PatBo31 [11000] : étude de cas immobilier (appartement T4 de 71m2, 1er achat)

Bonjour.

Il serait bien de calculer la rentabilité nette. Dans vos calculs n’apparaissent pas :
- comptable
- cfe
- coût travaux annuels
- frais copro non récupérable
- assurance pno

Je vous trouve optimiste pour vos travaux initiaux. 3000€, c’est pas beaucoup.

Pour un f4 meublé, quelle est votre cible clientèle?

Par contre, le prix n’est pas cher. Regardez bien les pv d’AG pour vérifier qu’il n’y a pas un litige en cours.

Avez vous eu les diagnostics ? Que dit le dpe ? Anomalies électriques?…

Voici quelques précisions :
- rentabilité nette : {[Revenus Locatifs Annuels - (Charges + Travaux)] / Prix d’achat du bien} x 100 : 6,5%.
-- comptable : 500 +150 (adhésion à CGA) ; CFE : 250 ; cout travaux annuels : 150e ; frais copro non récupérables : 20 ; assurance pno : 110/an

- pour les travaux je ne sais pas quoi répondre, l’appartement visité est tout juste rénové, sans défaut apparent. Mais vous avez raison, je n’ai pas encore estimé avec précision le mobilier que je compte installer, mieux vaut être conservateur dans l’approche, je vais monter à 5000 euros.

- Pour un f4 meublé, quelle est votre cible clientèle? Au niveau de la clientèle, je comptais le meubler de manière minimaliste : 2 lits, 1 canapé, un peu de vaisselle, table, quelques chaises; quelques petits objets de déco et surtout : une jolie cuisine (que je peux avoir au prix "usine").

- Regardez bien les pv d’AG pour vérifier qu’il n’y a pas un litige en cours ;  Avez vous eu les diagnostics ? Que dit le dpe ? : l’agent immobilier m’a dit que tout était ok, mais je vais les lui demander avant de formuler mon offre à l’écrit.

Concernant la situation de l’appartement et le manque d’ascenseur :
Effectivement, c’est d’ailleurs je pense cela qui fait le point noir le plus important de ce bien. Cela est directement lié à la demande locative relative au produit que je propose.
Le fait de proposer un meublé était pour moi l’occasion :
- d’éviter au locataire un déménagement trop fastidieux (pas de lit ni de canapé à monter)
- de proposer un bien orienté "clé en main" permettant au futur locataire d’avoir un coup de cœur faisant oublier ainsi les étages
- de permettre quand même au locataire de ramener quelques meubles; il aura toujours la possibilité de les stocker dans la cave privative de 12m².
Je comptais louer ce bien à une famille s’installant en ville (mutation), n’ayant pas forcément d’enfant en bas âge. La proximité avec le lycée peut être un plus. Quand je l’ai visité, des poussettes étaient stockées en bas de la cage d’escalier. Un autre profil peut être intéressé, ce sont les joueurs de l’USC (rugby pro D2) qui s’installent avec leurs familles. Autre possibilité que je n’ai pas encore exploitée par manque de temps : collocation (étudiant BTS, lycée pro ou personnes adultes ?). Si seulement cette fausse annonce leboncoin fonctionnait, j’en saurais un peu plus sur la faisabilité du projet.

Enfin, ce bien est en vente depuis 1 mois. Son prix de départ était de 66000 euros puis descendu à 57000.

Globalement, vos retours et notamment la situation de l’appartement au 4ème étage m’ont fait réfléchir, je dois prendre plus de marge mais je n’abandonne pas encore ce projet. J’étais ok avec l’agent immobilier sur son offre orale de 52000 vue avec auprès du vendeur. Je vais revenir vers l’agent immobilier pour lui faire part de ces doutes, le seuil en dessous des 50000 euros risque vraiment d’être traumatisant pour le vendeur mais on verra bien, je vous tiens au courant.

Dernière modification par PatBo31 (24/10/2019 17h17)

Bon, j’ai refait une proposition à 47k; au ras des pâquerettes donc,en mettant en exergue la difficulté de louer le bien sans ascenseur et la rénovation de la façade à venir (qui fera également prendre de la valeur au bien, énergétiquement et financièrement parlant).
Contre proposition du vendeur à 48k à prendre ou à laisser.
Plus d’hésitation de ma part, je vais donc me lancer et formaliser une offre écrite d’achat.