SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Bonjour,

Suite du dossier …

Comme indiqué vendredi, quelques minutes après mon post, le CGP m’a contacté pour m’indiquer le changement de politique de crédit de la banque, voici les nouvelles conditions :

La banque ne veut plus se contenter d’un nantissement, elle exige une garantie avec son organisme de caution, celui ci ne finance ni les Corum ni Novapierre Allemagne 2.

La durée max est passé à 20 ans avec au bout de 12 mois d’amortissement possiblité d’augmenter de 2 ans.

Le CGP a pu negocier avec la banque de faire jusqu’à 20% en nantissement afin de pouvoir financer une portion de SCPI que l’organisme de caution ne finance pas.

1/3 imposé entre Atream Hotel (mon choix) Effimo 1 et Immorente
2/3 libre sauf les Corum et Novapierre Allemagne 2
dont max 20% de Corum qui sera garantie par le Nantissement

Taux 1.28% sur 20 ans, franchise de 6 mois

Frais de dossier 700 € pour l’ensemble

Frais de l’organisme de caution 1.95% pour les lignes de prets jusqu’à 50.000 € 1.65% au dessus.

Frais de nantissement 138€ par ligne (uniquement si choix de SCPI non financé par l’organisme)

En définitive voici ma nouvelle allocation tenant compte du plafonnement de Corum à 20% max du financement, l’absence de frais fixe par ligne (sauf pour le nantissement) me permet de diversifier à moindre coût.

50k de Pierval Santé
50k de Atream Hotel
30k de Corum XL
10k de Eurovalys
10k de Interpierre

Je vous tiendrai au courant du déroulé jusqu’au déblocage des fonds.

Bonne semaine

J’ajouterai que démarrer une relation sur ce type de technique commercial ne m’inciterait pas à la confiance et je passerai mon chemin.

Méthode de pas mal de courtiers malheureusement…

Malolechat a écrit :

C’est normal qu’il vous ai contacté après mon message, ce cgp est sur le forum sous le pseudo spot.

Annoncer du 25 ans pour attirer le client et ne proposer au final que du 20 ans ne fait que confirmer les suspicions que j’avais cf :

(65/72) SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Cependant cette offre a le mérite d’exister et sembler correcte (hormis les frais et certaines conditions) pour ceux qui cherchent du 20 ans.

Je passe mon tour pour ma part.

Une réaction rapide de ma part pour un peu contrebalancer votre suspicion sur tout ce qui n’émane pas du CMB : les gens intéressés par un financement sur 25 ans avec qui je suis en contact ont été avertis que la banque ne le ferait que de façon accessoire. Certains ont reçu une pré-offe de la banque avec simulation.
Que la banque rétropédale, c’est malheureux, cela fait perdre du temps à tout le monde mais vous êtes bien placé pour savoir que sur ce type d’opération, c’est un terrain mouvant. Rien n’est jamais acquis.

Donc il ne s’agit pas d’une manoueuvre "commerciale", je n’en ai pas le temps et cela ne correspond pas non plus à mon éthique.
Merci en tout cas à la quinzaine de personnes du forum de m’avoir fait confiance à ce jour.

Bonjour à tous,

Pour information Unofi propose un crédit finançant l’achat de parts en nue-propriété de la scpi Notapierre.

La nue-propriété à 10 ans est à 68%.

En achetant 100 parts en nue-propriété on obtient 147 parts en pleine propriété dans 10 ans.

Le crédit est à 0,9 % sur 10 ans.

Les intérêts ne sont pas déductibles mais à ce taux c’est quasiment un crédit gratuit.

Passer de 68 à 100 en 10 ans équivaut à un rendement annuel net d’impôt capitalisé de 4,5 % (le risque étant que la valeur de la part ait baissé dans 10 ans).

Je viens de recevoir le bulletin : la scpi a cédé des immeubles (vacants à 88 %), en achète d’autres, le tof est à 91,4 %.

Ce n’est pas la scpi la plus dynamique (rendement de 4 % mais la valeur de la part n’a jamais baissé) cependant son mot d’ordre « une gestion saine et prudente » me rassure.

Y a-t-il un loup que je n’ai pas vu ?

Bon week-end

JulienIH

Je n’ai pas d’avis sur la SCPI. Les évolutions du dividendes et de la part sur 10 ans ne sont tout de même pas enthousiasmant :
*son dividende a fondu de 30% sur 10 ans,
*une seule hausse de 3% de la part sur 10 ans,
SCPI Notapierre : Analyse du rendement | Demandez l’avis d’experts

Pour la financement, le taux facial n’est pas extraordinaire, et pourrait même être considéré comme élevé. Toutefois, il faut le mettre en rapport avec la difficulté de trouver un financement pour de la NP.
Quels sont les autres couts et conditions de ce financement ?

Pour calculer votre TRI net d’impôt, vous devriez compléter celui par :
*la prise en compte de l’effet de levier (ça vous permettra concrètement de voir votre TRI global)
*prendre en considération la valeur de retrait au bout de 10 ans, c’est à dire retirer les frais de souscriptions.
Personnellement je ferai différents scénarios de baisse de la valeur de retrait pour voir ce que cela donne.

Concernant la clé NP/US, êtes vous certain des chiffres ? car ils sont clairement en faveur du nu propriétaire.
*vous le constatez vous même par le calcul de TRI "brut" qui est supérieur au DVM, ce qui me parait être une anomalie !
*L’usufruit 10 ans à 32% avec un DVM de 4% fait ressortir un TRI net de seulement +/-  4%. Ce qui n’est pas dans les "prix de marché". La valeur de l’usufruit devrait être beaucoup moindre.

Suite d’une discussion initiée sur le of d’yvan

Mon offre a été signée en mars 2018 à Brest.

Yvan est à Lorient et n’a pas encore signé.

Je ne sais pas quand il a eu l’accord.

Mais effectivement les offres changent vites, ça peut se jouer à quelques mois près.

Une option pour éviter d’avoir à faire ke tour des banques de toute la France est de passer par un courtier. Empruntis brest va le faire pour moi à partir de 2020 car actuellement en cette fin d’année les banques sont débordées par les pinel, la fin du ptz, et ont atteint leur objectif d’octroi de prêt.

A noter qu’il va être réfléchit des mesures dès la semaine prochaine pour encadrer les prêts notamment en limitant la baisse des taux, le taux d’endettement, etc… pour éviter un risque pour les banques et une bulle immobilière cf :

La vie immo: Taux bas, les banques sont devenues de plus en plus sélectives - 04/11

Nicolas Doze: Surchauffe sur le crédit immobilier - 05/11

Bercy s’inquiète de l’assouplissement des conditions d’octroi de crédits immobiliers - L’édito éco de Nicolas Doze - 05/11

Je déplace la discussion dans la file scpi à crédit.

Bonjour,

Voici les conditions offertes par ma banque pour un financement de 200k à travers une SC à l’IS:

Financement sur 15 ans maxi à 1.05% sur une seule ligne. (lissage impossible en crédit pro).
- Avec assurance Dc Ptia, et caution personnelle des associés.
- La préconisation du groupe est d’avoir au moins 50% de SCPI interne:

- NovaPierre (car pas d’IS payé sur revenus étrangers) investissement en Allemagne principalement.
- Primopierre (part d’investissement important sur Paris, bureau core, prix de part inférieur à l’actif net)
- EpargnePierre de Cabinet Voisin (groupe rothshild, diversification en province, prix de part en dessous de l’actif net)
- Efimo de Sofidy (sérieux et rendement).

Qu’en pensez vous ?

Pour compléter la précision:
- Epargne Pierre appartient à la société Voisin qui est détenue par le groupe Atland et non Rotschild.

Vous parlez d’une seule ligne mais avec un minimum de 50% d’une scpi interne. Donc 2 lignes ?
Par ailleurs les 4 scpi citées n’appartiennent par au même groupe et encore moins à des banques.

Bonjour Chris,

La confiance n’excluant pas le contrôle, il est sage de faire vos devoirs avant de partager les "dires" de votre banquier.

Vous dîtes avoir en tête Corum, avez vous validé avec votre banquier son financement car rare sont celles qui financent les Corum.

Que ça manque de clarté :
Déjà quelle SCPI ? Je vais répondre (car 46 parts pour 55154(?) ) : Corum Origin.
46 parts de Corum Origin coûtent 50140€ à l’achat, à la revente vous n’aurez que 44141,14€, si vous avez investi 55154(?), ça fait un sacré différentiel mais je pense qu’il y a des erreurs dans votre message.

Concernant les revenus, comment arrivez-vous à 234(?).
Merci de préciser les unités svp (et d’une manière générale, orthographe accents …), en l’occurrence € euros j’imagine ou % quand c’est le cas, déjà qu’on ne s’y retrouve pas avec vos chiffres.

Ça ressemble en tout points à l’offre du CACF sauf que jusqu’ici la liste des SCPI finançables était :
RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, GENEPIERRE et EDISSIMMO (Amundi Immobilier)
PRIMOPIERRE, PRIMOVIE ET PATRIMMO COMMERCE (Primonial)
EPARGNE FONCIERE, LF EUROPIMMO (La Française)
IMMORENTE, EFIMMO (Sofidy)
PFO2 (Perial)