Immobilier à plusieurs : quelles ont été vos motivations pour vous associer ?

Bonjour

j’ai monté une sous-holding SC avec un associé en 2014 pour racheter une entreprise qui m’intéressait mais où je ne me voyais pas gouverner seul.

En 2016, nous avons décidé de remplacer et d’internaliser notre principal fournisseur. Pour cela, nous avons racheté une petite usine (bâtiment industriel de 700m2 environ) via une sci filiale.

si j’ai toujours su bien avant cet achat que mon associé était doté de 2 mains gauches, force est de constater que cela lui permet surtout d’échapper à toutes les corvées de maintenance et qu’il ne met aucun zèle pour se soigner : je ne savais pas que… je ne sais pas faire… faudrait faire un devis…ah bon… je suis pas dispo…j’ai le vertige…mal au dos… c’est compliqué…dangereux..
ceci étant, il a heureusement d’autres qualités.

après presque 4 ans, j’ai pris le parti de ne pas développer dans cette partie immo et concentre mes autres investissements en dehors de cette partie en commun. Le plus incroyable à mon sens est qu’il aurait bien plus besoin que moi de générer des économies de fonctionnement pour faire du cash.

le schéma de notre association en affaires est simple : je suis le méchant et lui le gentil dans nos relations et ce tandem fonctionne très bien ainsi car il nous correspond bien dans la gestion des problèmes du quotidien, avec la technique du changement de main.

il est adepte des mondanités et ramène des contacts et infos intéressantes à exploiter, mais déteste le risque et trancher dans le vif. je suis direct et assez dur en affaires,  mais nous trouvons facilement des positions communes dans les faits.

sur une autre partie de mes affaires, je suis associé avec mon épouse et même si nous n’avons pas souvent  la même approche non plus, la dernière vraie prise de bec remonte à 15 ans, on en rigole toujours ensemble. Depuis chacun a trouvé sa place, et là, nous sommes toujours dans la même envie d’avancer : nous acquérons en ce moment notre premier bien en dehors de l’hexagone dans un but plus patrimonial que rendement cette fois.

Je trouve que le monde de l’entreprise peut apporter quelques inspirations au sujet "s’associer pour investir dans l’immobilier" :
- déjà, il y a la question d’être d’accord sur ce qu’on veut faire ensemble. L’affectio societatis (la volonté de s’associer), dans un but bien défini et partagé entre tous (objet social), c’est quand même la base. Or, il n’est pas rare que la volonté fasse défaut, ou bien que le but ne soit pas clairement défini.
- la bonne entente entre les associés, ça tout le monde y pense. Normalement. Pourtant, ça ne devrait pas être si prégnant. Si une entreprise est rentable, et que son fonctionnement (ses statuts) sont bien définis, elle devrait fonctionner indéfiniment. Même quand un associé veut partir, on devrait facilement trouver un remplaçant pour racheter ses parts, puisqu’il s’agit de s’associer dans une entreprise rentable et qui fonctionne bien. OK, mon point de vue est peut-être utopiste, mais faites-moi le plaisir d’y réfléchir encore un peu quand même.
- la compétence de gestion, comme lachignolecorse l’a rappelé fort justement. J’ai mis de longues années à comprendre ce qui est pourtant une lapalissade : "on gère mieux quand on sait gérer".
- dégager un cashflow positif. En général, les associés attendent un gain. S’il faut remettre au pot régulièrement parce qu’on avait mal calculé l’ampleur des charges diverses et variées, les associés vont se lasser, forcément.
- comme disait serenitis : un seul capitaine. Si le dirigeant (celui qui dirige effectivement) est aussi le mandataire social et est aussi l’actionnaire principal, c’est beaucoup plus clair pour tout le monde.
- rémunérer pas seulement le capital, mais aussi le travail. Supposons une entreprise avec 2 associés : un associé actif qui fait marcher la boîte et qui a 60 % de capital, et un associé passif qui a 40 % de capital et qui se contente de voter aux AG parce qu’il est très occupé, habite très loin ou toute autre bonne raison. Tout le monde se doute que, pour que ça marche entre eux, il faut que celui qui est actif soit rémunéré pour son travail. Si les deux ne se rémunèrent qu’en dividendes, il y en a un qui travaille pour des prunes. Or, dans une SCI, celui qui fait le boulot n’est quasiment jamais rémunéré, parce qu’il n’y a pas les sous pour, les loyers couvrant tout juste les remboursements et les charges. Donc, il y a en un qui fait tout le boulot sans rémunération et même souvent sans gratitude. Forcément, il se lasse. Une pierre d’achoppement fréquente dans les SCI me semble donc être tout d’abord de sous-estimer le travail de gestion effectif (croire que ça va se faire tout seul), et ensuite de le laisser sur la tête d’un seul associé, et après de feindre de s’étonner quand il en a marre de se taper tout le boulot. Le proverbe dit "tout travail mérite salaire" : il ne faut pas l’oublier !
Et si la SCI n’est pas capable de dégager de quoi rémunérer le gérant ? Ca veut dire qu’elle n’est pas rentable, puisqu’elle doit être subventionnée par des apports en industrie non déclarés, par du "travail au black" du gérant ! Intégrez donc la rémunération du gérant, et vous verrez que la SCI passe fortement en négatif, donc qu’elle n’est pas rentable. Que penser d’une société non rentable ? Qu’il ne faut pas la faire ! S’il y a un but philanthropique, faites plutôt une association loi 1901. Mais si c’est pour faire une société non rentable, ne faites pas !