Investissement locatif en région parisienne : studio vs cave vs parking ?

Bonjour,

Quelques élèments sur le sujet par thème. Je n’ai pas la prétention d’être exhaustif tant le sujet me semble vaste.

1 - Montant de l’investissement :
Les prix unitaires pour les parkings (P) et les caves (C) sont faibles. A investissement égal, vous allez gérer un nombre de biens plus important avec normalement moins de contraintes et moins d’imprévus mais un minimum d’administration (suivi des encaissements, paiement des charges, gestion des changements de locataires, suivi des copropriétés…)…
Par ailleurs, les frais accessoires à la vente seront proportionnellement plus élevés (frais de notaire, frais facturés par le syndic pour les états, le cas échéant). Peuvent s’ajouter des frais liés à la modification de l’état descriptif de division si celui ci est ancien (avant 1956 de mémoire) et les parties accessoires (cave, grenier) sont dans le même lot que l’appartement ….

2 - Fiscalité :
Location meublée impossible pour les C et P : donc soit IR (TMI + 17,2 % d’imposition sur le bénéfice) ou SCI à l’IS
Taxes foncières très variables d’un bien à l’autre : à bien cerner avant l’achat ce qui peut être délicat pour les C et P s’ils sont détenus avant l’achat avec d’autres biens à la même adresse

3 - Charges et règlement de copropriété :
Il convient de vérifier pour les C et P :
- que la cession des lots accessoires est possible à des personnes ne possédant pas de lot principal (sauf à invoquer que la disposition est contraire à l’article 8 de la loi de 1965 - mais cela peut retarder la vente de nombreux mois…)
- qu’il n’y a pas de restriction à l’utilisation des C, en particulier si vous les louez à un commerçant pour stocker de marchandises (l’utilisation doit être conforme à la destination de l’immeuble).
- que la répartition des charges n’est pas pénalisante pour votre investissement (d’une part en ce qui concerne le nombre de tantièmes affectés au lot - pour les caves - grosse différence entre une copropriété avec des tantièmes en 10 000 ème avec 1/10 000 pour une cave et une copropriété en 1 000 ème avec 2/1 000 pour une cave (il s’agit de cas que je connais) pour un ravalement de 100k€ on passe de 10 euros à 200 euros de charges pour la cave.. - j’ai également l’exemple d’un garage pour lequel le nombre de tantièmes est le 1/5 ème de celui d’un appartement de 70 m2, d’autre part, l’affectation de certains travaux - exemple d’un bâtiment de 10 garages indépendant pour lequel 75 % des frais de révision de la couverture sont affectés aux garages)

Une lecture approfondie du règlement de copropriété s’impose avant tout achat…

4 - Concurrence :
La demande est plus délicate à cerner en matière de C et P. Par ailleurs, il convient de prendre en compte l’uberisation de la location de P - certains sites louent en gros des parkings à des organismes divers et les louent à l’unité via internet : formalités réduites et offre large - à titre d’exemple je loue un parking 82 € / mois intra muros à proximité d’une porte de Paris)

5 - Intérêt du vendeur

Le vendeur doit avoir un intérêt financier à vendre "à la découpe"… sinon il préférera vendre en une seule fois

6 - Accès au marché

Le marché de vente des C est une niche, il convient de savoir capter les biens lors de leur mise en vente ou de pouvoir contacter les vendeurs potentiels…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (07/12/2019 09h54)