OPCI Grand public : vos avis sur les OPCI ?

Personne n’y croit !

C’est une truc bâtard dont le seul effet est de pénaliser le rendement.

Il aurait mieux fallu créer une place de marché des SCPI si l’objectif était d’augmenter la liquidité.

Contraindre l’OPCI a une part de monétaire pour assurer autant que faire se peut les entrées et sorties de parts pénalise le rendement.

Or, ceux qui achètent de l’immobilier non coté s’en fichait complètement de la liquidité, vu que ce sont des produits à acheter pour la retraite et dont l’intérêt principal est de + ou - s’auto-financer par le jeu du crédit.

Avec un rendement + faible, l’auto-financement devient + dur est le produit perd de son intérêt.

Le grand gagnant, c’est le gestionnaire, car il a moins de boulot (investir une partie de l’argent en foncière cotée et monétaire est bcp + facile qu’investir dans de l’immo physique).

Mais pour l’instant, les érudits boudent le produit. Mais je ne doute pas qu’à force de marketing, les grands acteurs des SCPI/OPCI arriveront à convaincre quelques gogos…

Immotnip a écrit :

"Le grand gagnant, c’est le gestionnaire, car il a moins de boulot "
Sauf erreur de ma part ce n’est pas la SGP qui fait du lobbying pour cela…Je pense au contraire que cela l’emM également dans la mesure ou il est plus spécialisé en immo qu’en marché financier, non ? D’ailleurs un de ses souhaits consistait à transformer à terme les SCPI…Avec les contraintes d’immo max à 65%, cette volonté est en "stand by".

En êtes-vous sûr ?

La Française Global Real Estate Investment Managers

L’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) mène depuis longtemps des actions destinées à améliorer l’environnement réglementaire et fiscal des SCPI au bénéfice des porteurs de parts.

Voilà ce que j’ai compris pour ma part.

En Allemagne les fonds immobiliers ouverts marchent super bien car ils sont accessibles aux investisseurs institutionnels.

L’amélioration de la liquidité des OPCI aurait permis de capter la clientèle institutionnel et donc d’augmenter significativement les encours.

C’est ce qui s’est passé avec les OPCI RFA tandis que les OPCI sont boudés par le grand public et les institutionnels.

Sinon investir dans l’immobilier coté c’est super simple pour le gérant. Convenez que c’est bien + facile d’acheter des actions Unibail-Rodamco que de se casser la tête à trouver à trouver de l’immobilier physique.

D’ailleurs le gérant peut même acheter des parts d’OPCVM spécialisé dans les foncières cotées et déléguer ainsi toute cette gestion "financière".

Super_Pognon a écrit :

Bref, à éviter. D’ailleurs, c’est un échec pour le moment, enfin il me semble…

Sauf chez les institutionnels qui se sont créées leur OPCI pour y placer le patrimoine immobilier de l’entreprise.

Je crois que c’est ce qu’à fait Carrefour, alors qu’initialement c’était une SIIC qu’ils voulaient créer.

A vrai dire je n’en ai aucune idée.

Ça peut être une des raisons, de même que les contraintes aux niveaux de la répartition de l’actionnariat pour les SIIC ? Ou encore je suppose que le coût d’un OPCI non cotée est moindre qu’une SIIC.

C’est difficile d’avoir des informations sur les OPCI.

Bonjour,

Je me pose les mêmes questions qu’Immotnip au sujet des OPCI (après avoir lu "Optimisez vos placements" Cot-Dewitt édité par Mieux Vivre votre Argent) mais j’avoue que je suis refroidi en lisant vos commentaires ; y a-t-il d’autres retours d’expériences sur les OPCI depuis un an ?

Il est vrai que l’empilement de commissions et le recours aux supports monétaires ne va pas doper le rendement…
Je note néanmoins que la fiscalité des OPCI semble plus favorable que celle des SCPI : la cession des parts n’entraîne pas les paiement des droits d’enregistrement de 5,09%, de plus, l’investisseur peut acquérir des l’OPCI correspondant à la fiscalité qu’il souhaite (FPI ou Spicav).

N’étant pas un spécialiste, j’attends vos commentaires avec intérêt !

Le fonctionnement des OPCI est il en fait un placement mi scpi mi siic ou est-ce plus compliqué que ça?

les performances sont elles meilleures? quels sont les frais?

Je ne vois pas l’intérêt de déléguer la diversification de ses investissements à travers un OPCI. Autant garder la main sur son allocation d’actif et faire un investissement SCPI + OPCVM (au sens large)

Bonjour,
Je songe à diversifier mon épargne, pour l’instant essentiellement en PEA, CTO et AV, UC hors foncières et fonds euros, avec très peu d’immobilier; j’ai toujours été rétive aux SCPI en AV du fait des frais d’entrée. Il me semble que les OPCI contournent ce point, au moins en partie,  mais elles ont plutôt mauvaise presse si j’en crois ce que je lis parfois à droite et à gauche sans pouvoir mesurer si cela est justifié. Etant soucieuse de ne pas être bloquée durablement par du long terme, je songe à  placer quelques dizaines de milliers d’euros sur une Opci en AV : pour l’instant, SwissLife Dyna Pierre a retenu mon attention (ancienneté, rendement). Serait-ce un choix judicieux ou d’autres choix éventuellement meilleurs sont-ils à prendre en considération ?
Merci.

J’ai investi dans SwissLife Dynapierre récemment.

L’une des reproches faites aux OPCI est qu’elles sont plus chères que les foncières en terme de frais et représentent souvent des fonds de fonds. En effet dans beaucoup d’OPCI la partie qui n’est pas investie en immobilier direct l’est en foncière sur laquelle vous payez doublement les frais (à l’OPCI et à la foncière). Et même parfois la poche immobilière non côtée est en fait constituée de parts d’autre SCPI sur laquelle vous payez également donc aussi doublement les frais.

Concernant celle de swisslife, les biens sont détenus en direct et la partie hors immobilier non côté est quasiment exclusivement sous forme de liquidité. Le but est de permettre de revendre facilement sa part et d’être donc plus liquide qu’une scpi. Le revers de la médaille est que 40% de votre investissement dans cet OPCI n’est en réalité pas investi puisque sous forme de liquidité et que vous payez des frais dessus. Mais aux rendements actuels final de l’ensemble à plus de 5% ça ne me dérange pas.
De plus les frais sont bien inférieurs à ceux des scpi (environ 3% frais entrée et sortie de mémoire)

J’y vois donc (en tout cas pour celle ci) des avantages par rapport aux SCPI puisque moins cher en frais et bien plus liquide, si ce n’est l’impossibilité d’acheter à crédit. Par rapport aux foncière, j’y vois une moindre volatilité.

Elle est assez diversifiée geographiquement (50% europe, 50% france) et par secteur (50% bureau, le reste en commerce, hotels et residenciel).

Elle a donc servi à teinter mon assurance vie darjeeling (swisslife) d’une partie d’immobilier moins cher et plus liquide que les scpi et moins volatile que les foncières.
Mais je precise que j’ai déjà des foncières et des SCPI et que pour le moment sur mon patrimoine immo hors RP j’ai 60% foncières, 30% SCPI et 10% Dynapierre. Tant que le rendement est supérieur à 5% je conserve, s’il baisse j’arbitrerai vers une SCPI. Et dans tous les cas, même si capital non garanti, ce placement me semble plus avantageux que le fonds euros duquel provient les fonds arbitrés vers Dynapierre.

Dernière modification par Springle (04/11/2019 06h51)

GoodbyLenine a écrit :

C’est assez paradoxal de mettre ceci en avant, car les OPCI sont généralement proposés dans le cadre de contrats d’assurance-vie (avec les frais associés, principalement ceux perçus chaque année), alors que dans ce même cadre on peut aussi investir dans des UC associées à des SCPI avec des frais de versement faibles (…), des frais annuels assez comparables, et des rendements qui devraient logiquement être meilleurs.

Vous avez bien fait d’écrire ceci, quand juste après on lit :

Springle a écrit :

De plus les frais sont bien inférieurs à ceux des scpi (environ 3% frais entrée et sortie de mémoire)

Ce qui est bien évidemment faux, sauf à comparer des choses qui ne le sont pas. En AV les frais ne sont plus un critère de sélection car tout à fait comparables.

_Sur la liquidité, Gbl a aussi très bien répondu :

GoodbyLenine a écrit :

Mais dans ce scénario, qui garantit que la poche de liquidité d’un OPCI permettra de faire face à toutes les demandes de rachat ? A mon avis "personne" (surtout si on réalise que le gestionnaire de l’OPCI devra TOUJOURS conserver un pourcentage minimal de liquidités dans son fond, donc ne pourra même pas utiliser toutes ses liquidités pour rembourser les premiers vendeurs…) et le seul avantage d’avoir une poche de liquidité sera en fait que la baisse de l’immobilier sera un peu "amortie" par ces liquidités.

Bref, prenez le temps de bien analyser avant de jeter votre dévolu sur tel OPCI parce que ses performances passées seraient tentantes.

Springle a parlé de 3% de frais d’entrée de de sortie ce qui fait 6%.
Après vérification, il n’y a pas de frais de sortie pour Dynapierre mais dans le DICI il est indiqué ceci :
Frais d’entrée :
_Acquis (taux actuel appliqué)1 : 3%
_Non acquis :  3% maximum

Nota 2 : Pour plus d’information sur les frais, veuillez vous référer au prospectus de cet OPCI, disponible sur le site internet de la société de gestion : http://www.swisslife-reim.com

Du coup - comme souvent pour ce genre de placement - c’est flou, c’est entre 3% et 6%, selon le distributeur. Je ne me prononcerai pas davantage, je n’ai rien trouvé sur le site de Swiwwlife.

Pourquoi "je crois que" ?
C’est justement la difficulté : avoir une source fiable. Pour ma part je crois que c’est entre 3 et 6% de frais d’entrée.