Lachignolecorse [59] : étude de cas immobilier (vente ou vente à une SCI)

Quel est l’objectif de l’opération?

Si le but est la transmission à votre fils avec le moins de frottements fiscaux, pourquoi pas une donation de la nue propriété? Cela vous permet:
- Tant que vous êtes en vie, de garder les loyers pour vous
- A votre décès, que votre fils ait la pleine propriété sans droit de succession

La SCI c’est pas mal si le but
- est que vous récupériez du cash pour vous, la vente à soi-même via SCI est une solution…
- est de l’initier au métier de rentier (non oisif), une SCI avec lui est un bon départ…

Personnellement, je trouve que lui mettre le pied à l’étrier en lui donnant assez de cash (mais pas trop) pour faire lui-même son premier achat immo est pas mal… Je trouve pas mal l’idée qu’il fasse ses premières armes seul (i.e en propre avec un LMNP au réel par exemple) pour bien se rendre compte des problématiques: on ne joue bien qu’avec son propre argent…

Pour que ma réponse soit complète, notez que mes enfants sont trop jeunes pour que je me pose sérieusement ces questions…

Dernière modification par Pierrot31 (18/11/2019 08h57)

@pierrot31
Le but est de transmettre tout en gardant la main. En passant par une SCx, le bien n’est qu’un actif qu’on peut vendre à tout moment.

Mon fils a 25 ans, diplômé grande école, bon travail et bon salaire au prix d’une mobilité importante. De plus, il est économe et ses comptes remplis. Donc il n’a pas besoin de moi pour investir mais ne le fait pas pour l’instant par manque de motivation et de culture d’investisseur. Comme vous l’avez très bien souligné, il faut être certain que ce montage corresponde à ses motivations.

Étant seul héritier, la taxation lors de la transmission  sera d’au moins 30% dans 10 ans. Pour un démembrement de bien, j’estime avoir le temps (et le bien) de le faire dans les prochaines années.

Mon objectif est à la fois de transmettre mais aussi de l’intéresser aux produits financiers (immobilier et bourse) et pour moi de continuer à investir (et d’en vivre).

@FVHR
J’ai simulé les taxes sur la plus-value. À 105000€, pas de taxe, à 120000€ 4000€ de taxe. Dans le cadre d’une vente à une sc, je me suis dit qu’il n’était pas intéressant de maximiser la valeur car :
- cela oblige le paiement d’une plus-value
- cela augmente les frais notariés
- cela augmente le montant du prêt que la sc devra faire et il faudra augmenter l’apport en cca pour éviter le cashflow négatif.

L’expression consacrée est la vente à soi-même mais n’oublions pas qu’en échange, vous perdez la dégressivité de la taxe sur les plus-values et le bien ne vous appartient plus vraiment.

Autres avantages qui dopent la rentabilité :
- l’apport en CCA peut rapporter 1.5%/an
- la trésorerie de la SCx peut etre placée sur un CT
- l’argent récupéré sera placé dans 1 ou 2 autres biens et augmenteront la rentabilité globale de l’opération.
- les demandes de financement seront facilitées grâce à l’apport (ca aidera aussi vu l’age de l’emprunteur…)

Dernière modification par lachignolecorse (18/11/2019 06h53)

lachignolecorse a écrit :

Étant seul héritier, la taxation lors de la transmission  sera d’au moins 30% dans 10 ans.

lachignolecorse, en réfléchissant à la question dès maintenant ces 30% semblent encore largement optimisables. En outre la famille se sera peut-être agrandie d’ici 10 ans, ouvrant la possibilité d’autres optimisations.

Range19 a écrit :

Chaque solution a sa part de complexité et je me sens bien trop jeune pour me démunir ne serait-ce que partiellement.
[…]
en lui faisant donation d’une somme d’argent […]

Je ne comprends pas bien votre propos Range19, d’un côté vous dites je ne fais rien… et de l’autre vous lui donnez une somme d’argent.

Bonjour. Oui bien sûr mais mon souci dans ce scénario de transmission est que mon fils n’est pas très motivé par ce genre de projet. Pour l’instant  il débarque dans le vie professionnelle avec un confort qui lui plaît bien.