel n’a aucun effet sur ça.
Le PLU et un rendez-vous à l’urbanisme sont les plus sur moyens de savoir se que l’on peu faire ou non.
Bernard2K vous avez raison sur votre analyse généralisée mais votre " certitude bien encrée" vous empêche d’avoir du recul et de l’adaptation à certaine situation économique et de voisinage.
Perso dans un quartier résidentiel sans immeuble a des km à la ronde je ne me voie pas débarquer avec mon gros immeubles sans subir toutes sortes d’entrave à l’obtention du permis de construire.
Laisons les immeuble dans leur ville et laissons nos campagnes avec de superbe maisonnettes. ^^

Range19 · #5

Bernard2K a écrit :
Quelques conseils :
- en gros, construire coûte toujours le même prix au m², à Trifouillis ou dans une grande ville. D’une localisation à l’autre, seul le prix du terrain change. Donc :

Bonjour Bernard,
Je vais vous contredire, une fois n’étant pas coutume. Ce que vous écrivez est faux ou alors je me plante depuis des années. J’ai expérimenté plusieurs régions, les prix des matériaux varient assez fortement mais aussi les contraintes de construction (qualité des sols, altitude, normes d’urbanisme, sites classés etc).
Un élément important : pente du toit et matériau de couverture par exemple : ici, ça impacte durablement le coût.
Le jardin ; tout le monde en veut un, rares sont ceux qui l’entretiennent. C’est aussi le grand truc des passifs amoureux de leur(s) chien(s) : au lieu de le sortir et de ramasser les déjections, il va dans le jardinet où elles s’accumulent et pourrissent l’ambiance olfactive du voisinage… Sans parler de l’état du jardin ou jardinet à la sortie. Particulièrement dans le bâti mitoyen à jardinet que vous vantez. Idem dans une moindre mesure avec les chats qui eux se baladent chez les voisins.

Max 3786 : ce que vous dit le constructeur est vrai exceptée la considération sur les plus-values que personne ne peut confirmer.
Regardez les prix de vente réels du secteur dans le récent à surface équivalente pour mesurer l’impact de l’avantage fiscal et la valeur potentielle actuelle sur le marché.
Ici : DVF
Sinon : règle de base : le meilleur emplacement possible. Certes, c’est plus cher… mais ça se revend aussi plus cher et ça se loue facilement.

Dernière modification par Range19 (17/10/2019 08h57)

svyatoshyn · #6

Bonjour,

Ayant fait un investissement sur un pavillon neuf en 2012, je vais vous donner mon avis.

Ce projet est viable et interessant , surtout si
- on peut faire soit même quelques travaux et donc limiter le cout de l’investissement
- on peut gerer la location (donc pas de frais de gestion)
- si l’offre de location est modeste dans le secteur, il est facile de louer un pavillon recent pour un loyer superieur au prescription du marché.

Exemple perso: pavillon de 2012, Type 5, 3 chambres, garage (81 000 de construction, 36000 de terrain, 0 frais de notaire..). Sur commune a proximité du Mans.
Mis en location en 2013 a 650 euros (loyer recommandé par les pro de l’immo…). Apres reflection, et en tentant une augmentation brutale des loyers lors d’une fin de bail, aujourd’hui en 2019 je loue ce bien pour 785 euros par mois. Car l’offre de location dans le secteur est faible..

Ce qui me genere un benefice de 140 euros par mois (couvrant l’imposition / CSG, taxe fonciere).

Au prochain depart de locataire, je vais "upgrader" cette maison (cuisine neuve, rafraichissement peinture… ) et remettre en loc a 850e.. Car ce sont les prix du marché pour les pavillons "propres".

debcos · #7

Pour mon projet Pinel j’avais abandonné le garage car on peux pas "ajouté plus que 8 mètres par contre une terrasse oui.
Terrasse coût moindre à la construction et rapporte plus CQFD.

La France est vraiment disparate, c’est le double par chez moi, prix du terrain prix des maisons, loyer forcement.
Imaginez les 500 m2 se vendent plus cher que des 1000 m2 et 2000 m2.
d’ailleurs y en a pas à la vente des 1000 ou 2000 c’est pas pour rien.

Bernard2K:
autre exemple mon PLU obligation d’un bassin d’eau pluviale donc 37 m3 pour 100 m2.
Donc dans votre exemple de rentabilité avec immeuble vous bouffez au bas mots 100 m3 vous imaginez le budget pour ce bassin ?
20 000€ environ.

SeaandRun56 · #8

Bonjour ,

Est-ce que vous pourriez détailler votre post, notamment ?

svyatoshyn a écrit :
On peut faire soit même quelques travaux et donc limiter le cout de l’investissement

Quels sont les travaux en question ?

SeaandRun56

svyatoshyn · #9

Nombre de constructeurs se font de belles marges sur des travaux annexes:

- voie d’acces 900 euros
- bande propreté autour de la maison 700euros
- tranchée de raccordement EP EU, .. 1500 euros
- pose de sanitaire
- remblai 1500 euros
- blanchissement des murs 4 000euros

Lors d’une précedente constrution j’ai pu supprimer 18 000 euros de travaux de cette façon.

Iqce · #10

Bonjour,

Le constructeur qui fait un accès (même un simple "bateau") avec bordures T2 enterrées et découpe de la rive de chaussée, enrobé à chaud 0/10 à 120 kgs m2 mise en œuvre manuelle, 0.31/5 sur 5 cm en réglage et 30 cm de 0/80 en fondation : c’est impossible. Avec 900 € vous avez juste le prix des engins et du personnel.
Quand à faire soit même, il faut la centrale juste à coté, la dameuse et la scie thermique en location (sinon ce n’est pas du job et le gestionnaire de la voirie ne va pas vous rater), de l’aide pour les T2 et du muscle. Et même ainsi ca va être short pour tenir 900 € (et j’ai des mercuriales qui datent de 15 ans).

Ou alors vous parlez juste d’un accès existant et de la mise en œuvre de graviers sur l’allée qui mène au garage, mais ce n’est pas le cas habituel de la création d’accès en zone urbaine ou péri urbaine.

Edit, NB : j’ai quitté les TP peu après la 1ére canicule vers 2005 ; je me disais en regardant les gars poser à la pince des T2 (+/-70kgs l’unité) que j’avais bien de la chance d’être dans les bureaux.

Dernière modification par Iqce (17/10/2019 11h44)

sven337 · #11

Je pense qu’il parle du chemin d’accès au chantier, sur la parcelle : retirer la terre sur 10cm et mettre du calcaire ou de la tuile cassée (ou de l’amiante…).

Iqce · #12

Sven, c’est exactement ce que j’ai écris en variante : l’accès existe c’est autre chose ; si l’idée est de donner des (bons) conseils : il faut être précis.

Pour enlever 10 cm de TV (normalement on est sur 30 cm) c’est presque gratuit dans le coût global, ça passe éventuellement et par exemple dans le forfait "installation de chantier" cette voie étant aussi utile au intervenants. Vous me direz très justement que cela paye entre autre le boulot du MOe et donc que ce n’est pas gratuit : l’entreprise sait que l’on ne la fera plus travailler si elle n’est pas correcte. L’idée est qu’au final le particuliers fasse même une économie grâce à ce travail du MOe, mais cela peu de gens en on conscience (ou bien ils ont eu de mauvais MOe !).

Donc en réalité à mon sens et sans vouloir vexer qui que ce soit (on débat pour informer) dans ce cas de travaux ce n’est pas une économie, c’est juste une mauvais entreprise à ne pas consulter (et du travail en plus, parce que décaisser quelques 10 nes de m2 avec sa pelle et son râteau, ce n’est pas si facile)

svyatoshyn · #13

Peu importe l’épaisseur de TV à enlever ou la pose de bordure T2.
J’ai exposais un point important: limiter les surcoûts lors de la construction. Les constructeurs font de plus en plus de benefices sur des travaux annexes à la construction. Notamment les remblais, voie d’accès en grave…

Dans mes récentes constructions, le forfait "voie d’acces" à 900 euros se limitait une demi benne de grave étalé au rateau sur 5m x 4m, sans compactage ni geotextile.
La bande de propreté autour de la maison: 40 cm de gravier étalé sur le pourtour de la maison.
Blanchissment des mur (et portes et gonds !) 3500 euros pour 80 m2 ! Alors que le peintre barbouillait en réalité les murs avec un pistolet airless et des bidons de blanc mat.

Il est aisé de faire appel a un petit entreprenur pour un travail mieux fini pour moins cher.
Ou de faire soit même.

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